“一区一策” 试点落地房山 北京楼市渐进式精准调控持续完善

作为全国房地产发展新模式的标杆城市，北京的楼市动向备受市场关注。

4月10日，北京市住建委发布《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》，披露相关事项的推进进度。《工作进展情况》一经发布便受到广泛关注，而“一区一策”试点的落地更是引起热议。

文中明确，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。相关情况报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

此外，对于全龄友好购房支持政策，相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务。

多位业内人士表示，上述政策正式落地后，将会有效解决北京人口的居住问题，促进住房需求的释放，有利于北京房地产市场保持较高活跃度，同时有望为其他热点城市提供参考借鉴，助推全国房地产市场情绪进一步修复。

多孩家庭+职住平衡 “一区一策”试点落地

值得注意的是，“一区一策”并非今年首次提出。在去年解除通州台湖、马驹桥双限购政策约束的文件中，“一区一策”一词便已然出现。

具体来看。2022年11月8日，北京经济技术开发区官网消息，划归经开区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行经开区商品住房政策有关规定。下一步，经开区将结合亦庄新城发展建设情况，按照‘一区一策’要求，针对亦庄新城各类产业人才、中心城区疏解、区域职住平衡、亦庄新城房地产市场平稳健康发展。

随后今年1月，北京市政府印发的《2023年市政府工作报告重点任务清单》中第232条提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏结合职住平衡的合理住房需求。

业内人士表示，“一区一策”实际上是“因城施策、精准调控”的延续和拓展。在解除通州台湖、马驹桥双限购政策约束的文件中，“一区一策”更像是一次良好尝试。

需要关注的是，此次“一区一策”试点落地房山，主要是针对多子女家庭和职住平衡家庭。其中，多子女家庭购房支持即是为了促进积极生育，面向二孩、三孩家庭出台的住房倾斜政策，有利于落实家庭生育和促进房产发展的目标。职住平衡家庭购房支持则是指对为了改善住房需求、到离工作比较近的区域买房的家庭给予一定优惠。

其实，北京早在2016年的两会上就阐述了“职住平衡”下的房地产政策方向。在2022年3月发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。“职住平衡”再次提及。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，“职住平衡可以兼顾产业发展和就业人群居住，减少就业人员通勤时间，最大限度提升区域宜居宜业性，还可以很好地起到中心城区人口疏解作用，缓解主城区交通压力。”

对于具体的落地措施，中原地产首席分析师张大伟指出，“对于多子女家庭的购房支持政策，可能体现为提高二孩、三孩家庭的公积金贷款上限，或者降低二套房最低首付比例；对于职住平衡家庭的购房支持政策，可能体现为降低同区域职住家庭的二套房最低首付比例。”

房山成交降幅高于全市 库存出清周期较长

据中指研究院统计数据显示，自2017年以来房山区房地产市场整体表现较弱，除2021年外，各年商品住宅成交面积均在50万平方米以下，2022年房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1%，明显高于北京全市25.1%的降幅。

与此同时，房山区短期库存及出清周期较大。中指研究院数据显示，截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103.2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月，新房市场去化压力较大。

房山区政府官网数据同样显示，2022年1-12月，房山区待售面积为271.8万平方米，增长26%。

可以看出，此次试点落地房山，和其市场表现有密切关系。多位业内人士认为，“一区一策”试点落地，或对市场情绪产生较好带动，助推市场进一步修复。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，虽然政策的实行还是以试点的方式，并且具体政策调整还未落实，但也给市场带来了一股暖风。短期来看，对于作为试点区的房山可以起到促进去化的积极作用。

58安居客房产研究院分院院长张波也指出，选择在房山区先进行“一区一策”试点，一方面考虑到了房山区的楼市基本面，待售和新增新房需要加速去化；另一方面，北京房山区也是产业重点区域，新能源、新材料、医药健康、智能制造四大产业是主要发展方向，是首都科技成果转化和高精尖产业集聚重要承载区，区域的产业规划落地也需要更多人才流入和政策配套支持。

此外，房山多个项目也对试点“一区一策”调控措施表示期待。其中，中骏·云景台、中建·京西印玥、春和印象等项目均认为，房山试点“一区一策”有利于提升房山区房地产市场活跃度，巩固市场恢复情绪，加速去化现有库存。

值得注意的是，为了提振楼市信心，优化房地产销售，今年2月底，房山区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位。

据悉，参与签署承诺书的项目包括中建智地学府印悦、春和印象、京西印玥、金地璟宸、中国铁建(601186)澜廷墅、天恒集团水岸壹号、京西悦府等，待售房源包括小高层、洋房、叠拼、别墅等。

全龄友好项目有望扩围 精准调控措施持续完善

除了“一区一策”调控措施之外，北京全龄友好购房支持政策也取得进展。据悉，目前相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务。

早在去年8月，北京市2022年第二批次供地时，便选取了昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地为全龄友好住宅项目试点。据了解，试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，将被打造成为适合全龄居住的社区和住宅产品。

公布信息显示，以上3个试点项目将支持中心城区60岁及以上老年家庭购房，对于将户口迁至试点项目所在地，且名下无住房、无在途贷款的老年家庭，首付比例最低可到35%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次明确“全龄友好购房支持政策相关部门正在会签”，预示着北京全龄友好项目有望扩围，由去年的3个项目向房山、顺义、昌平、大兴等地区扩围，加大力度支持老年家庭住房需求，也有利于促进中心城区人口疏解。

此外，《工作进展情况》还对保障性住房推进情况进行了披露。具体来看：

在保障性住房方面，北京市住建委发布的信息显示，今年1月至3月，北京建设筹集保障性租赁住房21381套，完成全年任务的27%；竣工各类保障性住房25145套，完成全年任务的28%。

在老旧小区综合整治方面，截至目前，2023年北京已新开工156个小区，新完工12个小区，实现了一季度“开门红”。

同时，北京还印发了2023年度《老楼加装电梯问题解决方案》，全市年度任务已分解到各区。截至3月20日，全市新开工电梯234部，其中海淀区77部、朝阳区68部、丰台区43部，开工数量居前三位；新完工96部。

业内人士表示，不论是“一区一策”调控措施，还是全龄友好购房支持政策，目前均处于试点阶段，后续落地情况仍需持续关注。

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