傅林江：代建是红海还是蓝海？代建的价值思维模式

2023年3月16日，由北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组主办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开。本次会议以“奋楫笃行，涅槃重生”为主题展开“2023中国房地产百强企业研究”，旨在发布中国房地产百强企业研究成果，与众多业内专家、行业精英共同论道房地产企业发展新方向。

会议上，蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁傅林江就代建是红海还是蓝海主题，从代建的价值思维方面为大家做了分享。

国内代建的起源

代建起源于中国改革开放。随全国经济迅速发展，城市建设及旧房改造同步推动，房产从计划分配时代转向商品房的市场时代，人民改善住房条件的需求日益旺盛，但产品供应严重不足。在这样的大基建背景下，从事房地产开发的企业像雨后春笋般迅猛发展，因当时开发都处于低门槛且粗放型管理的状态，这样鱼龙混杂的时代背景，其结果必然会衍生出新的产业——代建。

蓝城集团首创全国最早的品牌输出的轻资产代建模式，宋卫平先生最早在2005年看到了企业转型的商机。对于刚起步不久的民营房地产企业，随着重资产的投资力度的加大，其资金压力亦在不断的加大。当时，宋卫平先生率先提出了公司应实现“一重一轻”二翼发展的战略方针，在全面开发城市地产的过程中，同时开辟轻资产品牌管理输出的业务。

2005年我们开始做轻重并举，现在全国的地产公司都在做轻重并举的战略定位。2010年9月因公司“轻、重”二翼同步发展模式基本成熟，以轻资产为核心业务的专业公司在杭州正式成立。公司开始全程专业化地代为有地、有钱的投资者，进行产品设计、建设、销售、服务于一体的全过程管理的项目代建开发。当时宋卫平先生提出了轻资产品牌输出须以“长工心态、管家意识”及利他性作为公司的价值定位，按照“真诚、善意、精致、完美”的企业理念作为工作的座右铭，真正开启了中国房地产界新的业务模式——代建。我们做出了最牛的安置房，最大规模的安置房和最漂亮的安置房。2022年，蓝城代建运营的杭州运河亚运公园项目获得2022-2023年度第一批中国建设工程鲁班奖。

代建模式的迭代

每一种模式的推进都将是项目管理、商业模式和团队培育的迭代升级过程。傅林江表示，我们以品牌代建，后来逐步延伸到小股操盘＋代建模式，最终是带资代建模式，对象方面开始是从政府保障性住房代建，后后是商业代建到资本代建。区域上，从城市地产代建，到城郊区域代建，再稻香村振兴、小镇代建模式。我们已经进入到了26个省，139个地级市，项目有569个项目，其中代建项目占了86％，所以我们公司基本上是以轻资产为主的公司。

蓝城的代建类型与案例

蓝城经过十余年的代建探索与实践，形成了完整的全过程代建标准语服务体系。顺应着地产人居时代的发展，从造房子到造生活，始终致力成为“美好生活综合服务商”。蓝城涉及的代建类型包括政府代建、居住保障房、生活-公益配套、就业-公共建设、资本代建、乡村振兴（小镇）／农民房代建等。特别是蓝城集团代建与运营的杭州运河亚运公园项目获得2022-2023年度第一批中国建设工程鲁班奖。

对当下代建的认知

傅林江认为，价值思维决定了代建的境界。只有为代建方创造新的价值，才有存在的价值。所有项目开发企业的终极价值在于：品质和服务得到业主高度认可。社会口碑较好的情况下，企业获得最佳的盈利模式。代建企业的成败，要靠领军人物的理想和情怀、理念和价值观去引领，靠一支靠谱的团队去完成使命。代建业务不是简单的承接一个项目的管理，要有长工心态兼具管家意识。代建项目的选择是多样的，既有一张白纸，又有半成品，又有成品的项目，无论何种程度，投资者让代建方提前介入十分关键，用专业的技能对新的土地和存量项目预先进行可行性预判。新项目的投资要做好“四个模型”，根据预先建立的模型，做好商业逻辑的推演并进行全过程的目标成本及限额设计管理。

代建的未来

3月5日，十四届全国人大一次会议上明确了“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。傅林江表示，在未来的3-5年，建设保障性住房和大力推进城市化进程及对城市有机更新（八十年前的住房及公共服务配置重新更新改造）仍旧是主要建设目标。现阶段，我们认为，代建行业在一定时期仍将是一片蓝海。

从长远看，随着开发企业结构不断优化，投资建设企业的逐步成熟，法律法规的完善，精细化管理的不断提升，今后纯代建的企业会越来越少。由正规化的专业公司进行投资、开发和城市运营一体化的建设，将会成为下一个历史时期的新模式。无论代建的未来是红海还是蓝海，对于广大的房企来说，代建归根到底是“为更多人造更多好房子”。

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