“集中供地”政策下,房企投资策略如何分化?

©️作者:李尧

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22个重点城市出台“两集中”供地政策,使房地产企业的投资节奏发生改变,城市供地节奏、企业表现引发了行业广泛的关注。

日前,可研智库发布稿件《“集中供地”政策下,市场表现如何?——城市篇》,回顾了当前已完成首轮供应的7个城市的首轮供地表现。那么,在首轮供地中,哪些房企在积极拿地?这部分房企又选择何种投资策略?

房企拿地策略分化 头部房企“广撒网”

纵观七城土拍市场中各房企表现,可研智库发现,首轮集中供地中,房企投资策略随企业规模出现一定分化:

头部房企“广撒网”、谨慎“捞鱼”;

中型规模房企城市选择范围相应缩小,拿地较为集中,聚焦单个城市大规模补仓现象较为普遍。

基于自身丰厚的土储及全国化布局的基本成熟,头部房企对于在某单一城市补仓的意愿并不强烈,与往年企业拿地节奏进行对比,当前头部房企整体投资表现较为谨慎,个别企业投资意愿较为突出。

整体来看,TOP5房企普遍采取“广撒网”策略,即广泛参与7城土拍,聚焦个别地块,其中融创、保利投资意愿较强,分别在七个城市拿下18宗、10宗地块。万科、碧桂园整体投资意愿偏保守,分别在7城市拿下7宗、2宗地块。

当前头部企业竞得地块的溢价率表现也相对适中。以碧桂园为例,其在北京竞得的副中心1201街区地块,总价为41.15亿元,溢价率为14.9%,包含1.15万㎡的人才住房;其在广州从化区竞得的地块,总价为3.87亿元,溢价率仅为2.7%。

另外,在华南、华东城市频频掀起热潮的大背景下,保利、万科仍对东北城市保持关注,两企业分别各自在沈阳、长春拿下3宗地块和1宗地块,其他头部房企于上述两城市投资意愿不强。

中型房企“大本营”积极补仓

与头部房企不同,人员、精力、资金限制之下,中型房企城市选择范围有所缩小,部分房企主动放弃机会较小城市,将资源集中至重点城市。

出于对2021年供货节奏的考虑,首轮供地中,中型房企采取聚焦的策略进行投资,是较为普遍的现象。这部分房企往往关注1-2个重点销售城市,集中火力进行补仓,在剩余城市观望机会。

如在广州首轮供地中表现积极的越秀地产,其不仅独自斥资88.4亿元在广州拿下3宗地块,还与广州城建、广州交通置业等企业组成联合体,合作拿下5宗地块,全口径投资金额为89.1亿元。

此外,当下各城市拿地企业地域性有所凸显,广州首轮集中供地中,有所斩获的多为长期深耕大湾区,在区域内综合竞争力较强的房企,如珠江投资、金地集团、招商蛇口等。

而在重庆主城区的首轮集中供地中,除融创积极扩储,累计斥资约99.09亿元竞得8宗地块外,龙湖也斥资96.64亿元竞得5宗地块,其中4宗为独立拿地,1宗地块由龙湖和颐天康养的联合体竞得。

杭州土拍市场上,以杭州为主要销售贡献地的融信集团、滨江集团表现突出。融信独自斥资56.02亿元拿下3宗地块,滨江以10.07亿元独自拿下1宗地块,双方组成联合体以合作形式斩获4宗地,全口径投资金额约172.5亿元。

此外,在北京土地市场上,卓越以黑马之势脱颖而出。其不仅以52988元/㎡的经营楼面价独立摘得朝阳区金盏02地块,还联合中交、首开共同斩获3宗地块,仅在北京一城的全口径投资金额即达到了187.27亿元。

强势突围的姿态使卓越吸引了市场的关注,此后不久,企业传出退地传闻。针对上述市场传闻,卓越在第一时间表示不存在退地情况,联合摘地会根据拿地协议推进。

虽企业第一时间进行辟谣,但上述传闻被市场采信,也显示了房企在此轮集中供地中面临的窘境:资源、资金有限需对城市布局进行取舍;精力、人员有限导致决策时间相对紧张;规则复杂增添了企业决策难度。

随着房企对政策的适应程度增强,未来房企“集中供地”政策背景下,房企进一步加强资金、人员的使用效率以及决策效率将成为普遍趋势。这也将使政策对房地产企业的长远影响进一步凸显,如房企投资条线的人配、考核方式出现变化等。

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