“卷王”保利，进三争一

驻店广州黄埔区的经纪人杨杰（化名），又忙了起来。上周六（12月3日），保利在黄埔科学城的新楼盘“保利锦上”开盘，推出了“低首付、收楼后再月供”的优惠，吸引不少购房人，开盘当日小户型就卖出56套。

“28万就能定下黄埔科学城一个三居，收楼后再月供。”据他介绍，这段时间是他今年难得的忙碌时光。

前段时间，为了卖房，杨杰经常一早坐大巴前往60公里外的南沙区，在地铁飞沙角站附近的新楼盘“保利时光印象”异常火爆，看房的人不少，“坐大巴屁股都坐痛了。”

11月26日，保利时光印象开盘首推的两栋楼，68平小户型不到2天便售罄。

首付分期、收楼后再月供，广州这两个“卷王”楼盘只是保利冲刺业绩的缩影。自9月起，保利多个楼盘先后推出类似“福利”吸引购房人，提前锁定业绩。

多个业内人士认为，保利这种新的营销方式既是企业资金实力的体现，也是对相关部门“保交楼”的响应，随着民营企业在这一轮调整中趋向谨慎保守，国央企的优势更加凸显，未来市场集中度将进一步提升。

首付分期、推迟办理房贷

保利 “卷起来了”

南沙保利时光印象项目位于南沙较为成熟的金洲商圈，据当地中介介绍，此次推出的户型中，68平方米的三房户型，实际成交价约122万元，首付3成即约37万元。

蓝鲸财经了解到，上述项目订房首笔仅需支付2万元，年内支付7万元（含已支付的2万），180天内再支付7万元，剩余23万需在365天内支付，即将37万元首付分一年3期支付。

相较下，上周末开盘的保利锦上首付门槛相对较高，但分期时间更长，88平方米的小户型售价280万元，年内需付1成首付即28万元，共3成首付能够分期18个月，收楼后再还月供。

广州并非个例，一位接近保利人士透露，今年9月中旬起，保利在华南地区启用“交付后还月供”的营销方式。

在武汉，二七滨江商务区的保利天珺项目最低首付2成即可定房，首付最长能分期至2025年6月，最晚能够在2025年6月办理贷款还月供；武汉保利清能拾光年、时光印象、星河九洲等楼盘也能“交付前0月供”。

深圳坪山区的保利明月澜岸项目办理按揭时间可推迟至2年后；保利在东莞的望牛墩阅江台项目、湖南多个项目，也能够“交付前0月供”。同样，这些楼盘也采用了“首付分期”的方式。

实际上，首付分期的营销方式并不少见。

“首付分期是符合现行管理规定的，分期也有明确截止时间，一般会在3到6个月之内交齐。超过一年，说明企业对回款的需求没那么迫切。”据合硕机构首席分析师郭毅介绍，首付分期能有效降低支付门槛，尤其是在北京、上海这样改善型需求为主的城市，不少购房者都需要时间腾挪资金和购房资格。

以南沙保利时光印象为例，该楼盘约在2024年年底交付，若贷款85万（7成）、30年，选择等额本息方式，广州当前首套房贷利率为4.3%，推迟2年还月供，等待的两年里（24期）可暂缓还本付息超10万元。

IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为，需要辩证看待首付分期，这一方式可能会降低房贷按揭的安全性，“首付分期客户可能负债能力较差，或者是看好后市而以极少量的首付款来短线炒房的投资客。若楼市下跌，意味着极大的按揭违约风险。”

此外，有中介向蓝鲸财经透露，暂时没有购房名额的购房人还可以先草签，等有了购房资格再网签。

收楼再还月供

“类现房销售”背后是“不差钱”

目前除保利外，仅香港置地旗下一个楼盘也有类似的“收楼再还月供”营销方式，其余开发商几乎没有卷入这场“卷王竞争”。

按照一般新房期房购买流程，购房人最早在正式网签前就会联系银行咨询贷款事项，网签后不久便开始还月供，开发商也相应回款。

“地产营销人“出品人韩乐向蓝鲸财经表示，“为了加快资金回笼，现在开发商都在缩短从拿地到开盘的时间，北京个别楼盘从拿地到开盘甚至只用了一个半月。”

“收楼再还月供”则类似于现房销售，假设新房正式交付需2年，在开盘到交付的2年里，采用此方式销售的楼盘，只能回笼首付资金。而据韩乐介绍，首付交不齐，开发商也没法算业绩。

换言之，今年年底采用首付分期方式的楼盘销售业绩并不会计入保利2022年的销售额中；2年后交楼再还月供，也相应拉长了回款周期。

“（交楼再还月供）对开发商回笼资金肯定没什么好处，但起码能传递出开发商有资金实力、不差钱的信息。”在韩乐看来，“现在很多客户担心交付问题，国家也倡导保交楼。如果开发商能推出‘先交首付，等房子盖好后再还月供’的方式，对购房人是有利的。”

他还认为，保利这种“类现房销售”有一定的示范作用。

“在购房人对新房都没有安全感时推出这个措施，是符合政策大方向的，对买房人是一个保障，值得鼓励和倡导。但其实很少有开发商能做到，保利也不是全国普及这种方式。”韩乐如是说。

同台对擂

保利的“卷”不会是唯一

“收楼前零月供”背后，是保利朝着“进三争一”口号“进击”。

今年，楼市整体下行，保利发展管理层则提出了“进三争一”目标，董事长刘平在4月的业绩会上表示，这基于行业和公司自身竞争力的信心。

早在今年7月，保利发展便已实现“进三”，销售额超越万科跻身排行榜第二。

中指院数据显示，前11个月，保利销售额达4001亿元，排名第二，超第三名万科234亿元，较碧桂园则少372.5亿元——与第三名的差距越来越大，与第一名的差距越来越小。

从拿地数据看，在行业整体降速的背景下，保利虽也减少拿地，但拿地金额仍然位列榜单第三，今年前11个月拿地575亿元；万科拿地金额为233亿元；碧桂园拿地金额仅61亿元。

不仅是保利，中海地产、华润置地等多家央国企明后年的销售增长空间也较大，均有望冲击销售榜首。

前11月，华润置地、中海地产拿地金额分别为819亿元、751亿元，位列行业前两名；新增货值分别为2031亿元、1260亿元。同期，拿地排行榜前十名中，民企仅滨江集团(002244)斥资403亿元拿地，位列行业第七。

“民企频繁暴雷下，央企的资金实力是最强的，保利、中海、华润这几家企业本身业绩底子厚，叠加融资成本低，在行业比较低迷的时候优势更加凸显。”韩乐表示。

柏文喜也认为，在大部分民营头部房企已经失去投资能力且基本停止拿地的情况下，明后几年的市场格局将会呈现以国央企为主占据头部方阵的情况。

过去几年，“碧万恒融”为首的民企/混合制企业以高周转的方式，占据楼市销售排行榜前列。伴随着这一轮调整，多家民企出现债务违约或资金链趋紧问题，往年的“攻势”过渡为“守势”。

保利发展之外，中海地产、华润置地、招商蛇口(001979)等过去谨慎迈步的央国企则凭借自身资金实力，逆势奋起直追。

中海董事局主席颜建国放出“豪言”——行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛，中海身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，目标是夺取胜利。

尽管并未对外公布销售目标，华润置地管理层在中报业绩会上宣称已顺利完成上半年销售目标，并称对“全年业绩实现” 持积极态度。

招商蛇口则将2022年销售目标定为3300亿元，与去年基本持平，在一众下调销售目标甚至不再披露该数据的企业中，展现了较强的自信。

业内人士认为，随着市场集中度越来越高，央国企与优质民企同台对擂，保利的“卷”大概率不会是个例，为了在销售上有足够的竞争力，其他资金实力强的开发商也会跟进。

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