核心城市，集中供地，黑马难觅

三条细细的红线，束缚房企在投融资领域的脚步。自2020下半年起，TOP100房企投资意愿、力度大幅下降，收敛聚焦一二线甚至强三线，已成为行业共识。2021年伊始，房企欲重仓的全国核心22城，先后出台“两集中”供地政策。5月8日，北京首批集中供应宅地将正式竞价。公开资料显示，此次集中交易的宅地共计30宗，起拍总价为1035亿元。

随着开拍时间的临近，多数头部房企加紧筹集资金，准备“补仓“，也有部分中小房企意识到竞争加剧，将投资目光转向非集中供地城市。哪些房企又有可能成为“黑马”，从一众头部企业的博弈中，在此次土拍中获取一席之地呢？

红、橙档房企投资降幅超50%

三道红线按照现金短债比、净利润率、扣除预收之后的资产负债率三个维度，把房企划分为红、橙、黄、绿四个不同档位，对未来有息负债增速有不同限制。

其中，红、橙两档房企有息负债规模分别只能新增0%和5%。这使得红线后，房企融资额持续低迷，近半年来有5个月融资额同比下滑。

据克尔瑞研究院数据显示，上述投资收紧的表现最为明显，红线后投资力度分别下降51%和57%。

2021年2月，房企融资额创2017年3月以来新低，仅为504亿元。投资端收紧更为显著，自2020年9月以来，销售TOP50房企投资金额持续下滑。

反观黄、绿两档房企，有息负债规模增速分别为10%和15%，相对而言新增融资的空间较大，投资收缩相对有限。

不少绿档房企更是瞅准时机，在2020四季度加紧补仓。数据显示，截至今年2月，绿档房企投资力度较政策出台前上升24%。

“绿档房企自2020年8月份后投资一路攀高，全年平均投资力度在12月达到最高峰。由此可见在其他房企受政策影响收敛拿地后，绿色房企快速抓住了投资窗口期，趁机大力纳储。”易居研究院研究中心总监严跃表示，进入2021年后，绿档房企投资额同样出现断崖式下跌，一方面是受到春节假期及城市供地节奏的影响，另一方面在去年四季度加仓后，绿档房企有意调整自身投资节奏。

“也有为今年集中供地蓄力的打算。”严跃进表示，北京等核心城市土拍市场，受到更多头部企业、央企、国企的关注。如今，红橙两档企业融资力度有限，北京市场对企业运营能力要求更高，在此次集中拍地中，拿地难度更大。

全国化规模房企聚焦一二线

市场整体呈现平稳之态，资金实力更为雄厚全国性房企，在整体投资收紧的情况下，均选择聚焦一二线城市，提高优质土储的结构性占比。

以绿地为例，在红线政策出台前，绿地平均每月投资金额在百亿以上，拿地分布40多个二三线城市；而自9月份以后平均月度投资额降至30亿左右，拿地城市也骤减至19个。从城市分布上来看，9月份以后绿地的投资金额集中在南昌、西安、南宁等二线城市，以及盐城、张家港、湖州这样的热点三四线城市，整体而言红线后投资策略向核心城市聚集。

此外，诸如华润、金地、龙湖等房企，在红线政策发布后拿地数量均有所下降，但更注重核心城市的土地储备。华润红线前在北京的投资金额占总投资额的24%，红线后在深圳、北京拿地金额分别占16%和8%，持续重仓一线城市。

一位top20房企人士透露，他们在北京只有2块未开发的土地，有进一步增加土储的需求。“不能等到卖完手上的货再去获地。”目前，其所在的公司主要关注城区6宗地，但已经做好了一无所获的打算。

某央企北京公司营销负责人则表示，目前他所在的企业，北京的在售项目多为老项目后期，此次集中供地能拍到一定会“补仓”。

一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大，也导致部分房企在投资聚焦时，选择了下沉。

“尤其是区域深耕房企，在整体投资收敛的背景下，拿地城市减少，更为聚焦区域内的三四线城市。”严跃进称，对于区域型房企来说，投资聚焦区域内三四线城市以及1-2个周边核心城市是主流方式。

例如祥生，作为持续深耕浙江省的区域型房企，投资行为一直主要集中在浙江省内，2020年1-8月份在济南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土储，拿地金额TOP5城市分别为杭州、合肥、宁波、南通和温州：但在9月份以后，祥生仅在芜湖有新增土储，且投资金额占比不足2%，此外其他投资全部集中于浙江省内，以绍兴、台州、义乌、温州、衢州等三四线城市为主，拿地金额TOP5城市分别为绍兴、义乌、温州、台州和衢州。从投资金额集中的城市变化也能明显看出，祥生在政策后的聚焦路径是向深耕区域三四线聚集。

核心城市拿地黑马难再现？

实际上，2000年，鸿坤60亿拿下西红门地块，至此开启企业快速发展之路；2012年，金茂以黑马之姿，逆势拿下广渠路地块，凭借绿色科技产品，成为新一代高端物业专家；2013年，懋源成为北京土拍市场的下一匹黑马，夏家胡同一战成名……如今，融资规模下降，头部企业更为聚焦一二线城市，以北京为首的一二线城市土拍市场“黑马”真难再现？

在郭毅看来，这个可能性仍将存在。“

现在房企连保证金都琢磨着共享呢，也就是，大部分参与者其实在资金调佩上并不是那么充裕。”据郭毅分析，大部分房企在拿地时会做相对应的精选，并设定多重目，圈出一定范围，最后主攻几块地。

而这次供地，针对朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、通州副中心0302街区等6宗区位条件较好的地块，北京推出政府持有商品住宅产权份额的竞争方式。第一，竞地价和配建一定比例公租房；第二，当地价熔断，开始竞报政府持有商品住宅产权份额；第三，当产权份额达到设定的预设份额，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

按照规定，这类地块建成的房源，自取得不动产权证5年内不得转让，满5年后，可按市场价转让个人产权份额，政府持有部分则按市场价收回相应价款。

对此，某央企在京投拓相关负责人表示，规则完全清晰透明的情况下，企业竞争压力反而会加大，核心原因就是在于好地都想拿，对于央企和国企来说，联合拿地的情况更多，“针对热点地块，可能会出来几种不同的预设的方案，有的可能会是势在必得，有的可能是尝试一下，甚至看看现场举牌儿的这个势头，如果不太对就算了。”

“对于非热点地块儿来说，北京房企因为对北京市场比较了解，竞争不会过于激烈，可能就会给中小房企留下的机会。”郭毅称，在北京拿了地，有了项目，但运营难度不小，中小房企也得量力而行。

严跃进则表示，相比之下，黄、绿档房企城市选择角度来看，策略多为加仓长三角的二三线以及稳固自身大本营土储。对于区域深耕型的中小房企而言，目前加入一二线城市投资门槛相对较高，保持深耕、吃透市场或是更好的选择。

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