越秀地产59亿元连落两子，北京五批次集中供地132亿元收官

  2月8日，北京2022年第五批次集中供地结果出炉，至此北京2022年集中供地正式落下帷幕，6宗地块总收金132.09亿元，成交总面积21.47万平方米，总规划建筑面积53.18万平方米。

  当日竞拍的3宗地块热度居高不下，起始总价63.8亿元，最终2宗地价触顶、1宗地价+现房销售面积双触顶成交，收金73.37亿元，成交总面积8.32万平方米，成交规划建筑面积19.25万平方米，整体溢价率约7.8%。

  值得注意的是，本批次拿地企业均非北京本土以住宅开发为主业的房企。在线下竞拍的3宗地块中，首次“进京”的中建东孚斩获朝阳小红门地块，广东国企越秀则以总价59.11亿元连落石景山苹果园和昌平信息园两地块，成为北京五批次最大“黑马”。

  在上述3地块竞拍前夕，房山、通州、开发区3宗地块已率先底价成交。其中，中建智地17.2亿元摘得房山良乡大学城0023地块，京东31.12亿元摘得亦庄新城0303街区地块，通州梨园6015、6016地块由新城基业以10.4亿元底价斩获。

  “北京新房作为一个3000亿量级的市场，市场容量非常大，并不缺乏购房需求，相反其缺少的是真正有能力打造更好产品的企业，以及真正适合买房人的更好的产品。”对于此次集中供地的表现和后续市场走向，合硕机构首席分析师郭毅表示，如若政府出台更多更宽松的指向性政策，将对北京市场的升温起到更加积极的推进作用。

  对于接下来的供地部署，北京市规划自然资源委相关负责人对记者表示，2023年全年供应总量将与去年基本持平，在供地节奏方面，将分批次公布一定时间段内拟出让的商品住宅用地项目清单，让市场主体全面掌握土地供应状况，为投资决策预留充足时间，并将结合市场实际采取“多频少量”的方式适时发布出让公告，保持供地节奏均衡、合理、有序，促进北京房地产市场平稳健康发展。

  现场竞拍地块均触及上限

  今日竞拍的3宗地块热度爆表，吸引了近二十家房企及联合体。开拍的首宗地块朝阳区小红门地块，共有10家房企参与报名，其中包括建发、华润、金茂、首开、保利、龙湖、建工、厦门国贸、中建信和、中建东孚等多家房企。

  该地块起始价为12.4亿元，地价上限14.26亿元，地块竞拍前就已报价10次至13.03亿元。拍地现场竞拍气氛依然火热，仅仅3分钟12轮竞价后就触及地价上限，在提交完高标承诺书摇号后，最终中建东孚以14.26亿元+高标准斩获朝阳小红门地块，成交楼面价约4.73万元/平方米，溢价率15%。

  “小红门地块位置条件比较优越，特别是性价比优势比较突出。”郭毅表示，在东南四环内毗邻分钟寺10万+豪宅区，小红门地块指导价仅8万元/平方米。此外地块房地价差比较大，每平方米32000万元的差价，给开发商很大的操作空间，无论是在产品品质上做加法，还是在价格上做对应下调，开发商在营销应对上将更为多元。

  据郭毅分析，在足够大的房地差价下，未来小红门未来销售价可能不会顶格8万元/平方米的指导价出售，而是以性价比更高的方式推向市场。这样将与分钟寺豪宅区形成互补关系，为国贸周边改善家庭提供居住品质提升的新选择。

  诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪对记者表示，小红门地块虽然周边配套有待进一步完善与丰富，但其最显著的优势便在于优越的环线和价格，同时无需竞现房销售面积，具有相对较大的利润空间。此外，地块规划体量小，则意味着企业资金占有少，运转压力也相对较小。

  在竞拍石景山苹果园地块时，中海、首开、招商、厦门国贸、越秀、建发6家房企参与报名。地块起拍价22.6亿元，上限价格25.99亿元，起始楼面价3.75万元/平方米，销售指导价7.48万元/平方米。在6轮线上和19轮现场竞价下，触顶地价上限进入竞现房销售面积环节，最终越秀以25.99亿元和现房销售面积1.5万平方米拿下石景山苹果园631-2等地块，成交楼面价4.3万元/平方米，溢价率15%。

  从区域位置来看，石景山苹果园地块处于西五环外，其在石景山苹果园综合交通枢纽北面，与地铁1号线、6号线及S1号线的换乘站苹果园站直线距离约900米，与地铁6号线杨庄站直线距离约700米。地块周边居住环境成熟，往南约800米是京西大悦城，西侧 1公里左右有大型公园法海寺森林公园，附近还有北京市第九中学、北京大学首钢医院等。

  该地块项目由两块地组成，其中的1604-634地块为托幼用地，配建幼儿园。住宅地块整体比较方正，建筑限高60米，未来可做高层住宅产品，销售指导价为7.48万元/平方米。

  五批次6宗宅地中，热度最高的当属昌平信息园地块，共有14家房企参与报名。在14轮线上、14轮现场竞价以及4.5万平方米现房销售面积“双触顶”下，最终由越秀摇号拿下昌平信息园地块，成交楼面价3.24万元/平方米，溢价率15%。

  据郭毅介绍，信息园地块处于昌平TBD（北京科技商务区）的范围内，小米智慧产业园区已确定落位，目前正处在抓紧建设的过程中。此外，区域内还会有大量的产业研发类土地供应，随着产业发展的需要，也为区域带来更丰富和充沛的购房需求。可以说，是一个配套资源和产业未来发展能够完美融合的地块。

  报名该地块的某央企北京公司营销总亦直言，信息园地块目标客户辐射海淀北部区域，在海淀万亿产业和人才支持下，区域内产品的支撑度无需多虑。

  越秀59亿元连下两子成“黑马”

  此次集中供地拿地企业颇为引人注目，比如科技企业京东摘下亦庄新城地块，去年四批次未能如愿的中建东孚成功“进京”摘下小红门地块，以及低调多年的越秀激进拿地，在中海“大本营”石景山“虎口夺食”，并一举拿下昌平信息园大热地块。

  从具体地块来看，亦庄新城0303街区地块本应在亦庄线经海路地铁站上盖的加持下一骑绝尘，但因其19.5万平方米的土地规划面积中，配建面积占据三分之二而无缘线下竞拍，京东此次拿地，体现出科技类企业在土地市场方面的特殊角色。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，科技类企业的拿地，本身就是科技企业扩张、投资能力增强的体现，也体现了目前北京土地市场拍地方面基本面改善，以及相关企业看好北京的土地投资市场。

  据知情人士透露，该地块包含金融服务业用地、社会停车场用地、居住用地和托幼用地，位于亦庄京东总部对面，或将用于总部大厦建设，对于住宅用地部分，将围绕职工住房问题代建职工住房，此举也体现了京东拿地方面落实职住平衡的重要导向。

  对于中建东孚成功“进京”，郭毅认为此举可见大型国企对北京市场的重视，同时也可看出企业在确定性强、市场价值逻辑清晰区域的投资布局。

  关荣雪表示，中建东孚此前就曾参与竞地，此次再次出手，可见其对北京市场的认可。当前，中建东孚已形成了诸多成熟的产品线，小红门地块也算是给予企业一次展示的机会，这对于企业和北京市场而言是互利共赢的。

  此次集中供地最大的黑马，非越秀莫属。事实上，低调多年的越秀在北京市场还相对弱势。自2021年联合天恒以45.7亿元竞得怀柔区刘各长地块后，就再未出手拿地，且后期该地块开发的越秀天恒怀山府项目入市后销售情况并不理想。北京市住建委官网数据显示，该项目取证至今已经过去15个月，网签仅19套，去化率不足2%。

  此次越秀一反常态，连拿两宗高溢价地块，可见其重仓北京的决心。关荣雪认为，越秀此次积极布局北京背后，可能是出于在行业调整、疫情困扰等后遗症下，越秀看中了北京等这类城市强大的稳定性和抗风险能力，加速调整布局策略，以期提升企业营收并加深品牌影响力。此外，越秀近期融资渠道获新的突破，同时兼具自身的国资背景，资金流相对稳健，为高调拿地提供了保障。

  除此之外，旭辉前华北区域总裁董毅加入越秀，也为越秀土地投拓提供保障。据多方渠道透露，董毅今年1月底完成旭辉的交接工作，于数日前加盟越秀，就职华北区域副总裁，主管投资和北京公司。相关人士表示，董毅是投拓出身，在拿地上眼光精准，价值逻辑清晰，未来董毅或将充分发挥他的投拓和产品经验能力，进一步助越秀扩大北方版图。

  事实上，越秀重仓北京此举，与建发“进京”颇为相似。同样的国企背景，以及相近的扩张规划，使二者走上同样的“北伐”之路。不同的是，“先行者”建发已经通过建发望京养云、建发珺合府、建发文源府等项目，逐渐在北京市场占据一席之地。在当前在售项目沉寂，手握60000平方米现房销售面积的越秀而言，能否如前者一般顺利突破，走出全新路径尚未可知。

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