仲量联行：2021年一季度北京办公楼市场租金跌幅放缓

"2021年伊始，北京商业地产市场持续平稳运行，各个行业的租赁需求均逐步回升，为整体市场的复苏进程传递出积极的信号。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。

在当前租金低迷的市场环境中，办公楼租户的升级和搬迁类需求活跃。投资人积极寻求出手机会，本季度录得多宗商业地产项目成交，且有众多交易在谈。在零售地产市场，餐饮行业需求大幅增长，多个知名餐饮品牌首次进京；在国际旅游持续受限的环境及政策的鼓励下，境内免税购物开放，备受市场关注。工业物流地产租赁需求保持平稳，租金稳步回升。高端住宅市场持续迎来充足的新增供给，春节期间多数城市鼓励“就地过年”，推动成交量达近年来最高水平。

企业租户升级与搬迁需求推动本季度租赁活动的回升，部分缓解市场压力。大健康行业需求保持活跃，其升级搬迁活动为市场持续注入活力。同时，IT公司仍为市场需求的中坚力量，本季度租赁活动从传统科技行业聚集区进一步外溢，辐射至全市范围。

租金持续下探，但在连跌数个季度后，降幅有所收窄。本季度，整体市场租金环比下降1.9%，同比下降8.4%。“过去几个季度内，部分项目业主不断通过较低租金吸引租户入驻，目前已实现较高出租水平及稳定的项目表现。随着本季度市场需求的回升，此类项目对未来复苏前景抱有信心。” 仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示：“我们预计未来几个月市场需求活跃度将进一步提升，市场氛围及情绪将逐步趋于谨慎乐观的态度，而部分业主低租金的租赁策略或将出现大幅调整。”

投资

纵观北京市投资市场，第一季度整体活跃度较高，全市大宗成交总额达到近90亿元人民币，若含关联交易则高达近220亿元人民币。本季度，两宗商业地产大宗成交备受市场瞩目：高和资本、首开股份与中国金茂据悉以26.5亿元人民币联合收购位于中关村的启迪科技大厦D座（火炬大厦）；位于CBD区域的北京辉盛阁国际公寓由铁狮门与上海东汇集团以16亿元人民币购入。

投资者持续对北京商业地产的投资机会保持高度关注。其中，随着办公楼租赁需求逐步回暖，办公楼资产的投资热度居高不下。同时，拥有丰富零售资产管理经验的运营商也在寻求零售地产的收购机会。从另类投资角度来看，工业物流市场持续受到关注，数据中心资产吸引力极高。 “随着更多可交易资产逐步在市场中涌现，投资者积极在全市范围内寻找机会，展现了对北京市场未来增长的信心。” 仲量联行华北区投资部总监王刚表示，“北京仍为投资者最为青睐的投资目的地之一，预计2021年投资市场将表现优异，成交总额或将显著超越去年水平。”

优质零售

零售市场租赁需求稳步回升，餐饮行业迎来复苏。热门连锁餐饮品牌纷纷拓展市场，接连开设新店，同时多个高端餐饮品牌本季度首进北京，推动大面积的餐饮铺位租赁需求，如来自深圳的Gaga Garden在太古里南区开设北京首店。配饰类零售商本季度在市场中快速布局，助推市场租赁需求回升。在资本的推动下，热门饰品集合店BA饰物局在北京朝阳合生汇开设北京首店，时尚饰品品牌如潘多拉和King Baby也在市场中活跃扩张。

北京市区范围内购物中心租赁需求有所回暖，市区市场和郊区市场表现分化加剧。本季度，市区租金降幅收窄，环比下降2.6%。而郊区大部分项目仍面临较大空置压力，业主持续下调租金水平，环比租金跌幅达到3.9%。仲量联行北京研究部董事纪明表示：“预计中短期内市区市场的复苏将持续优于郊区市场，全年租金同比降幅将低于5%；而除一些领先的优质项目，大部分郊区购物中心将持续承压。”

工业物流地产

第三方物流和货运公司的租赁需求依旧占据主导，生鲜超市等从疫情中获益的需求方积极寻求租赁空间。本季度，冷链租赁需求明显增长，部分业主计划尽快对冷库进行升级改造来满足市场，吸引潜在租户。

稳健的市场需求与低空置的市场环境推动租金小幅增长。本季度整体租金水平逐步回暖，环比上调0.9%，延续2020中旬开始的缓慢增长趋势。 不少业主抓住准确时机合理上调租金水平。然而，仍有部分面临较高空置压力的业主提供租金折扣，以尽快去化空置面积。“2021年初，得益于疫情传播的有效控制与疫苗接种的普及，大部分业主对市场情形的忧虑与压力相比去年大幅减轻。” 仲量联行华北区研究部总监米阳表示，“随着项目运营全面回归正轨，加之宏观经济持续恢复，业主重振信心，积极寻求合适时机提高租金。因此，我们预计全市租金水平将持续回升”。

高端住宅

 尽管一季度并非传统销售旺季，但豪华公寓成交量却达到470套，较过去五年一季度的平均水平高出12.7%。受疫情影响，今年春节期间“就地过年”现象较为普遍，看房、购房等活动在春节假期保持活跃。积极的市场情绪吸引购房者不断入市，加之充足的新增供应以及开发商推盘节奏的加快，都在一定程度上助推了市场上扬趋势。

本季度豪华公寓的新房供应量达到2011年以来一季度的最高值。尽管较上季度环比下降了42.1%，但考虑到一季度并非开发商的营销旺季，市场放量依旧可观。三个豪华公寓项目共带来1,566套新增供应。值得关注的新盘包括位于北京东三环的合生·金茂东叁金茂府及世茂北京天誉。随着市场需求的持续释放，高端住宅价格稳中微涨。豪华公寓新房价格环比增长0.9%，但同比仍下滑0.7%。“随着北京购房热情高涨，整体市场销售态势预计将在今年内保持强劲。”米阳表示，“虽然旺盛的市场需求或将在短期内推动价格小幅攀升，但在调控力度不变、政策环境趋紧的前提下，控制房企融资和房贷规模等多效并举的监管政策将保证住宅市场平稳健康发展。因此，市场价格预计不会出现明显波动。”

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