民营房企向何处去？

8月30日，旭辉控股集团董事局主席林中在公司2022年中期业绩沟通会上表示，未来的房企将转向低负债、低风险、轻资产的新模式。未来民营房企应遵循三个原则：尊重常识、回归本质；严守财务底线、投资纪律；关注利润和现金流。这轮调整中民营房企受到影响比较大，但未来仍有很大的生存和发展空间。

民营企业一直被认为比国有企业更容易适应市场、更能够利用市场规则来为企业服务、更善于捕捉市场机会和抓住发展机遇。事实也证明，在适应市场方面，民营企业确实比国有企业更具优势。特别是完全竞争性行业，民营企业的竞争力会显得更强。

也许正是因为机制太过灵活，手段太过丰富，民营企业在发展过程中，也很容易陷入盲目发展、过度膨胀、负债扩张等容易出问题、出风险的困境之中，最终让企业进入负债、扩张、再负债、再扩张的恶性循环，企业规模越来越大，债务规模也越来越大，一旦负债过大，风险也就无法避免。目前的房企，就正面临这样的危险格局。

实际上，早在房地产市场最火爆的时刻，就有过不同的声音，认为民营房企如此操作，总有一天会撑不住，会出现资金链断裂风险。但是，已经没法回头的民营房企，特别是头部房企，只能硬着头皮继续负债扩张，且只有继续扩张，才有继续负债的希望，也只有继续负债，才能保持继续扩张的势头。一旦出现问题，资金链就会面临断裂风险。显然，这样的发展方式，总有撑不住的时候。眼下暴露风险的房企，都是这样的发展模式，且规模越大，面临的风险也越大。

也正是因为如此，林中主席提出的三条原则，确实是民营房企未来必须重视和遵循的，也只有按照这样的原则去做，民营房企才能转向低负债、低风险、轻资产的新模式，从而步入健康有序的发展轨道，而不是继续在高负债、高风险、重资产的老路上艰难行走。

毫无疑问，尊重常识、回归本质是民营房企必须遵循的最基本原则，也是所有房企都必须遵循的基本原则。经济发展的规律告诉我们，无论是发展的火热期还是平淡期，遵循客观规律都是第一位的，企业都要学会敬畏市场、敬畏规律，而不要头脑发热，尤其不能把负债当作企业的发家之本。再好的企业，过度负债都会最终倒在负债上的。尤其是房企，受市场的影响是最大的，且没有缓冲期。其他行业，不管怎么波动，都会有东方不亮西方亮、黑了南方有北方的现象，总能找到一个新突破口。房地产市场不行，一旦市场处于低迷状态，所有的房企都会面临回笼资金难的问题，会出现资金链断裂风险，会找不到突破口。此时此刻，只有那些没有过度负债和扩张，现金流比较充裕的房企，才能应对市场低迷带来的风险。

而如果房企都能摆正自己的位置，不给自己居高临下的感觉，而是与购房者平等相待，那么，也就不会出现市场持续低迷的现象，即便出现，也会在与购房者的互动中很快过去。恰恰是，在过去相当一段时间，房企都以一副高高在上的姿态，居高临下地对待购房者，并借助政府的力量，损害购房者利益，如容积率、绿化率、公摊面积、预付款、房屋质量等。如此一来，当政策收紧，购房者开始等待观望，金融机构不再轻易给房企发放贷款后，一切也就变得越来越难控了。

所以，一直被开发商控制的房地产市场，如今已经由卖方市场转变为买方市场。买方市场的最大特点，就是购房者说了算。对于重资产、高负债、高风险的房企来说，压力也就可想而知了。特别是民营房企，关键时刻能够调动的资源是非常有限的。调动不了资源，那民营房企的日子就不好过了。尤其是头部房企，谁也没有足够的能耐“吃”得下数千亿、上万亿的负债，只能等待破产重整或分拆变现，不然，风险随时可能爆发。林中主席说的“严守财务底线、投资纪律”，就是这个道理，一个很浅显，却很少有房企真正懂的道理。

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