世茂商业的理性选择：当下以“轻资产”穿越周期，更可持续

中新经纬11月21日电 (姜莹)目前国内地产行业平淡甚至低潮的大背景下，业内轻资产项目却仍如雨后春笋。

事实上，纵览近年来各家房企的重要动作，不难发现，其拓展相比以前显得更为审慎。其中，又纷纷“默契”地在轻资产领域迈出战略性步伐，将轻资产模式视作商业地产得以平稳发展的新法则。

2020年10月，万达集团正式启动轻资产战略转型；2021年3月，龙湖商业表示将全面启动轻资产模式；大悦城(000031)控股也在2021年走到了全面启动轻资产路线的节点。

这些商业地产头部玩家对于轻资产战略的进一步定位，是“轻资产或将成为商业地产行业穿越寒冬的不二法则”等业内论断照进现实最真实的写照。

那么，土地红利和金融红利不再的情况下，商业地产行业的下一片蓝海真的归属轻资产？身处风云正起的轻资产赛道，又该如何抢占赛点？

存量时代的可持续经营模式

随着我国经济发展进入新时代，房地产行业面临着外部经济环境、政策环境与社会环境的多重转变。

在经过近二十年粗放和扩张发展之后，如今看来，地产已经进入下半场存量发展时代。据测算，我国20大城市商业物业的存量在2020年就已超过2亿㎡，预计2030年全国购物中心存量面积将达到7.1亿㎡。疫情下整体仍在持续保持增长的购物中心数量和体量也提供了合理的佐证：2021年，全国新开业商业项目达545个，体量超4700万平方米。

业内分析认为，巨大的购物中心存量给予了存量改造市场更大的发展空间，布局存量市场的时机已然来临。

另一方面，国家对于地产行业的宏观调控从未停止。

2016年，国家定下“房住不炒”的基调，推动房地产回归民生属性；2017年2月，在央行“稳健中性”的下一阶段新货币政策，与中央经济会议“既抑制房产泡沫，又防止大起大落”的要求的双重作用下，我国货币环境整体偏紧。时间来到2020年5月，国家银保监会对于房地产行业融资限制政策的持续出台，严格限制了房地产行业获取资金以谋求发展的途径及数额，行业融资难、经营业绩缩水、竞争力下降等问题凸显。今年的《政府工作报告》更是明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”。如此形势下，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式看上去似乎有些不可持续。

与此同时，随着人民群众生活水准的提高，新时代的消费者对于购物中心的要求也日渐提高，更加强调购物中心的体验和社交功能，这也使得当前的商业地产的模式日趋多样化。

多方影响下，商业地产前矗起了同质化竞争激烈、运营模式存疑和资金压力过大“三座大山”，此时被用来考验房企的便不单单只是土地规模和金融资金，更加考验房企的精耕细作、品牌管理管理能力。

变幻不定的市场冲击着每一家企业，新的挑战又至，理所应当地，以转型破局已经成为众多房企的重要思路。在万亿存量市场面前，相关企业也看到了未来发展的方向：即涉足轻资产以打造在未来竞争中的优势。

相比重资产模式，轻资产模式看来更适合当下残酷的市场环境。前者直接持有投资物业，虽然能够充分享受资产增值带来的收益，但是具有沉淀资金多、回报周期长的缺点。而后者存货、固定资产比重低，资产周转速度快；企业投入更多资本集中用于研发、营销等塑造企业品牌声誉的动作，核心竞争力大；资源整合能力强，营运效率高。

在此背景下，各头部房企纷纷发力轻资产赛道，将已经奔涌了多年的商业地产轻资产浪潮，延展出了新的故事线。作为长期深耕商业地产的玩家，世茂商业也将轻资产服务输出作为企业在行业下行势头下突围的重要手段。

房企群雄逐“鹿”中的突围武器

舍弃以往在重资产运营模式下拼土地拼规模的运行方式，转而注重产品服务质量的改善、企业品牌输出的提升等行为是轻资产模式的核心特征。

这要求企业更加聚焦精细化运营，提升运营能力；同时具备更高的资源协调水平。因此，拥有一支具有较高经验和专业度的管理团队的重要性不言而喻。世茂商业的团队成员多拥有十年以上的从业经验，曾供职华润、万达等头部商业地产公司，项目输出的经验丰富，具备全链条运营管理能力。这支长期在市场摸爬滚打，具有先进理念和管理经验的团队，一定程度上已成为世茂商业近年快速输出轻资产项目的重要基石。

成熟的产品体系是专业团队成就专业管理输出的称手兵器，这对于世茂的专业团队也不例外。经过长达18年的发展和探索，世茂商业筑成了由包含大型文旅综合体商业、区域型购物中心和mini商业的四大商业产品线(世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+)及两大办公产品线(世茂大厦、世茂智汇园LinkPark)、“宽厚”系列文化商街、全场景商务服务所构成的商业产品体系。此外，还拥有包括“灵石茂险王”、“蓝精灵”在内的原创IP和国际IP。正是凭借在产品体系上的独有优势，世茂商业得以保证稳定的产品输出。

世茂商业的多元产品阵营

已经“上道”的关注轻资产模式的企业，无一例外都突破了对内部资源的单一依赖。他们以自身积攒的商业品牌和品牌资源平台等软性要素傍身，致力于实现自身积淀的显性化。这直观表现在，头部企业均有一批同进同退、合作共赢的合作品牌。对世茂商业来说，兼具稀缺性和创新性的品牌资源生态体系也是其对外进行管理输出的重要支撑。多年来，一批包括耐克、丝芙兰、优衣库、Dior在内的、拥有全球影响力的品牌成为了世茂商业的战略合作伙伴，使得公司在资源平台和品牌招商方面攒下丰富经验和深厚积淀，进而转化成不俗的商业成绩。

世茂商业具有全球影响力的合作伙伴

尽管是在疫情期间，世茂商业今年7月联动全国九座重点城市，线上线下齐发力打造的首届全国“世茂狂抢节”仍收获了瞩目的眼光。以济南世茂广场为例，其三天总客流达24万人次，同比增长18%；总销售额近2000万元，同比增长70%。这体现了，在面对疫情等不利因素时，世茂商业仍能在经营中展现出强大的韧性。在整体下行承压的行业环境下，世茂商业旗下项目稳步向上、仍存亮色的绩效，也是其对外输出轻资产项目的重要底气。

济南世茂广场“狂抢节”现场

轻资产布局渐入深途

事实验证了，被部分商业地产企业视作是应对当下行业挑战可行路径的轻资产模式，正渐成趋势：在世茂商业逾1000万平米在营及在建在筹合计管理面积中，轻资产项目管理体量已占到约160万平米，包含整租、管理输出、专业服务等多种合作模式。

瘦西湖畔，宋夹城体育公园旁，将要立起一座面积达15万方的建筑体，正是正处于筹备期的扬州世茂广场项目。地处市中心文昌阁商圈，坐拥扬州绝版区位，这个市中心商业航母级购物中心将集品质生活地、潮流聚集地、酷玩畅想地、亲子游乐地、吃货根据地为一体，打造扬州地方传统文化与现代时尚相融合的潮燃生活集合地，致力于成为这个“世界运河之都”的新地标。

扬州世茂广场全景渲染图

不止于此，世茂商业目前还存大量已签约并筹建中的轻资产项目。仅在山东，世茂已签约服务轻资产项目4个，管理面积逾20万㎡，包括日照世茂广场、济南路港广场项目、临淄上地广场和青岛悦+MALL。

日照世茂广场项目体量8万㎡，位于城市中央活力区，定位日照极具引领性的购物目的地和家庭微度假休闲目的地，预计2024年开业。

济南路港广场项目位于槐荫区西市场成熟商圈，定位区域型家庭生活体验中心，计划2023年中下旬开业。目前签约面积达55%，其中万达影院、奈雪的茶、佰烧、周大福精致、龍歌、齐状元、威龙传奇等均为区域首进品牌。

临淄上地广场项目位于淄博临淄区核心地段，项目定位区域时尚潮流地标，计划2023年中旬开业。在目前已经签约入驻的40余家品牌中，Q想乐园、华为、小米、比亚迪(002594)、周大福、老凤祥(600612)等均为临淄首店/旗舰店。

青岛悦+MALL则定位社区型精品商业，致力于打造成为多彩生活会客厅、优享生活集聚地及24h邻里生活空间。目前主体施工已完成，预计于2023年下旬开业。

随着未来市场环境好转，世茂商业将进一步加大对轻资产业务的投入力度，聚焦有优质在营项目的核心城市群，借力在营项目的品牌影响力积极外拓，力争逐步实现轻资产品牌在重点城市的布局。

如上文所言，地产业已掀起轻资产浪潮多年，而面对如今更加广阔、充满希望的市场，入局的玩家们已经意识到，这是一场持久战，甚至现在才刚刚开始。从这个角度出发，相关企业仍大有可为。(中新经纬APP)