“铁娘子”退休,保利地产换帅!重回前三,何时圆梦?

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

今天,保利发展控股发公告称,公司同意宋广菊女士因年龄原因辞去公司董事长、董事职务,同时,同意选举刘平担任公司董事长。

宋广菊执掌保利20余年,素有地产“铁娘子”之称,一代地产大佬的时代就此结束。

保利发展从此前的代表性龙头股之一,到近四五年来执着追求重回前三而不得。

换帅之后,保利发展时代能否再回巅峰?

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宋广菊此前也曾是位擅长营销造势的“霸道总裁”。

比如2015年保利地产(600048,股吧)实行新的发展战略,宋广菊一条微博“保利是个P”(即“5P战略”)迅速引发了舆论热议。

不过2017年4月之后,宋广菊不再更新微博,逐渐淡出了公众视线。

在此之前,地产界频频公开发言上热搜的某任姓大佬,关闭了微博。或许这也让一些地产大佬趋向于谨言慎行了。

据上市公司的信息披露显示,宋广菊历任国防科工委、广州军区干部,自1993年加入保利地产,2002年起担任公司总经理,2010年起担任公司董事长,是公司的初创者和领军者之一。

宋广菊军人出身的背景,也造就了其极强的自律性和执行力,其管理风格也十分突出,不过她本人并不喜欢“铁娘子”的称呼,反而是非常接地气,称自己就是一个“打工者”。

在宋广菊的带领下,保利在20年间实现了跨越式发展。比如,2010年保利地产的营收为358.9亿元,2020年也增长至2430.9亿元。

近年来,她致力于推进保利的转型,2018年,保利地产更名为“保利发展”,确定了“一主两翼”发展战略,打造“不动产生态发展平台”。

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保利虽自身发展不错,但近些年也有遗憾之处。

2006年,保利地产在上交所上市,彼时,它与招商地产、万科和金地集团(600383,股吧)并称为“招保万金”,不仅是响当当的地产龙头股,也曾是A股市场上最具实力及代表性的上市公司之一。

其中,保利地产的销售金额长期稳居前三,实力强悍。

2012年,保利成为继万科之后,第二家跨过千亿门槛的房企。

2014年,有投资者质疑保利有掉队的趋势。2015年,保利在年度房企排名中直接跌出前五。

图片来源|克尔瑞(特此感谢!)

2016年楼市去库存,碧桂园、恒大和融创等民企们一路高歌猛进,保利与前几名的差距逐渐拉大。

实际上,但看保利地产自身的发展,速度并不慢。

图片来源|东方财富(300059,股吧)网(特此感谢!)

2012-2020年,保利的营收同比增速分别为46.5%、34.03%、18.08%、13.18%、25.39%、-5.24%、32.66%、21.29%和3.06%。

除2017年为负增长及去年受疫情影响明显外,其余年份均保持了两位数的增长。

实际上,2017年,保利地产的销售规模创历史新高,全年实现签约销售金额3092亿元,同比大增47.2%,是其在2012年实现千亿营收后的最高增速。但受营改增及项目结转区域结构影响等,营业成本和营收双双负增长。

保利地产近些年的掉队,也与其较早开始降负债不无关系。2016年底,其净负债率下降至 55%,为2010年以来新低。

而彼时,激进的民企们正在大踏步搞全国扩张和冲规模,来势汹汹。

2015以来,保利三改发展战略!

从2015年宋广菊微博高调宣传的“5P战略”,到2016年的“一主两翼”(以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费为翼),到2018年的保利地产更名为保利发展控股集团,形成以不动产投资开发为主体,以综合服务与不动产金融为翼的 “一主两翼”业务版块布局,通过三者的协同发展,打造不动产生态发展平台。

期间管理层也经历了不少的变动,比如2019年曾被媒体报道,多达24位高管的岗位发生了变动……

频繁的战略更改和人事变动,对管理层也形成了不小的挑战。

然而至今未能实现2017年提出的重回前三目标。

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作为央企,保利发展的优势是走得比较稳。

它满足“三道红线”的绿档企业标准。也正因如此,当别的房企开始忙着降负债的时候,2020年,保利逆势扩张!

财报披露,2020年全年拓展了146个项目,新增建容面积和拓展成本分别同比增长19%和51%。

截止今年一季度,兴业证券(601377,股吧)的数据显示,保利地产扣除预收账款后资产负债率为68.84%,净负债率69.64%,现金短债比1.81,三条红线均达标。

其2020年末有息负债综合融资成本为4.77%,也低于行业平均水平。

然而,不可忽视的其利润率的下滑趋势。

本月,保利发布今年上半年业绩快报。预计上半年实现营收901.09亿元,同比增长22.25%;实现归母净利润同比增长1.72%。

但和2020年一样,业绩保持增长,利润率有所下滑。

今年上半年,保利地产的归母净利率为11.43%,较去年同期下降2.31个百分点;归母净利润占利润总额的54.17%,同比下降3.85个百分点。

除了掉队的压力,保利发展的两个上市平台(保利地产与保利置业),因存在同业竞争,双方曾达成默契,互相规避某些区域及城市的竞争,这也在一定程度上影响了保利地产自身的规模扩张问题,而至今对保利置业的重组的问题还是悬而未决。

保利发展新任董事长刘平也是公司老将,面对长期以来的老问题,无论是重回前三还是解决两个上市平台的同业竞争问题,尤其是在房地产行业大风向已发生根本改变的情况下,未来的压力可想而知。

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今日词汇:吉芬效应

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(责任编辑:王治强 HF013)

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