“集中供地”政策下，市场表现如何？——城市篇

文章1517个字，预计阅读2分钟。

2021年，22个重点城市出台“两集中”供地政策，该政策精准覆盖了当前土地市场热度较高的大部分一二线城市。

政策要求上述重点城市以“两集中”形式供地，即集中发布出让公告，且集中组织出让活动。同时，政策规定，上述城市2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

当前，七个重点城市已完成首轮土地供应，

七城完成首轮供应 市场热度现分化

至今已有长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京等七个城市完成了首轮土地供应。

“集中供地”政策之下，各地土拍热度出现分化。整体来看，当前完成首轮供应的这批城市中，重庆、杭州、无锡等城市热度较高，所推出地块均全部成交。

重庆此次共推出46宗地块，其中仅六宗地块为底价成交，过半地块溢价率超过40%，最高溢价率达近130%；杭州首批推出57宗地块，据亿翰智库统计，首轮土地供应中，42宗地块封顶，41宗进入竞自持阶段，并有13宗地块竞自持比例超过了20%，竞自持比例最高达到40%；无锡推出的16宗地块中，总租赁住房面积超19万平米，仅一宗宅地未触顶限价。

相比之下，长春、沈阳等地土地市场表现较为平淡。长春原计划推出51宗宅地，最终11宗终止挂牌，剩余地块中2宗流拍，32宗底价成交，仅6宗地块溢价成交，1宗触及最高限价，最高溢价率为29%；沈阳原定推出25宗地块，但最终仅推出22宗，超三成地块为底价成交。

政策限定下，各城市土地竞买时间高度重合，在有限资金、有限人员、有限精力的背景之下，房企不得不根据参拍城市表现，供应土地条件做出选择，这也加剧了城市之间的分化。

当前，天津、福州、青岛、深圳、厦门、南京、济南、上海、成都等城市也纷纷发布首轮供地的时间表。

其中，深圳已于4月14日挂牌6宗居住用地，并将于5月13日进行集体出让；上海预计于5月17日-21日之间发布第一批宅地集中出让公告，首批拟出让50幅住宅用地，总出让面积约250公顷。

土地竞买规则设置坚持“稳地价”原则

城市之间热度出现分化，也由于各城市土地竞买规则设置不同。

首轮集中供地中，多数城市的土地竞买规则设置更趋复杂，“稳地价”的原则贯穿始终。

广州在此轮供地中对以往竞买规则做出调整，首轮集中供地共推出48宗地块，其中21宗地块在限价的基础上提出了竞配建租赁住房的竞买规则，5宗地块需竞配建共有产权房。

规则限制之下，首轮集中供地中，广州各地块表现出现分化。48宗地块中6宗流拍，4宗地块触顶进入摇号阶段，近半地块为底价成交。

作为政策风向标，北京、上海也均在此前土地竞买规则的限制上进行加码，以稳定地价表现。

其中，北京在原“限地价、限房价、竞公租房、设置70/90户型要求”等竞拍规则设置的基础上，为部分地块设置了“竞拍政府持有商品住宅产权份额”这一要求，同时当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达20%时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

而上海此次在原有招挂复合出让等土地交易规则的基础上，实施限价竞价规则，将土地竞价程序调整为举牌竞价超过中止价时（一般限定为起始价的110%），进行一次书面报价，最接近平均价的报价人竞得地块。

按照起拍价1035亿元计算，此次北京土拍的整体溢价率不超过10%，而上海的规则限定之下，首轮集中供地的溢价率表现也将较为可控。

首次试水集中供地，除城市热度进一步分化、“稳地价”原则更加凸显两点趋势之外，在各城市的土地竞拍之中，房地产企业的利润空间较小，是行业普遍存在的担忧。

一方面，企业的推货节奏，对政策的不适应导致企业存在积极竞争的心态；另一方面，各地推地量较大、竞买规则设置过于复杂，也为企业测算和决策增添了难度。“集中供地”政策要求之下，如何把握稳地价需求与市场诉求之间的平衡点，还有待观察。

End

本文首发于微信公众号：可研智库。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

“集中供地”政策下，市场表现如何？——城市篇
野心与焦虑：集中供地制度下的连锁反应
尹中立：集中供地政策对房地产市场的影响
集中供地模式下，中小房企还有哪些机会？
核心城市，集中供地，黑马难觅
22城供地“两集中”，百强房企如何应对挑战？
传22个重点城市将推集中供地模式 每年供地不超过3次
七城首批集中卖地超四千亿，“两集中”下地市能否降温？
“超级供地”模式开启!今年第一批集中供地金额可能上万亿
部分“集中供地”城市已现“零供应”，优质地块地价继续走高