2023年房企投资策略分化：民营房企依旧谨慎保守

  随着房地产行业基本面的好转，土地市场转暖已是不争事实。

  4月12日，南京也正式推出今年第二批集中供地，包含10宗商品住宅地块及1宗安置房地块，出让总面积37.59万平方米，起始出让总价142.3亿元。此前4月10日，武汉也公告今年首场土地出让挂牌9宗地块，总起价超25亿元。

  据中国房地产报记者统计，4月还将有10个重点城市进行土地出让，其中包括了杭州、上海、北京等热点城市，预计推出的土地总数达到80宗，起拍总价也超千亿元。

  核心城市的土地大战正蓄势待发，而一些三四线城市却屡见土地流拍。中指研究院统计数据显示，目前在土地市场，城市间、板块间的分化现象仍较明显。今年一季度，22个集中供地城市成交面积约为1055万平方米，同比下降17.1%；TOP100房企拿地总额为1930亿元，同比下降15%。

  在这样的行情下，2023年房企如何投资布局？不同的企业给出了不同的答案。

  央企国企积极乐观

  多数民营房企谨慎保守

  经历了艰难的2022年，房企在投资策略上已经呈现出明显的分化趋势。

  自2021年下半年起，民营房企资金链紧绷、现金流承压，不少民营房企都暂停投资拿地，即使没有暂停拿地，不少民营房企也放缓了投资节奏；相比之下，一些央企、国企和地方城投企业出于逆势扩张或托底的目的在土地市场开启“扫货”模式。

  随着近期上市房企业绩披露，不少房企也公开了2023年的投资策略，不同企业的投资打法依然存在明显差异。

  整体来看，资金实力较强的央企、国企在投资拿地方面依然相对进取。例如中海行政总裁张智超就在业绩会上表示，去年市场持续下行，中海逆周期拿地，扩张型投资，拿地金额、新增货值处于行业领先水平。因为有充足的资源，今年中海制定了销售增长20%的目标，并对实现这个目标充满信心。同时，在现金回款比较好的情况下，中海今年的投资仍将相对进取，拿地金额规划了双位数的增长。

  无独有偶。作为去年的“黑马房企”，建发去年曾在土地市场大举拿地。财报数据显示，建发2022年全年新增项目数量48个，新增获取项目货值约1474亿元，新增项目的一二线城市占比约91%。对于今年的拿地计划，建发管理层认为，2023年建发的拿地目标必然比2022年高，拿2000亿元左右货值没问题。

  保利发展总经理周东利也称，公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。

  相比上述央企国企的积极乐观，一些尚在经营稳健状态的民营房企则更加谨慎保守。

  对于2023年的购地计划，新城控股仍保持审慎。其董事会审议通过2023年在不超过200亿元的范围内开展房地产投资，管理层也于业绩会上表示，公司策略当前积极密切关注投资市场，但确实以保交付为核心，在充分化解风险为前提的情况下，再谨慎开展以区域为深耕的投资。

  中骏集团也持有相似观点。过去一年，中骏集团为保持充足的流动性，亦暂缓拿地，对于今年的投资拿地计划，中骏集团也在业绩报告中提到，在短期内民营房企在土地拍卖市场上的投资弱势态势不会逆转，而今年公司重点工作仍是聚焦信心和信用重建，回归有序生产经营，所以今年的拿地计划取决于未来市场的恢复情况，审慎考虑。

  此外，从中国房地产报记者采访反馈来看，多数出险房企目前仍是暂停投资状态。一位出险房企营销人士表示，目前公司投资条线的人所剩无几，所有的精力都投入到保交付以及解决债务问题上，短期内还不会重启投资拿地。

  聚焦一二线核心城市差异化投资

  近两年，受房地产市场调整影响，房企拿地容错率明显下降，普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市”的策略，因此，一二线核心城市也成为房企布局重点。

  碧桂园集团常务副总裁程光煜在业绩会上表示，今年的投资方向会聚焦在确定性的市场里面，尤为重要的就是一二线核心城市的核心板块，尤其是一些目前一二手房价格倒挂的城市。

  去年，绿城中国新增27个项目，预计新增货值1037亿元。其中，杭州市、北京市和上海市三城新增货值占比高达82%，一二线城市货值占比更是达到92%。

  绿城中国行政总裁郭佳峰表示，去年绿城获取1000多亿元总货值，绝大多数都聚焦在北京、上海、杭州，特别是杭州。也因为这样的聚焦，使得去年新增货值的去化率达到了50%多，也就是投了1000多亿元的货，去年就卖掉500多亿元，截至业绩发布时，去年新增货值85%以上全都卖光了。在其看来，聚焦核心城市的策略让绿城中国在行业下行期、企业相对困难期，保持了现金流充裕。

  基于此，房企们都形成了共识，即三四线城市去化困难，但中心城市、核心地块还是卖得较好，于是，房企开始一哄而上往核心城市布局。

  例如，杭州今年已经完成的两场集中供地均出现几十家房企抢夺一宗地的情形，而在北京今年第一批集中供地中也出现了类似情况，42家房企摇号抢夺一宗地，中签率仅2.38%。

  即将在下周开拍的上海今年第一批供地，还未开拍就掀起热度，多个地块均吸引了10家以上房企参拍，这其中不仅有招商、保利、华发、国贸等上海土地市场常客，也有时隔三年再次回归的万科、中海、华润三大巨头，同时也有龙湖、大华等民营房企，土地市场竞争激烈程度不言而喻。

  一方面，核心城市土地热度提升，但另一方面，对于房企而言，竞争越激烈，拿地难度就越大。

  程光煜坦言，最近这段时间，碧桂园在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，都有积极参与，但是因为这类的地块往往是比较低的中签率，大家一起抽签，目前来看没有获取相应的土地。未来公司还会积极参与，比如像西安、上海、宁波等高确定性市场会积极参与。

  由于土地市场热度回升，竞争日益激烈，一些房企开始探索差异化投资策略，不再只着眼于一二线城市，也开始在部分三四线城市寻找机会。

  建发国际行政总裁林伟国就表示，除了要去市场表现好的一二线城市拿地，一些符合改善性需求的三四线城市，尤其是福建省乃至长三角地区等地都要努力拓展土地储备。

  “随着2、3月份热点城市销售形势好转，聚焦中心城市的打法就变得很难了。”在郭佳峰看来，绿城中国今年可能会变异出新的投资策略，首先是在经反复研究选定的核心城市中做“底仓式投资”，这个比重比较大，但可能“吃不饱”，还要在相对比较安全的三四线城市进行精准投资。

  万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，今年以来，万科投资聚焦在核心城市和区域，但拿地几率并不是很大。因此，公司最近也在研究差异化的投资策略，目前探索了项目投资模型，可以在全国若干个板块找到合适的项目。整体而言，万科还是会根据市场和政策的变化，坚持量入为出、把握投资节奏。

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