“铁娘子”退休，保利地产换帅！重回前三，何时圆梦？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

今天，保利发展控股发公告称，公司同意宋广菊女士因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，同时，同意选举刘平担任公司董事长。

宋广菊执掌保利20余年，素有地产“铁娘子”之称，一代地产大佬的时代就此结束。

保利发展从此前的代表性龙头股之一，到近四五年来执着追求重回前三而不得。

换帅之后，保利发展时代能否再回巅峰？

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宋广菊此前也曾是位擅长营销造势的“霸道总裁”。

比如2015年保利地产(600048,股吧)实行新的发展战略，宋广菊一条微博“保利是个P”（即“5P战略”）迅速引发了舆论热议。

不过2017年4月之后，宋广菊不再更新微博，逐渐淡出了公众视线。

在此之前，地产界频频公开发言上热搜的某任姓大佬，关闭了微博。或许这也让一些地产大佬趋向于谨言慎行了。

据上市公司的信息披露显示，宋广菊历任国防科工委、广州军区干部，自1993年加入保利地产，2002年起担任公司总经理，2010年起担任公司董事长，是公司的初创者和领军者之一。

宋广菊军人出身的背景，也造就了其极强的自律性和执行力，其管理风格也十分突出，不过她本人并不喜欢“铁娘子”的称呼，反而是非常接地气，称自己就是一个“打工者”。

在宋广菊的带领下，保利在20年间实现了跨越式发展。比如，2010年保利地产的营收为358.9亿元，2020年也增长至2430.9亿元。

近年来，她致力于推进保利的转型，2018年，保利地产更名为“保利发展”，确定了“一主两翼”发展战略，打造“不动产生态发展平台”。

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保利虽自身发展不错，但近些年也有遗憾之处。

2006年，保利地产在上交所上市，彼时，它与招商地产、万科和金地集团(600383,股吧)并称为“招保万金”，不仅是响当当的地产龙头股，也曾是A股市场上最具实力及代表性的上市公司之一。

其中，保利地产的销售金额长期稳居前三，实力强悍。

2012年，保利成为继万科之后，第二家跨过千亿门槛的房企。

2014年，有投资者质疑保利有掉队的趋势。2015年，保利在年度房企排名中直接跌出前五。

图片来源|克尔瑞（特此感谢！）

2016年楼市去库存，碧桂园、恒大和融创等民企们一路高歌猛进，保利与前几名的差距逐渐拉大。

实际上，但看保利地产自身的发展，速度并不慢。

图片来源|东方财富(300059,股吧)网（特此感谢！）

2012-2020年，保利的营收同比增速分别为46.5%、34.03%、18.08%、13.18%、25.39%、-5.24%、32.66%、21.29%和3.06%。

除2017年为负增长及去年受疫情影响明显外，其余年份均保持了两位数的增长。

实际上，2017年，保利地产的销售规模创历史新高，全年实现签约销售金额3092亿元，同比大增47.2%，是其在2012年实现千亿营收后的最高增速。但受营改增及项目结转区域结构影响等，营业成本和营收双双负增长。

保利地产近些年的掉队，也与其较早开始降负债不无关系。2016年底，其净负债率下降至 55%，为2010年以来新低。

而彼时，激进的民企们正在大踏步搞全国扩张和冲规模，来势汹汹。

2015以来，保利三改发展战略！

从2015年宋广菊微博高调宣传的“5P战略”，到2016年的“一主两翼”（以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼），到2018年的保利地产更名为保利发展控股集团，形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的 “一主两翼”业务版块布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台。

期间管理层也经历了不少的变动，比如2019年曾被媒体报道，多达24位高管的岗位发生了变动……

频繁的战略更改和人事变动，对管理层也形成了不小的挑战。

然而至今未能实现2017年提出的重回前三目标。

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作为央企，保利发展的优势是走得比较稳。

它满足“三道红线”的绿档企业标准。也正因如此，当别的房企开始忙着降负债的时候，2020年，保利逆势扩张！

财报披露，2020年全年拓展了146个项目，新增建容面积和拓展成本分别同比增长19%和51%。

截止今年一季度，兴业证券(601377,股吧)的数据显示，保利地产扣除预收账款后资产负债率为68.84%，净负债率69.64%，现金短债比1.81，三条红线均达标。

其2020年末有息负债综合融资成本为4.77%，也低于行业平均水平。

然而，不可忽视的其利润率的下滑趋势。

本月，保利发布今年上半年业绩快报。预计上半年实现营收901.09亿元，同比增长22.25%；实现归母净利润同比增长1.72%。

但和2020年一样，业绩保持增长，利润率有所下滑。

今年上半年，保利地产的归母净利率为11.43%，较去年同期下降2.31个百分点；归母净利润占利润总额的54.17%，同比下降3.85个百分点。

除了掉队的压力，保利发展的两个上市平台（保利地产与保利置业），因存在同业竞争，双方曾达成默契，互相规避某些区域及城市的竞争，这也在一定程度上影响了保利地产自身的规模扩张问题，而至今对保利置业的重组的问题还是悬而未决。

保利发展新任董事长刘平也是公司老将，面对长期以来的老问题，无论是重回前三还是解决两个上市平台的同业竞争问题，尤其是在房地产行业大风向已发生根本改变的情况下，未来的压力可想而知。

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今日词汇：吉芬效应

吉芬效应（Giffen effect）：又称“吉反论”（Giilenparadox），指消费者对某种商品的需求并不随该商品价格的降低而增加，也不随该商品价格的提高而减少，比如证券及新潮时装等。

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