“集中供地”之下,房企大佬们的拿地逻辑会变吗?

来源：新京报 记者：袁秀丽

随着2020年财报陆续发布，房企线上业绩发布会也在轮番举行。除了业绩、经营指标、盈利能力外，在业绩发布会上，22个重点城市采用“集中供地”政策，也是各家房企管理层们被问及最多的问题之一。在业内人士看来，与“三道红线”一样，“集中供地”必将加速房企的分化。

事实上，“集中供地”的推出，意味着调控收紧，土地市场的游戏规则变了，其对市场和房企影响几何，一直是业内不断探讨的问题。房企对此有何看法？又将采取怎样的举措应对？

降低竞拍热度，引导市场回归理性

今年2月，有市场消息称，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实施供地“两集中”。所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，而且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

消息显示，22个重点城市除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

3月27日，杭州市规划和自然资源局发布消息，杭州市区涉宅土地出让将实行一年三次集中供地，首批土地使用权出让信息预告同时发布，涉及57宗地块，这些地块计划在4月进行集中出让。至此，杭州“集中供地”的靴子终于落地。

而比杭州早些时候，郑州、天津、青岛、南京等地“集中供地”的调控政策已陆续公布。

对此，很多房企高管在业绩发布会上都表示，对“集中供地”的调控政策非常支持。其中，碧桂园常务副总裁程光煜表示，该政策使得房地产朝着更加平稳健康的方向发展，有利于稳地价、稳房价、稳预期；而且，这也是稳定市场的很好的措施，有利于企业更好地安排投资节奏和相应的资金安排。

“土地集中供应对行业也是好事，在增加土地供应量的同时，市场也更为透明，对于今年的供地量，大家也都有预期。”融创中国董事会主席孙宏斌如此表示。

在绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰看来，政策的初衷是提高土地市场的信息透明度，稳定公众预期，同时希望降低土地竞拍热度，引导市场回归理性。

祥生控股执行董事兼副总裁韩波也认为，集中供地就是针对土地成本居高不下提出的针对性措施，也是政府为建立立体调控体系的操作方式。

此外，保利置业董事总经理王健表示，从趋势上看，集中供地能稳定市场预期，加大土地的供应量，并且充分披露土地市场信息，这样企业会对当地的市场有更准确的判断，对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企是利好。

对房企影响不一，加速房企分化

由于集中供地政策新近出台，在很多房企高管看来，现在还没有完全实施，到底怎么样操作、最终影响都要看具体情况。但是，目前各家房企高管对于企业影响预判不一。

程光煜表示，碧桂园的投资覆盖了“22城”，但占公司总土地储备大约是21%，销售额也大约是21%，因此整体影响是比较有限。

与此同时，中梁控股执行董事及联席总裁李和栗也表示，22个城市中，中梁除了四个一线城市外，其他18个城市都已覆盖，但其投资额的占比约20%，影响相对比较平稳。

在正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮看来，在“集中供地”出台的22个城市中，正荣地产进入了14个城市，对于全国化布局的公司来讲，受此拍地的影响不会太大。

由于城市更新项目的储备，时代中国董事会主席、执行总裁兼执行董事岑钊雄认为，时代中国受“集中供地”新规影响不大。“时代中国目前有50%来源于城市更新项目，还有产城融合的项目。因为对于公开市场招拍挂的依赖是比较低，所以应该不会构成大的影响。”岑钊雄如是说。

绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰则坦言，“集中供地”短期对绿城投资会带来变数，尤其阶段性的资金安排和投资布局节奏，会有一定影响，但是整体影响可控。“因为，绿城在50个城市有纵深发展，总布局上可以有一些平滑的办法；绿城融资上有优势，资金成本低，而拍地需要大量的保障金，绿城的成本比其它公司更有优势；绿城会在重点城市提高拿地的质量；这两年，绿城拓宽了收并购等拿地渠道。所以，集中供地对绿城的影响不会非常大。”郭佳峰说。

不过，从行业来看，孙宏斌认为，今年热点城市的土地竞争比较激烈，集中供地政策短期不会造成土地市场降温，但长期会有影响。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰则称，22个集中供地城市之外，其他城市的土地市场竞争力度会抬高，但是有资金、有实力的开发商会在土地市场中获得更优质的资源。

“土地两集中让企业的资金安排更明确，对公司的运作更有利。在土地储备上，企业也回归理性，大多数房企趋于稳定。基本上，未来很难再有‘黑马’房企。”新城控股公司董事长王晓松如此称。

综合房企高管的观点来看，22城“集中供地”对于相对聚焦一二线的企业更为关键，在土地供应集中期，能否有充足的现金流筹备“粮草”至关重要。此外，集中供地有望加速房企的分化，虽然对大型房企拿地策略没有太大的影响，但对中小房企影响会更大，促使更多的企业联合拿地成为必然。

拓宽拿地渠道，关注收并购的机会

面对正在实施的集中供地土地政策，各家房企也做好应对的准备。保利置业董事总经理王健表示，在集中供地的竞争比较激烈的情况下，将加强在公司招拍挂以外获取土地的能力。此外，王健认为，市场将会有更多、更好的收并购机会，保利置业也会积极地关注。

对于“集中供地”，中国海外发展行政总裁张智超认为，中海面临着更多的机会和机遇，未来将充分利用财务的稳健和保障力度，把握住市场的机会，无论是在投资空间，还是在收并购上，都会积极关注市场和行业的机会。

从目前来看，房企对于拿地预算仍未出现减少的迹象。其中，中海今年全年新增土地权益投资额预算达到1650亿元，同比增长25.2%；碧桂园今年的土地投资计划与2020年相若。据悉，碧桂园去年权益投资额为2092亿元。

“今年计划买地金额将达到520亿以上，继续保持较大的投资力度。” 越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰表示。

而据郭佳峰透露，绿城预计2021年的拿地资金在800亿元左右，新增土地货值在3000亿元之上，“这个数值不是固定数，会根据现金流状况以及项目好坏等因素，对拿地资金模型做合理调配。”

除了拿地规模不减外，更多企业开始追求有质量的土地储备，并且合作拿地趋势进一步加强。其中，刘伟亮表示，正荣地产更加看中权益销售规模，2020年其权益销售比例提升到55%，预计2021年权益销售比例能达到60%左右；去年正荣地产的40多宗地中，有接近一半以上是合作项目，未来可能会选择两家最多三家公司合作拿地。

与此同时，蒋铁峰则表示，招商蛇口将根据成本理智出价，追求的是有利润、有回款的销售，追求有质量的增长，所以继续保持对土地市场的客观和冷静，做好对每一个城市的研究，积极关注22城的土地供应，持续低价获取优质资源。而招商蛇口的产业园区、邮轮产业，也将带来很多优质低价土地机会，所以在集中土地供地政策上，综合片区获得土地开发力度会进一步加大。

在土地市场热度居高不下的背景下，22城“集中供地”无疑是要给市场降温，最大化地避免“抢地潮”出现。而对于在22城深耕的房企来说，将面临前所未有的考验，而机遇也将并存。随着土地新政落地，房企大佬们新的拿地模式或将上演。

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