融创让步，“还能再抢救一下”？|地产

撰文|蜜姐

这是@闺蜜财经的第1301篇原创

本周又有2家房企进入退市名单，上周是4家（详见：上市房企“保壳”战）。

6月13日，曾经的千亿房企阳光城(000671)发公告，称收到退市告知书，即将“下线”。13.75万名股东不得不认赌服输......

一天后，宋都股份(600077)也收到了退市事先告知书。尽管前不久，它曾起诉招商银行(600036)划扣3.23亿元质押存单，但也未能扭转局面。

而另一家沉寂已久的龙头房企融创中国，终于传来好消息：清盘程序已被终止！境外债重组有了新进展。

这一回，孙宏斌还能再次上演绝地翻身吗？

01

2200万美元及利息难倒“英雄汉”10个月。

近年来房企们的沉浮，尤其是个别龙头房企陷入债务困境，让我们真实感受到了什么叫“一分钱难倒英雄汉”。融创也不例外。

6月14日，融创发公告称，我国香港高等法院已颁令撤销呈请，截至2023年6月13日，呈请已被撤销，及针对公司的清盘程序已被终止。

一家上市公司的公告，在文中用了“欣然宣布”来表达自己的高兴之情。

2022年9月，一个陌生的名字“陈淮军”出现在各大财经头版中，他因持有融创优先票据(涉及本金2200万美元及应计利息)对其提出清盘呈请。

历时近10个月，融创终于暂时摆脱了这一麻烦。

钱还得还。

02

2年巨亏659.3亿元，融创到底欠了多少钱？

狂飙猛进的龙头房企中，融创绝对算到上是典型代表之一。

2015年，融创的营收230亿元，仅3年破千亿大关，2018年达1247亿元。2020年进一步飙升至2306亿元。

然后，“人有多大胆，地有多大产”的神话终究是有破碎的一天。

尽管财大气粗的融创坚持的时间更久一些，2021年也遭遇了危机。

2021年上半年，融创约百亿元抄底“广西地产一哥”彰泰集团。下半年画风突变，卖了持有的部分贝壳股权、配售公司及融创服务股份.....

值得关注的是，2021年融创的土地储备居然有增无减。

2021年底，融创中国新增土地储备1,774万平方米，新增权益货值约1,944亿元，其连同合营及联营公司的权益土地储备约为1.6亿平方米。

楼市调控、房地产下行周期、疫情等因素冲击下，融创2021年预亏383亿元，扛不住了。

2022年5月，官宣暴雷：4笔美元优先票据利息支付逾期。此外，截至2022年5月12日，融创2023年10月票据的未偿还本金为7.41亿美元。

2022年报披露，截至2022年底，融创的负债情况如下：

借贷总额约为2,984.2亿元，比2021年减少约232.9亿元；

连同合营及联营公司的借贷总额约为4,042.5亿元，比2021年减少约641.7亿元；

流动和非流动借贷分别约为2,534.8亿元和449.4亿元；

流动负债净额约为960.7亿元；

到期未偿付借贷约为808.9亿元，导致非流动借贷约855.0亿元可能被要求提前还款。

同期，融创的现金余额（包括现金及现金等价物及受限制现金）约为375.4亿元，流动性紧张的困境可见一斑

加之2021、2022年，融创分别净亏382.6亿元和276.7亿元，还债压力可想而知。

不过，融创还是有不错的家底，截至2022年底，其资本总额仍有3479.3亿元，资产总额约为10,901.7亿元。

03

让步，争取还钱的时间和空间。

好在孙宏斌和融创并未躺平。

2022年报显示，融创成功完成了境内公开市场债券重组计划；境内贷款达成贷款展期本金合计约181.7亿元。以及继续寻求新融资和资产处置等。

更加棘手的是境外债务重组。

融创要解决的是本金为90.48亿美元（约630.17亿元人民币）的现有优先票据及其他境外债务工具。

其中，包括本金约为77.04亿美元（约536.55亿元人民币）的优先票据及本金约为13.44亿美元（约93.62亿元人民币）的境外债务工具。

6月13日，融创发公告称，其境外债务重组取得新进展，持有现有债务未偿付本金总额约87%的同意债权人，已加入重组支持协议。

据公告披露，融创的境外债重组主要涉及4种方式：发行可转换债券、发行强制可转换债券、拟出售融创服务股份、控股股东贷款转换为股权等。

推动境外债务重组的背后是融创再次让步：

1、拟上调强制可转换债券的最高限额，由17.5亿美元增加至最高22亿美元，强制可转换债券头部转换价格为6港元，最低转换价格为4港元；

2、更大的诚意来自于出售融创服务的股份，最多出售其约4.49亿股份，相当于已发行融创服务股份总数的14.7%，融创服务的最低换股价格也由每股17港元降为13.5港元；

3、2021年11月，融创控股股东、董事会主席孙宏斌将其自有资金4.5亿美元（约为31.34亿元人民币）提供给融创使用（无息借款形式），为支持融创债务重组和降杠杆，控股股东同意将这笔贷款转换为股权。

尽管再次让步，值得注意的是，融创及融创服务的股权抵债定价，相比目前它们不到3港元每股的价格来看，都有较高溢价。

一方面，一定的让步显示了融创的诚意；另一方面，较高的转股价格，也进一步让债权人加深了与自己的绑定关系。

当然，重要的是，孙宏斌依然掌握着融创和融创服务的控制权。

据公告显示，融创要解决的既期借贷偿还金额约为2,197.25亿元，其中境外债务本金合计约109.07美元（约为759.64亿元），境内债1,437.61亿元。

按照2022年报所言，融创的境内债已完成重组；如境外债也顺利完成重组，如其宣称的“力争在今年内完成境外债务重组的必要法律程序”，那么融创还有希望涉险过关。

截至今年5月底，年内融创累计实现合同销售金额约451.2亿元，相比去年同期的987.8亿元，销售端压力颇大。大行情如此，难是肯定的。

大多数时候，大家如此关注房企债务，更多是关心付出了六个钱包的房子何时能交付......

2022年底，融创完成了超18万户房屋交付，但其连同合营及联营公司开发的物业项目还有共计890个，总土地储备面积约为2.18亿平方米，权益土地储备面积约为1.3亿平方米。

活下去、保交楼，希望孙宏斌和融创这次也能上演绝地翻身吧。

本文未注明数据均来自于融创中国财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。

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