2023年南京商办市场：上半年租金跌幅收窄，下半年需求有望复苏

7月20日下午，《山止川行，行稳致远，2023上半年南京甲级办公市场研讨会》在南京保利南自智汇中心成功举办，数十名商办业界精英共同复盘2023年上半年市场新变化，探讨行业未来，并分享了保利南自智汇中心项目作为城市中心旗舰级商办项目的核心优势。

上半年低供应下空置率小幅上扬，租金跌幅收窄

2023年上半年，南京甲级办公市场仅有金鹰世界B塔一个项目正式入市，释放9.3万平方米供应。因疫情后置的租赁需求于2023年一季度落地，问询量、带看量显著回升，短期提振市场信心。4月起，经济复苏不及预期，企业谨慎观望情绪重现。至2023年二季度末，南京甲级办公楼市场整体空置率30.7%，较2022年末上升0.4个百分点。

租金跌幅收窄，存量去化压力仍在。2023年一季度及二季度甲级办公租金累计环比下跌0.6%。小面积租户成交账面租金维持不变。在当前高不确定性环境下，业主更愿牺牲租金收入或延长免租期换取主力租户或重点租户的增量和维稳。

精装交付成主流选项。新增供应均将以高交付标准入市，已改造存量项目均提供定制装修选项，部分未改造项目考虑精装方案提高竞争力。成本的增加进一步压缩业主利润空间。

需求行业轮动，优势产业值得关注。2023年二季度金融服务需求环比回落，但从半年度及长周期来看，金融服务业成交总量仍占据甲级办公市场需求绝对主导地位。受益于行业利润增速抬升及政府引导，制造、能源类企业需求自2022年二季度逆市显现，光伏、智慧能源、可持续产业当前高活跃度，近一年合计成交面积上升至第二位，其中超半数为外地企业在宁新设点，可谓南京甲级办公市场特色。为加速去化，部分项目积极引入运营商，于2022年四季度至2023年一季度集中签约，对甲级办公去化贡献占比远超其他一二线城市。对经济形势高敏感度的专业服务类企业，需求量自2022年二季度起呈阶梯式下滑，跌出南京甲级办公需求主力。

下半年办公市场需求温和复苏，整体供应压力仍高企

展望下半年办公市场，可以发现整体的供应压力仍然高企。2023年全年合计新增甲级办公供应41万平方米，近八成尚未正式入市。此外科研办公及优质商务园区维持放量，2023年合计新增供应超过206.4万方，其中48.6万平方米位于主城区。

鉴于各方一致看好四季度经济企稳回暖，情绪和盈利能力双重修复，叠加南京产业强市、促进民营经济高质量发展等政策推进，下半年甲级办公市场需求有望超越上半年。

产办边界消融。科研办公市场充沛的供应和不断提升的交付标准，给客户更多选择。而甲级办公市场产业类租户需求的显现，让业主方重新审视产业聚集的促进带动和产业导向租赁结构的可行性。

大宗投资需求重现。以新加坡等为代表的外资基金及内资私募基金对南京市场关注度回升，除传统甲级办公外，投资标的还包括科研办公、蓝领公寓、酒店等类型。未来一年，大宗交易有望逐步落地。投资机构的进入，不仅加速资产流动，同时带来新的产业机遇或产品形式。

保利南自智汇中心：鼓楼正心，旗舰商务

保利南自智汇中心项目，正位于南京市鼓楼区模范马路科技创新街区的门户地段。鼓楼区不仅是南京历史悠久的人口定居点，也是华东地区高新产业和总部企业集聚区，拥有20多所高校、120多家科研机构、5家省级以上大学科技园、10万多名专业科技人员，是中国科技资源最密集的城区之一。

保利南自智汇中心由4栋12层准甲级写字楼（B1-3层为购物中心）构成，建筑面积共计约8.6万方。项目由江苏保利控股与国电南自共同自持运营，预计2024年初全面投入使用，将为科研、办公等人群提供同频世界标准的商务空间与服务。

项目交通便利，周边200米内有约20条公交线路，约1公里可通达三轨地铁：1号线新模范马路站、5号线（在建）、7号线（在建），距铁路南京站仅约2公里。

全透明LOW-E玻璃幕墙立面，极强通透，隔热保温，降音降噪，美观、环保、健康。约2100-2400㎡标准层方正无柱空间，层高约3.9m，高配10cm架空网络地板。层高约10m大堂，双核心筒，艺术休憩公共中庭。每栋写字楼标配4部奥的斯客梯及1部货梯。日立空调，独立控制，24小时流量计费。项目还自带约3.8万方“宜悦里”时尚购物中心。

写字楼租赁现已全面启动，2023年10月即可入驻。

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