国际评级机构,出了一份民营房企排名
当销售榜单不再具备参考价值,信用质量就成了衡量房企的更好标准。
不久前,地产行业的两份最新榜单,引起业内广泛关注。
一份是大家都知道的房企月度销售榜,该榜单由克而瑞、中指院等机构发布,也是大家每月必看的行业数据。
但遗憾的是,过去一年排名前列房企的频繁爆雷,让我们认识到销售榜的巨大局限性,对于投资机构、从业者、还是消费者,参考意义已经不大。
就像我们看到很多千亿级房企,突然就还不起几亿的债务,在销售表面数字的背后,房企真实的健康度,更具有研究的价值。
1
标普发布民营房企信用报告
就在5月底,国际知名评级机构标准普尔中国公司——标普信评,发布了一份《典型民营房企信用质量分析报告》。
将60家民营房企分为5个等级,更精准的体现了房企当前的实际情况。
标普信评:典型民营房企信用质量
这份报告中,标普基于其全面的企业信用评估经验,按照房企偿债能力,进行了5档分类。
深绿色,评级AAA至A序列,代表房企偿债能力强,不需要特别关注。
只有2家,包括:万科、龙湖。
浅绿色,评级BBB序列,代表两年内偿债风险较小,市场和行业发生重大变化时才需关注。
共计10家,包括:金地、滨江、旭辉、碧桂园、复地、新城、远洋、豫园、仁恒、美的。
黄色,评级BB序列,代表房企信用质量稳定性较差,级别波动性较大,需持续关注。
共计7家,包括:新希望(000876)、中骏、大华、荣和、香江、瑞安、金辉。
红色,评级B+、B序列,代表房企偿债能力非常弱,信用质量有硬伤,有发生违约的可能性。
共计12家,包括:新湖中宝(600208)、合生、海伦堡、珠江、建业、德信、朗诗、绿景、融侨、迪马、宝龙、时代。
紫色,评级B-及以下,代表房企濒临违约,或者从公开渠道发现非标债务或债券已发生实质违约。
共计29家,不具体列举了,上图都有,没进前几档的基本都在这了。
2
稳健房企占比不足三分之一
说实话,标普这份报告,仔细看感觉也没啥新东西,这些企业的情况也都跟涛哥预期一致。
但这份报告的价值在于,他毫无保留的说出了真话,真实到残酷。
在我们所熟知的这60家民营房企中,到今天为止,绝对安全的只有万科、龙湖,而且万科还有国资持股,并非没背景的纯民企。
能够称得上比较安全的,只有深绿和浅绿的共计12家,再勉强加上不太稳定的黄色7家,能看的民企一共也就19家,占比不到三分之一。
而那些位于紫色和红色档,属于暴雷或离暴雷不远的房企,虽然很多大家也都知道,但当这41家被放在一起时,还是感觉非常震撼。
尤其紫色档29家房企,很多已经违约暴雷,而没有正式违约的,有些也开始出现降薪、停薪的情况,处在悬崖边缘。
例如就在上周末,有粉丝告诉涛哥,华南一家房企已经告知员工,管理层暂时停发工资,普通员工仅发放一半工资,而这家公司就位于标普紫色档位。
3
预测2022年销售额下滑20%
在报告中,标普指出:
在需求疲软的影响下,房企将面临较大的销售下行压力,尤其重点布局非核心城市的房企,销售下行的幅度可能显著超过行业平均水平。
受此影响,房企的杠杆率和财务风险均将普遍呈现上升趋势,民营房企将面临再融资不畅和经营性现金流萎缩的双重考验,再融资不畅的民营房企可能仍然会出现违约情况。
同时,标普也对2022年全国商品房销售额给出了预测。
标普认为,在疫情及支持性政策未达预期等影响下,2022商品房销售额面临较大下行压力。
标普做出中性、乐观、悲观三种假设,对全年销售情况进行预测:
从标普的判断看,市场复苏可能要等到8月,而全年商品房销售额将整体下滑20%左右。
涛哥认为,这个判断还是比较符合当下实际,因为虽然6月销售额开始有向好的趋势,但涨幅不够明显,如果再经历7月的过渡,到8月确实比较有希望全面回暖。
不过,从好的方面看,标普认为行业到四季度才复苏的概率,仅有20%。
也就是说在国际评级机构看来,房地产销售的转折点,大概率在三季度。
这至少证明行业调整已经接近边际,虽然依然有民企可能撑不过8月,但总体上复苏的机会在变大。
本文首发于微信公众号:涛哥杂谈。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
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