广州办公楼市场渐活跃，下半年增量需求有望抬头 仲量联行2023年第一季度广州办公楼市场回顾与展望

　　2023年3月31日，一季度，在经济小幅回暖的正面刺激之下广州办公楼租赁市场活跃度有所恢复，预租赁成交面积同比上涨幅度逾20%，但市场租金并未“止跌回升”，环比下滑约0.7%，空置率也上扬至约18.8%。下半年租赁市场增量需求有望抬头，成本控制型需求值得关注，年内逾百万平方米新增供应入市或将继续推动空置率上行，延续“租户市场”的主旋律。

　　*广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场

　　2023年初，随着各类经济活动逐渐回到正轨，经济活力稳定恢复。从数据来看，2023年1-2月份，中国社会消费品零售总额同比增长3.5%，与2022年12月同比下降1.8%相比，消费实现“由降转增”。而在广州市内，客流快速反弹，1-2月广州客运量同比上升23.6%，交通“流量”的恢复也带动了本地消费市场的回暖，同期广州社零总额同比增长约2.0%。

　　一季度，在经济小幅回暖的正面刺激之下，许多企业信心有所提振，它们对于未来的预期愈发乐观。因此，广州办公楼租赁市场活跃度较去年下半年有所恢复，办公楼项目问询和实地考察数量均有回升。全市预租赁市场明显回暖，本季度预租赁成交面积同比上涨幅度逾20%；在琶洲，某化妆品电商抓住了当前市场机遇窗口，以相对实惠的价格完成了一笔逾3万平方米的预租赁成交，扩充了办公空间之余也满足了自身业务发展的需求。

　　仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示：“值得一提的是，去年年末广州本地疫情导致企业的租赁需求被积压，使得企业在今年一季度才真正开始重新筹划企业房地产计划、了解广州办公楼市场的最新情况，因此未能在短时间内做出相应的租赁决定并完成交易，推动市场去化。”

　　截至一季度末，全市共三个甲级办公楼项目入市，新增办公面积约18万平方米。本季度租赁需求保持相对稳定，与去年下半年相比暂未见显著反弹回升，存量项目空置空间继续稳步去化。但是，在新增供应的影响下，广州甲级办公楼市场空置率继续上扬至约18.8%，环比上涨约1.2个百分点。

　　租金方面，本季度全市租金进一步下跌，环比下滑约0.7%；虽然一季度租赁问询活跃度见涨，但市场租金并未“止跌回升”。一方面，市场实际租赁成交数量有限，并未给业主信心和议价能力带来显著提升；另一方面，虽然在市场空置上升现状之下，业主对于后市依然保有信心，但当前推动去化仍是其“第一要务”，尤其面对活跃的租赁问询时，愿意以更为“进取”的心态争取实现成交，并以此缓解未来三个季度内集中供应所带来的潜在市场冲击和压力。

　　市场展望

　　展望2023年，中国经济仍需直面海外地区地缘政治冲突、金融风险抬头、需求疲弱等一系列外部不稳定因素和挑战；而在“内需”层面，在疫情防控放开对经济环比增长的推高作用逐步消退之后，后续国内消费复苏的速度与持续性同样有待进一步观察。因此，外部不确定性依然是一大风险，叠加国内经济处于恢复阶段，今年我国的经济工作预计仍将保持“稳中求进”的主基调。

　　当然，中国经济韧劲十足、长期向好的基本面保持不变。2023年，中国经济增长目标被定为5%左右的“温和增长”区间；而广州市政府则将本年地区生产总值增长目标设为6%以上，经济正迈入加速复苏的进程。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“对于广州甲级办公楼租赁需求而言，经济的稳定恢复无疑是效果最理想的‘强心剂’，本地租赁需求有望迎来反弹。今年二季度，去年下半年积压的存量租赁需求将逐步转化为市场的实际租赁成交，带动市场空置吸纳；而随着经济的持续复苏和企业业务、信心的恢复，下半年租赁市场增量需求也有望抬头，全年甲级办公楼租赁市场净吸纳量相较去年预计会有显著回升。”从行业租赁需求来看，2022年在租赁市场中表现亮眼的游戏行业及其他数字经济行业，在2023年有望保持活跃；相关企业依然有从目前的产业园等办公场所升级至更优质且成本相对可控的新兴子市场甲级办公楼之中，例如琶洲和广州国际金融城，并带动这些子市场内空置空间的去化。

　　同时，年内中国经济或企业发展所面临的不确定性，将使企业对租赁成本保持较高的敏感度。因此，预计更多企业会将办公场所租赁行为纳入企业成本控制的一环，而非一项单纯的资本支出项目，成本控制型需求可能会成为2023年广州租赁市场中一股不可忽视的力量。一些体量较大的国内龙头或跨国企业，有望通过集团化、统一化的资产管理战略持续优化企业办公场所支出结构，也将朝着ESG（环境、社会和公司治理）的方向迈进，引领广州办公空间的变革。

　　从租赁市场供应端来看，2023年内预计广州仍将有逾百万平方米新增供应入市，市场供应集中竣工难免会推动全市空置率上行。因此，新兴片区内新竣工项目业主的议价能力预计在短期内难以大幅改善。总的来说，2023年，“租户市场”的主旋律或将延续。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。

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