“集中供地”政策下,房企投资策略如何分化?

来源：房产装修家居资讯时间：2021-05-14 20:25

©️作者：李尧

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22个重点城市出台“两集中”供地政策，使房地产企业的投资节奏发生改变，城市供地节奏、企业表现引发了行业广泛的关注。

日前，可研智库发布稿件《“集中供地”政策下，市场表现如何？——城市篇》，回顾了当前已完成首轮供应的7个城市的首轮供地表现。那么，在首轮供地中，哪些房企在积极拿地？这部分房企又选择何种投资策略？

房企拿地策略分化头部房企“广撒网”

纵观七城土拍市场中各房企表现，可研智库发现，首轮集中供地中，房企投资策略随企业规模出现一定分化：

头部房企“广撒网”、谨慎“捞鱼”；

中型规模房企城市选择范围相应缩小，拿地较为集中，聚焦单个城市大规模补仓现象较为普遍。

基于自身丰厚的土储及全国化布局的基本成熟，头部房企对于在某单一城市补仓的意愿并不强烈，与往年企业拿地节奏进行对比，当前头部房企整体投资表现较为谨慎，个别企业投资意愿较为突出。

整体来看，TOP5房企普遍采取“广撒网”策略，即广泛参与7城土拍，聚焦个别地块，其中融创、保利投资意愿较强，分别在七个城市拿下18宗、10宗地块。万科、碧桂园整体投资意愿偏保守，分别在7城市拿下7宗、2宗地块。

当前头部企业竞得地块的溢价率表现也相对适中。以碧桂园为例，其在北京竞得的副中心1201街区地块，总价为41.15亿元，溢价率为14.9%，包含1.15万㎡的人才住房；其在广州从化区竞得的地块，总价为3.87亿元，溢价率仅为2.7%。

另外，在华南、华东城市频频掀起热潮的大背景下，保利、万科仍对东北城市保持关注，两企业分别各自在沈阳、长春拿下3宗地块和1宗地块，其他头部房企于上述两城市投资意愿不强。

中型房企“大本营”积极补仓

与头部房企不同，人员、精力、资金限制之下，中型房企城市选择范围有所缩小，部分房企主动放弃机会较小城市，将资源集中至重点城市。

出于对2021年供货节奏的考虑，首轮供地中，中型房企采取聚焦的策略进行投资，是较为普遍的现象。这部分房企往往关注1-2个重点销售城市，集中火力进行补仓，在剩余城市观望机会。

如在广州首轮供地中表现积极的越秀地产，其不仅独自斥资88.4亿元在广州拿下3宗地块，还与广州城建、广州交通置业等企业组成联合体，合作拿下5宗地块，全口径投资金额为89.1亿元。

此外，当下各城市拿地企业地域性有所凸显，广州首轮集中供地中，有所斩获的多为长期深耕大湾区，在区域内综合竞争力较强的房企，如珠江投资、金地集团、招商蛇口等。

而在重庆主城区的首轮集中供地中，除融创积极扩储，累计斥资约99.09亿元竞得8宗地块外，龙湖也斥资96.64亿元竞得5宗地块，其中4宗为独立拿地，1宗地块由龙湖和颐天康养的联合体竞得。

杭州土拍市场上，以杭州为主要销售贡献地的融信集团、滨江集团表现突出。融信独自斥资56.02亿元拿下3宗地块，滨江以10.07亿元独自拿下1宗地块，双方组成联合体以合作形式斩获4宗地，全口径投资金额约172.5亿元。

此外，在北京土地市场上，卓越以黑马之势脱颖而出。其不仅以52988元/㎡的经营楼面价独立摘得朝阳区金盏02地块，还联合中交、首开共同斩获3宗地块，仅在北京一城的全口径投资金额即达到了187.27亿元。

强势突围的姿态使卓越吸引了市场的关注，此后不久，企业传出退地传闻。针对上述市场传闻，卓越在第一时间表示不存在退地情况，联合摘地会根据拿地协议推进。

虽企业第一时间进行辟谣，但上述传闻被市场采信，也显示了房企在此轮集中供地中面临的窘境：资源、资金有限需对城市布局进行取舍；精力、人员有限导致决策时间相对紧张；规则复杂增添了企业决策难度。

随着房企对政策的适应程度增强，未来房企“集中供地”政策背景下，房企进一步加强资金、人员的使用效率以及决策效率将成为普遍趋势。这也将使政策对房地产企业的长远影响进一步凸显，如房企投资条线的人配、考核方式出现变化等。