北京四批次集中供地收官：土地市场隐现复苏迹象

  经过激烈竞逐，北京四批次集中供地以总成交建筑面积约31.93万平方米、成交价135亿元收官。这次虽仅供应6宗地块，却吸引了包括中国金茂、中海、华润、首开、保利、中建智地、招商、绿城以及金隅等房企及联合体参与竞拍。

  竞拍前夕，北京门头沟区地块已于11月28日以底价成交，由中建信和+中建方程7.9亿元联合拿下；北京通州区永顺地块因无人递交现场竞价申请单，以最后一手报价被城建兴华以16.69亿元竞得。

  在11月29日，现场竞拍了4宗地块，其中保利+建工竞得北京朝阳区平房乡44地块，三元嘉业夺下北京朝阳区平房乡45地块，金隅斩获北京朝阳区崔各庄乡奶西地块，中海则以5.58%低溢价率摘得北京石景山区古城地块。

  值得注意的是，此次竞拍过程中北京朝阳区3地块热度居高不下，竞拍前就已竞价34轮，现场竞报期间20余家房企激战，3地块均触及土地合理价格上限和现房销售面积上限，两度摇号后才最终确定买家。

  北京链家研究院分析师岳微表示，北京四批次集中供地虽无内环地块，但多数地块均邻近轨道交通线、生活配套完善且居住界面成熟，符合购房者居住需求；叠加“三支箭”“金融16条”等政策利好，开发企业融资环境改善、信心提升，导致此次土地拍卖热度不减。

  从北京今年集中供地情况来看，截至目前已累计成交住宅用地55宗，总成交金额约1615亿元；2021年北京成交住宅用地57宗，总成交额达1900.4亿元。从成交情况来看，成交数量大致相当，但成交金额有近300亿元差距。

  业内人士预计，北京四批次集中供地之后，五批次供地或已在路上。

  北京朝阳区3地块热度爆表

  北京朝阳区平房乡PF-44地块以“双上限、双摇号”竞拍条件拉开了11月29日的竞拍帷幕。土地竞拍前，该地块已报价10次至23.28亿元，现场竞价11轮后，土地合理价格上限触顶，摇号后确定“保利＋建工”为地价上限竞报人。现房销售面积竞报环节，10轮激战后触及现房销售面积上限，“保利+建工”再次摇中，最终其以25.53亿元和10000平方米现房销售面积斩获平房乡PF-44地块，成交楼面价约5.21万元/平方米，溢价率15%。

  北京朝阳区平房乡PF-45地块也是热度不减，竞拍前夕已报价14次至22.63亿元。拍地现场，仅仅9轮竞价就触及土地价格上限，摇号后最终确定中建信和为土地合理上限价格竞报人。进入“竞报现房销售面积”程序环节，中建智地和保利+建工交替举牌，经过10轮激战，保利+建工以10000平方米现房销售面积触及上限。不过在摇号环节中，保利+建工并未如愿，最终由三元嘉业以24.38亿元+10000平方米现房销售面积竞得，成交楼面价约5.2万元/平方米，溢价率15%。

  岳微分析认为，北京朝阳区平房乡两地块热度之所以居高不下，是因为该板块界面完整、邻近地铁、配套成熟，新房供应稀缺，两个次新房小区“和锦薇棠”、“朝青知筑”也都为4年前入市，且周边多为保障性住宅小区，纯商品住宅更是高度稀缺，板块内改善居住需求旺盛，此次出让地块预计提供近千套商品住宅，与市场需求相贴合。

  位于北京朝阳东北五环的奶西村，因为首开金茂望京樾和中建宸园的开盘热销而名声大噪，因而此次奶西村321地块吸引了9家房企及联合体参与，其中便有望京樾开发商首开金茂联合体。此次中建宸园的开发商中建一局没参与竞拍，但中建二局和中建玖合接棒竞拍了该地块。经过35轮激战，中建智地以35000平方米现房销售面积触达上限。摇号后，金隅以32.315亿元+35000平方米现房销售面积拿下该地块，溢价率15%，成交楼面价约4.6万元/平方米。

  相关业内人士表示，该地块紧邻热销项目望京樾、中建宸园，地块属性及指导价与望京樾一致，在望京樾成功销售的背景下，地块产品打造具有成功经验借鉴，又与在售项目拉开时间差距，避免同区域多盘同开的竞争局面。

  现场竞拍的最后一宗地块为石景山区老古城综合改造土地一级开发项目1608-626地块，有5家企业报名参加，最终由中海以28.4亿元竞得，溢价率5.58%，成交楼面价约4.4万元/平方米。

  在北京四批次集中供地中，朝阳区3宗地块热度居高不下，每宗地块均吸引了10余家房企报名参与，其中平房乡PF-44地块吸引了10家房企及联合体，PF-45地块有14家房企及联合体参与竞拍，崔各庄乡奶西地块则引来了9家房企及联合体热抢。朝阳区供应3宗优质地块也占据北京四批次集中供地半壁江山；82.23亿元成交总价，为此次北京集中供地贡献60.8%成交份额。

  土地市场隐现复苏迹象

  从北京四批次集中供地房企参与度来看，本次出让的6宗地块共吸引近20家房企报名，每宗地块平均有7家房企参拍，与三批次集中供地每宗地仅3家房企参拍情况相比，房企参与积极性大幅提升。

  从报名房企来看，国企、央企仍为参与主力，长期活跃在北京市场的中国金茂、中海、建工、中建、华润、首开、保利、招商、金隅均有报名。其中中国金茂表现最为积极，报名5宗,但未有斩获；中海次之，报名4宗，斩获1宗；建工也报名4宗，与保利组成联合体斩获1宗。

  中建系几乎全员出动，一局、二局、五局、八局及中建方程均有报名，但斩获不大，仅中建五局、中建方程联合体作为一级开发企业托底门头沟1宗地块。

  厦门国贸再度出现在市场中，前期与大悦城控股组成联合体逐鹿了北京朝阳区太阳宫地块，此次单独出击，在参拍时就显示出高度意向，报名了3宗地块，分别是北京朝阳区平房乡两宗地块和石景山古城地块，不过最终以陪跑落幕。

  作为隶属北京市国资委的三元嘉业在参与二批次小瓦窑地块、三批次永丰地块后，年内第三次参与竞拍报名北京朝阳区平房乡两宗地块，通过现场摇号后斩获朝阳区平房乡1宗地块，表现出积极参与北京市场的动向。

  此次参与的其他企业如绿城、金地、京宸盛汇均未有斩获。

  张凯表示，北京四批次土地拍卖总体来看热度超出预期，主要受三方面因素影响：

  一是目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。本次全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，也从侧面反映出这一因素。遗憾的是除中海摘得石景山地块外，中建系本次均未能如愿摘地。

  二是在今年四批次拍地以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，希望在今年四批次供地中有所斩获和补仓。

  三是北京很多城投类企业均具备操盘开发能力，也将本次土地拍卖热度推上了新台阶。

  此轮土地市场信心回暖或还与北京新房销售端回暖有关。

  进入10月份，得益于中央连出三条重磅利好，北京新房成交端持续发力，成交规模实现“三连升”，据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，10月北京新建商品住宅成交8552套，环比上升14.22%，同比上升27.79%。2022年1~10月，北京新建商品住宅累计成交57143套，较2021年1~10月下降25.22%。

  “11月份，针对房地产的支持政策更为频繁，‘金融16条’从供需两端全方位发力，‘第二支箭’和‘第三支箭’相继落地，再加上央行宣布年内第二次降准，对提振房地产市场意义重大。”诸葛找房表示。

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