楼市现状:房价涨了你是赢家,没涨还是你家

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提问：广叔好，星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。 规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗熙安度会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。 方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。 本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。 问：1.2方案哪个更适合。坪山（均价4万）和龙岗大运城（均价6.5万）论涨幅和未来脱手哪个更容易？

回答：你好，如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。 自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。 第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。 坪山和大运并不是投资首选板块。

提问：广叔你好，本人属于深户二套，想买福田学区加自住的二手房（预算600万首付），有好建议吗？有考虑香蜜湖、红荔村

回答：你好，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体地盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错。 香域中央公馆，中旅花园也可以关注。 二手房都可以通过全款抵押的方式操作成首付3成

提问：广叔您好，最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚，南北向三居，面积166，目前报价1030，单价6.2万，房子在顶层。满五唯一的，请问值得入手吗？

回答：你好，润枫水尚以前是典型的溢价盘，不过近半年价格略有回吐趋势，单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右，如果价格能再砍一刀，降30万，单价6万左右入手是最好了。 具体谈多少，看业主卖房的紧急程度，你跟中介配合下，砍砍价。

提问：广叔好，坐标杭州滨江，小孩3岁半，已有一套117方的自住房，组合贷款还有100万没还清，现在子弹90，想改善自住＋投资，买个4室的房子。因为上班就在滨江浙二医院，所以想就近买房，减少通勤时间。但是发现周围好的学区房房龄大部分都在10年以上，次新房又比较贵，要5、6万一平。我现在面临的问题是：到底是卖了现在的自住房再买一套，还是等过几年子弹充足一些了再买二套房？（现在的自住房大概能卖380万的样子）

还有一些困扰我的疑问希望能得到您的解答：1.学区房到底重要吗？要不要买好的学区房？2.如果买房的话是买新楼盘还是二手房？3.杭州房价在未来的趋势走向是什么样的？有哪些好的板块或者小区推荐？

回答：1.现在置换成本比较高，我更建议你保留当前房子，子弹90继续投资一套，实现房产裂变，

2套升值速度更快，将来更好的置换。

2.学区房如果说纯投资我是不太建议的，容易受划片政策影响，但是如果有自用需求加投资那是可以的，你小孩现在3岁半，可以买一个小一点的学区房挂学位，将来读完可以再出手。

3.一般自住我建议买新房，投资二手房更好，买入即可出租，不会有2年交付期。

4.杭州我比较看好，有亚运会利好，大量基建会落地，房价会进一步夯实

提问：广叔好，本人名下两套，一套保利新武昌101平，刚交房，感觉品质不错；一套中建大公馆二期95平（就是维权那期），预计近几个月会交房。有没有必要卖掉其中一套，置换一下？如果要卖，先卖哪套？如果置换改善，现在是否为较好时机？置换首选武昌沙湖附近。

回答：你好，白沙洲和关山大道都是推荐的板块，未来都还有空间。 不过考虑置换，现在是比较好的时机。 新武昌二手房1.8左右已经是一个价格高点了，可以考虑出手。 前提是沙湖附近能淘到笋盘，有确定收益才考虑置换。 另外，如果月供可以承受，更好的方案是截断抵押新武昌，再入手一套沙湖自住。新武昌和大公馆出租缓解月供压力。

提问：广叔你好，本人看到广叔之前的帖子比较看好九龙花园和天通苑大户型，那这两者之间作为投资而言，哪个更好呢？顺义的别墅怎样？

回答：你好，两者不能直接比较，不同产品 九龙花园对应5万左右单价 1000左右总价 天通苑是2w+单价 600左右总价 顺义别墅投资不建议，自住看个人喜好

提问：你好广叔，请问坐标贵州贵阳，想买第二套，是继续贵阳买还是投资重庆呢？毕竟重庆是二线强直辖市，将来孩子也可以去那边发展

回答：你好，贵阳近些年发展还不错，隐隐也是西南大城了。但是相比重庆还是差一两级。重庆毕竟是直辖市，房产有价值，对下一代发展也会更好 ，纯投资有资金条件建议往上走，不要轻易去低能级城市投资，看似门槛低，实则不少坑。因为城市能级越低，房价上涨暴击的可能性就越小。重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。

提问：广叔您好，一直在关注您推荐的那些新房信息，但是因为人在外地，只有假期时才能回武汉！感觉那些房子都好难买，几天的时间能够了解到的信息有限，但又想在武汉再投资一套房子，子弹了50.有首房首贷资格，像我这种情况是否是直接买二手房更方便呢？

回答：你好，人在外地只有抢新盘最简单，二手房需要淘笋，你人在外地，笋盘一出来，你人没有回来笋就被抢光了。异地建仓心力耗损巨大。 性价比高的新盘和二手房同时关注吧，最近不会涨了，年底之前上车即可。

提问：你好广叔，2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深中学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

提问：广叔你好，老家是长沙的，在北京工作，2018年底已经买了一套房在回龙观，现在想在长沙买一套，子弹80，用父亲的名义买，父亲现在53，还能贷16年，您觉得从投资角度怎么看？ 长沙我看中了西山汇景，保利西海岸，南山雍江汇，还有河东的湘江豪庭，您觉得从居住和投资角度分析，哪个更加合适呢？或者您有什么更加推荐的配置选择吗？

回答：你好，长沙ZC太严了，现在不是入场时机，投资的话要做好长持的准备。 长沙东西大旺，重点关注武广新区（雨花区北部），或沿着地铁线淘二手次新笋。

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