保利发展：新任董事长与“进三争一”的新目标

  “基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的‘进三争一’目标，是有信心和底气的。”4月21日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH ）董事长刘平在业绩说明会上如此表示。

  “进三争一”的新目标是今年1月份刘平在保利发展的年会上首次提出的。在这之前，业内耳熟能详的是该公司上一任董事长宋广菊提出的“重回行业前三”愿景。可见，在刘平的任上，保利发展对自己的行业地位有了更高的期许。

  据了解，刘平在一年前就曾表示过当下正是保利发展的“好时候”，2021年，该公司的销售排名上升一位至行业第四，离前三仅是一步之遥。业绩说明会上，他没有回应预计何时能实现“进三争一”的问题，但从今年第一季度的销售情况来看，保利发展目前的排位已经仅次于碧桂园和万科。

  销售排名上升 利润率下降

  2021年，保利发展实现了5349.29亿元的签约金额，同比增加6.38%，相较2020年的8.88%，增速有所降低，但表现优于行业平均水平。就销售排名而言，该公司位列行业前四，离第三的融创中国尚有约624亿元的差距。

  “中心城市+城市群”的城市深耕策略为保利发展稳住了销售的基本盘，期内，该公司38个核心城市销售贡献达78%。珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿元，合计销售占比达53%。单城签约过百亿元的城市有17个，较2020年增加2个，合计销售贡献超3400亿元。

  2021年，不少地产企业增收不增利，保利发展也不例外。该公司全年实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%，实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%，归属母公司净利润273.88亿元，同比下降5.39%。期内，该公司的毛利率、净利率分别为26.8%、13.05%，同比下降5.79个百分点、3.42个百分点。保利发展表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

  “三道红线”方面，保利发展仍维持在绿档。在行业融资环境收紧的背景下，该公司的央企背景优势进一步放大，期内发行了86.9亿元公司债及100亿元中期票据，综合融资成本约4.46%，同比下降31个基点。2021年，保利发展实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，且连续4年保持经营活动现金流为正。

  受行业环境影响，保利发展2021年的土地拓展金额同比下降了21%，但仍在1857亿元的相对高位。在竞争烈度明显下降的第二批、第三批集中供地中，该公司斩获颇丰，全年拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。

  今年第一季度，房地产市场持续下行，保利发展的签约金额为906.95亿元，同比下降了约27%。刘平在业绩说明会上表示，行业目前受流动性和调控影响，仍在缓慢筑底过程中，叠加疫情影响，预计全年市场规模同比下降，尽管保利发展主要以核心城市为主，但同样受到一定影响。他强调，房地产行业作为国民经济支柱产业，仍然是宏观经济稳增长的关键，“目前政策面已经有所改善，市场信心有所修复。”

  从“重回前三”到“进三争一”

  保利发展没有公开披露2022年的经营目标，仅透露全年计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积 4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。2021年，该公司的这三项计划是3950亿元、4900万平方米、4000万平方米。除了计划的竣工面积有所上升外，其余两项指标都是同比下降的。这意味着，在投资方面，该公司采取了更谨慎的态度。

  对此，刘平的解释是，今年投资及开工计划是结合当前行业形势、考虑疫情对部分地区影响铺排的，2022年的开竣工策略依然是“以销定产”，未来将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。

  投资谨慎只是相对2021年而言，实际上，保利发展依然保持着进取的心态。该公司在年报中提到将把握行业模式、格局等变化带来的发展机遇，“做大开发业务规模，持续提升行业地位。”

  对于行业地位，保利发展的两任董事长都有自己的追求。在很长一段时间，保利发展稳定在央企第一、行业第五的位置，2017年，宋广菊对投资者表达了“重回行业前三”的愿望。虽然直至她卸任目标都未达成，但也有突破，2021年保利发展的销售排名前进了一位。

  2021年4月，时任保利发展总经理的刘平在接受媒体采访时表示，虽然行业面临“三道红线”、房地产贷款限额管理等新限制，但这正是保利发展的“好时候”，2个月后，他在股东大会中再度强调，未来五年是保利发展重要的战略机遇期。他喜欢用“马拉松”来形容地产行业的竞争，认为最终的结果，取决于企业的耐力和稳定的节奏。

  2021年的行业巨变令不少民营房企慢下了脚步，也让保利发展的战略机遇期提前到来。2022年1月，保利发展在广州召开2022年度工作会议，接任了董事长一职的刘平作了题为《守正创新谋发展，坚定信心向前行》的总结发言，提出“进三争一”的新目标。在本次业绩说明会上，他首次回应了这个新目标的实现逻辑。在他看来，作为国民经济的支柱产业，房地产的基本面没有改变，未来依然是一个好行业，而在行业波动中，身为领军企业，无论是资源、资金还是品牌，保利发展都更具优势，“更能捕捉市场机会。”

  其他央企、国企也在捕捉市场机会，借金融政策的东风，迈开行业收并购的步伐，借此扩大自身的规模优势。不过，保利发展目前尚未有通过大规模收并购实现新目标的想法，该公司总经理周东利表示，现阶段的收并购基本都是在项目层面，也没有金额和数量上的目标。

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