民营房企向何处去?

8月30日,旭辉控股集团董事局主席林中在公司2022年中期业绩沟通会上表示,未来的房企将转向低负债、低风险、轻资产的新模式。未来民营房企应遵循三个原则:尊重常识、回归本质;严守财务底线、投资纪律;关注利润和现金流。这轮调整中民营房企受到影响比较大,但未来仍有很大的生存和发展空间。

民营企业一直被认为比国有企业更容易适应市场、更能够利用市场规则来为企业服务、更善于捕捉市场机会和抓住发展机遇。事实也证明,在适应市场方面,民营企业确实比国有企业更具优势。特别是完全竞争性行业,民营企业的竞争力会显得更强。

也许正是因为机制太过灵活,手段太过丰富,民营企业在发展过程中,也很容易陷入盲目发展、过度膨胀、负债扩张等容易出问题、出风险的困境之中,最终让企业进入负债、扩张、再负债、再扩张的恶性循环,企业规模越来越大,债务规模也越来越大,一旦负债过大,风险也就无法避免。目前的房企,就正面临这样的危险格局。

实际上,早在房地产市场最火爆的时刻,就有过不同的声音,认为民营房企如此操作,总有一天会撑不住,会出现资金链断裂风险。但是,已经没法回头的民营房企,特别是头部房企,只能硬着头皮继续负债扩张,且只有继续扩张,才有继续负债的希望,也只有继续负债,才能保持继续扩张的势头。一旦出现问题,资金链就会面临断裂风险。显然,这样的发展方式,总有撑不住的时候。眼下暴露风险的房企,都是这样的发展模式,且规模越大,面临的风险也越大。

也正是因为如此,林中主席提出的三条原则,确实是民营房企未来必须重视和遵循的,也只有按照这样的原则去做,民营房企才能转向低负债、低风险、轻资产的新模式,从而步入健康有序的发展轨道,而不是继续在高负债、高风险、重资产的老路上艰难行走。

毫无疑问,尊重常识、回归本质是民营房企必须遵循的最基本原则,也是所有房企都必须遵循的基本原则。经济发展的规律告诉我们,无论是发展的火热期还是平淡期,遵循客观规律都是第一位的,企业都要学会敬畏市场、敬畏规律,而不要头脑发热,尤其不能把负债当作企业的发家之本。再好的企业,过度负债都会最终倒在负债上的。尤其是房企,受市场的影响是最大的,且没有缓冲期。其他行业,不管怎么波动,都会有东方不亮西方亮、黑了南方有北方的现象,总能找到一个新突破口。房地产市场不行,一旦市场处于低迷状态,所有的房企都会面临回笼资金难的问题,会出现资金链断裂风险,会找不到突破口。此时此刻,只有那些没有过度负债和扩张,现金流比较充裕的房企,才能应对市场低迷带来的风险。

而如果房企都能摆正自己的位置,不给自己居高临下的感觉,而是与购房者平等相待,那么,也就不会出现市场持续低迷的现象,即便出现,也会在与购房者的互动中很快过去。恰恰是,在过去相当一段时间,房企都以一副高高在上的姿态,居高临下地对待购房者,并借助政府的力量,损害购房者利益,如容积率、绿化率、公摊面积、预付款、房屋质量等。如此一来,当政策收紧,购房者开始等待观望,金融机构不再轻易给房企发放贷款后,一切也就变得越来越难控了。

所以,一直被开发商控制的房地产市场,如今已经由卖方市场转变为买方市场。买方市场的最大特点,就是购房者说了算。对于重资产、高负债、高风险的房企来说,压力也就可想而知了。特别是民营房企,关键时刻能够调动的资源是非常有限的。调动不了资源,那民营房企的日子就不好过了。尤其是头部房企,谁也没有足够的能耐“吃”得下数千亿、上万亿的负债,只能等待破产重整或分拆变现,不然,风险随时可能爆发。林中主席说的“严守财务底线、投资纪律”,就是这个道理,一个很浅显,却很少有房企真正懂的道理。

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(责任编辑:崔晨 HX015)

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