买两房得三房!人见人爱的N+1户型,买了竟然还有坑?

房价已在高位，拥有更高使用率的N+1户型自然更受购房者青睐。买两房得三房、买三房得四房？听起来可以说是购房的上佳之选。

但法律人士却在提醒，开发商大手笔送面积，购房者要当心“被违建”！购房者需要搞清楚面积从哪里“偷”来，以免被冻结产权。

先来科个普：什么是N+1户型？

所谓的“N+1”户型，实际上是开发商赠送面积的一种手段。“N”是房产证上标明的房间数，“1”则是不计入产权证的空间，对于这个赠送空间，完全可以改造成一个完整的房间，可做书房、阳光室甚至是卧室，当然，对于开发商赠送的这个“1”，不计入购房者的产权范围，购房者只有使用权。

N+1户型拥有极强的改造性和可塑性，实际可供利用的面积就要比同等面积的其他户型要大，后期可以通过改造实现原户型所不具备的功能区，也可以通过改造，扩大原有房间的面积，让居住更加舒适。由于不计入建筑面积，在前期购买及后期按面积收取的物业费、维修基金费等，赠送部分的费用都可以省掉，节省了居住成本。

购买N+1户型，这三大问题得注意

如此贴心的户型设计，竟然还有“坑”？

1、赠送面积没有产权。一般而言，开发商赠送的面积其实是不计入产权的，这部分没有出现在房产证上面积，在房子在出售或者是抵押的时候出现问题很难维权。

2、装修费用较高。赠送面积存在的位置一般都是非正常户型分布的位置，所以在进行改造或者是装修的时候，改造成本会较高。

3、改造可能影响原有户型功能。在房屋进行改造的过程中，很有可能需要遮挡原有的通风和采光，影响居住舒适性。

律师提醒：

开发商大手笔送面积，购房者当心被违建

对于开发商常见的“偷面积”手段，盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣提醒，如果业主以开发商没有兑现“赠送面积”为由起诉，几乎不会胜诉。因为开发商赠送面积中的不合法部分基本不会写入合同，购房者要求其实现承诺没有证据。另外，违建而来的“偷面积”风险巨大，一旦遭到举报，就有被政府冻结产权、不能交易的可能。

有关“偷面积”的相关概念，张茂荣律师曾撰文一一分析，有助于业主加以辨别。

●“偷面积”

所谓“偷面积”，就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用、但又不计入销售面积，或者只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。“偷面积”实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子，减少了建筑面积的套内平面面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

●“违建面积”

部分开发商给业主的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造(即在与购房者签订商品房预售合同的同时，与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”)，使得房屋实际使用面积增大。

●“侵权面积”

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下，这一“侵权面积”上的建筑物、构筑物也可能被拆除。

来源:南方都市报

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