房企投资加速收缩

  土拍热度越来越像新房市场了。

  先来看一组数据:7月重点城市土拍流拍率已高达26.5%。

  前7月,房企投资同比降幅扩大,仅35家房企新增货值过百亿,仍有近六成百强房企尚未拿地。

  市场不断走弱之下,房企投资依然低位运行。

  与此同时,百强房企7月业绩规模创近年新低。

  房企正在陷入了这样一个投资——销售“怪圈”:越不拿地越难卖。也就是说,大部分房企投资——销售的复苏链条并不通畅。

  房企投资也因此更加聚焦在市场足够支撑的一二线,三四线则无人问津,房企投资复苏仍需要销售回稳来支撑。

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  7月份,土地市场热度明显转凉,热点城市的土地市场热度也有所回落,就连杭州也出现了2023年首轮流拍和本地国资委托底的现象,只有部分优质地块吸引房企参拍、摇号成交。

  房企投资依然维持低位。

  截止7月末,新增货值百强门槛值为47亿元,同比下降19%,较上月末同比差值再度增大13个百分点。新增土储货值各梯队门槛值,除了30强持平之外,同比全线下滑,尤其10强、50强门槛值同比下滑超过30%。

  1-7月,只有35家房企新增货值超过百亿,较上月末仅增加3家,对比去年同期更是减少了19家。

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  房企投资力度大幅度收缩。

  从总量来看,1-7月新增货值、总价和建面百强的总额分别为116655亿元、8270亿元和7278万平方米,拿地金额百强房企的投资力度同比下降20%。

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  行业集中度持续走高。

  7月末,排名前十的房企新增货值占百强总量的63%,其次是11-20强房企,占百强总量比重达15%。后50强房企新增货值仅占5%。

  与去年同期相比,10强房企集中度占比提升18个百分点,11-20强和后50强房企的占比分别减少7和13个百分点。

  未来分化还将持续加剧。

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  1-7月百强房企拿地销售比为0.16,整体投资意愿依然处于低谷。

  分梯队来看,仅有10强房企拿地销售比达到0.23,其他梯队均不足0.2,后50强房企更是仅有0.05。

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  市场不断走弱的情况下,房企投资进一步收缩。

  主要表现在两个方面,首先1-7月,仍有近六成百强房企尚未拿地,其次,头部房企7月单月拿地较上半年大幅放缓。

  7月,全口径销售TOP10房企中,只有保利拿地金额超过百亿,达到115.6亿元,其余房企均未超百亿,而中海、龙湖和碧桂园7月并未拿地。另外,除保利以外,10强其余房企拿地金额与前六月均值相比均出现大幅减少,招商、滨江等降幅超过60%。

  这与集中供地城市土拍节奏有关,更多的是头部房企在市场走弱的情况下,作出的理性和谨慎投资的选择。

  投资收缩也意味着必须聚焦在更加确定的市场,多数房企上半年拿地城市不超过15个。当前一二线城市成为房企布局、补仓、调仓的重点,三四线城市则鲜有问津。比如华润、滨江和招商,一二线拿地金额占比均超过90%。

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  销售端回落影响下,房企投资持续低迷,由于大量优质地块在上半年密集出让,下半年热点城市底价成交和流拍地块还将增多,土拍热度指标逐步与新房市场趋同。

  7月下旬以来,中央频繁表态,给行业带来了向好预期,房企投资能否回调,还要看政策落地后销售端有无明显企稳回升。

  目前来看,三季度房企拿地大概率保持理性和谨慎,聚焦一二线的同时,更加关注性价比高的优质地块。

  央国企占主导、民企保持弱复苏的拿地格局,短期内不会有明显的变化。

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