远谋者世茂

  三月的年报季已接近尾声，房企用财报数据印证了一个趋势：鲜有出现爆发式大增长以及行业“黑马”。当房地产告别土地、杠杆、市场等各种“红利”之后，业绩表现开始像制造业等常规行业看齐。

  如何在行业里求生存？多家头部房企给出了统一回答：长期主义。

  概念好理解，但难在，是否能够持续践行长期主义。

  3月30日，世茂集团发布2020全年业绩。这份亮眼的成绩单背后，更像是对行业的一次对话、对自己的一次内省。

  在世茂看来，成长不应该仅仅体现在规模和体量上，更应该在认知和行动上。

  只有知道“我是谁”，坚守战略、创造价值，才能找到发展锚点；只有知道“我该怎么做”，稳健务实、深度赋能，才能在不确定性中赢得未来。

  这是世茂的长期主义。外界也可以从世茂这份年报中，窥见长期主义的五大特质：一、保持健康；二、度势定向；三、延迟满足；四、行业深耕；五、系统思考。

  保持健康，做稳健者

  2020年，世纪疫情叠加百年变局，让所有开发商倍感“内忧外患”；尤其是在“三道红线”的出台后，杠杆时代就此终结，行业特征由快周转、高利润、高负债让位于控节奏、低利润、降杠杆。

  面对地产“史上最难之年”，世茂以最快反应速度从“黄档”转“绿档”，实现“零踩线”，将各项金融风险指数控制在安全线以内。

  截至2020年12月底，世茂资产负债率（扣预收款）68.1%，净负债率下降7.1个百分点至50.3%，连续9年维持在60%以下。对比2020年中179家上市房企平均87.86%的净负债率，属于行业绝对低位。

  借款结构上也安全稳健。同期，世茂借款总额1451.4亿元，长期借款占比74.8%，短期借款占比25.2%，现金短债比（扣预售监管资金）1.16倍，偿债能力安全。

  世茂如何在短短一年内就完成绿档转化，让自身发展更具从容？

  一方面，世茂是一位典型的杠杆克制者，通过增回款和现金，提升净资产、降杠杆。

  报告期内，世茂回款首次突破两千亿大关至2252亿元，同比增长15.5%；账面现金684.7亿元，同比上升14.8%；未动金融机构融资额度约700亿元，现金余额充裕有弹力。

  另一方面，多年自律与财务高质量，沉淀出世茂融资端的护城河，它充分发挥融资渠道广、成本低、额度足的优势，强化风险管控，保证按揭与授信额度。

  2020年，世茂融资成本约5.6%，长期维持行业低位。此外，世茂与境内外约60家金融机构保持稳定合作的同时，还在不断扩大金融朋友圈，为防御市场系统性风险及后续发展提供充裕的资金保障。

  在疫情和调控的双重夹击之下，今年财报季还愿意坚持派息的房企并不多。

  但对于世茂而言，这并不意外。作为一家连续15年保持稳定分红的企业，世茂自上市以来累计派息达351.9亿港元。

  2020年，世茂全年派息更是高达1.8港元/股，增幅达24.1%，派息率达44.4%，连续4年超过40%，成为最慷慨的内房股之一。年末，世茂股息率为6.28%，明显高于TOP20房企的股息率平均数5.17%。

  专业人士分析称，“世茂估值处于历史洼地，不仅股息率、派息政策诱人，它还处于低PE（低于6倍）、低PB（低于1倍），且非房开收入逐年递增，不能局限于用地产估值的评估方法。”

  度势定向，做实干者

  所谓度势定向，就是观察时事，看穿并分析事物在现今以及未来的本质及发展趋势，选择正确的方向与赛道持续走下去。

  坚持高质量增长，稳健致远，这是世茂的坚守，也是它熨平行业周期的致胜法则。在发展步调上，它根据自身成长轨迹，不会刻意追求规模或业绩上绝对增幅数字，它有合乎时机、合适自己、合适走长远的好速度。

  2020年，世茂合约销售金额3003亿元，同比实现约15.5%增长，优于TOP10房企9％的平均增幅，行业排名晋升至第八，以连续四年有品质增长打造出行业发展样本。

  更难能可贵的是，它不仅做到在规模增速的领跑，亦做到在利润回报的引领，用实际行动兑现自己从“规模”到“利润”的承诺。2020年，世茂实现营业额1353.5亿元，同比增长21.4%；实现核心利润191.4亿元，同比增长24.9%。

  同期，尤为亮眼的经营数据当属股东应占核心利润，同比上升45.2%增加至152.2亿元，增速远远超过了销售增速和营收增速。 

  公司稳健向上的基本面情况，自然也反应到股价走势当中。2020年，世茂股票呈现出“跑赢大市”的态势，平均股价再创新高，达29.4港元/股。这也说明，投资人看到世茂内生动力强劲，并投出了信任票。

  延迟满足，做长跑者

  道固远，笃行可至。未来，伴随地产行业从“重资产”转向“轻重资产结合”的发展模式，促进多元业务发展、孵化分拆成熟业务、加强轻资产输出管理，是世茂在下半场赛道上超车的关键。

  世茂是一位与生俱来的长跑选手，成立之时就坚定了走多元化发展之路，并逐步形成了以地产开发为主体，商业及主题娱乐、酒店、物业管理及金融为双翼，高科技、医疗、教育、养老、文化等前瞻性投资等为尾翼的“大飞机战略”格局。

  回首“大飞机”全速腾飞的这一年，国内酒店、商业等细分领域虽受疫情影响严重，但世茂仍在危机中育先机，旗下酒店、商娱、服务三大专业公司合计收入86.3亿元，逆势增长33%。

  其中，世茂服务于2020年10月成功在港上市，打造一条高增长、高整合能力、科技赋能、差异化赛轨，实现首份财报达50.3亿元营收，创三年五倍增长；同时，世茂股份也坚定朝着未来五年发展目标潜行，进一步扩大规模和影响。

  在当前住宅市场趋于理性，整体增速放缓的生态下，世茂深谙未来企业高增长的价值点在于多元板块。许世坛将世茂在2021年的非房开业务收入目标锁定在150亿元，计划增幅约74%。

  如此自信的底气来自于，世茂的非房开收入从2018年的46亿元增长至2020年的86亿元，并连续三年实现非房开收入占比的逐年提升。 

  目前，世茂旗下拥有了三家上市公司，这是战略布局的胜利。按照目前世茂集团(0813.HK)市值950亿、世茂服务（0873.HK）市值420亿、世茂股份(600823.SH)市值170亿计算，这意味着世茂已成为一个市值超1500亿的庞大上市公司群。

  步履深耕，做坚守者

  在地产领域，最核心的就是拿地。地拿错了，投后管理再强也枉然；地拿好了、拿对了，项目就成功了一半。

  拿地是一场全局战、系统战。世茂既不激进也不盲从，在土地市场非常热的时候克制自己；在市场相对冷的时候逆势纳储，做到百里挑一。去年全年，它共斩获100宗土地，总价约908亿元，计容面积达1535万平方米，新增货值达2860亿元。

  截至2020年12月底，世茂权益前土地储备约8175万平方米，货值约1.38万亿，能够满足三年以上的签约储备，全国布局扩展至超100城的434个项目。

  不仅仅是数量，世茂最令外界惊叹还在于投资的精准度与质量。一路走来，它坚持在高能级的一二线及强三四线城市布局，这是一种战略笃定。其中，大湾区、长三角及华北区分别为3950亿元、3450亿元和2500亿元。

  关于大湾区，许世坛在业绩会上表示，大湾区已成为世茂最大的土地储备区，未来世茂在大湾区的策略要做好城市深耕。其中，在深圳、广州等城市更新投入会巨大，且不断有城市更新项目推出市场，虽然投资时间长，但是利润前景利好。

  同时，高能级城市的布局也反向为世茂业绩提供强劲内驱力。2020年，世茂核心城市群产能尤为突出，一二线及强三四线城市业绩贡献达90%，其中TOP10核心热点城市产能贡献1500亿元。

  值得关注的是，除了土储体量大、分布结构好之外，世茂的土储成本还低，这也是低利润时代的又一杀手锏。目前，世茂拿地成本进一步摊薄至5188元/平米，占销售均价1.75万/平方平的30%，为未来利润结转创造空间。

  进入2021年，地产行业规则快速迭代，供地“两集中”出台，不仅进一步规范土地市场，降低非理性热度，还提升竞拍门槛与行业集中度。

  在许世坛看来，国家推出集中供地目的是为了稳地价、稳房价，它将利好具有资金优势、渠道优势和稳健优势的大型房企，它们可以在稳定、理性的土地价格上获取更多的优质项目。

  而世茂也将继续以现金流为红线准则进行精准投资，在笃定的城市，加强辅助以深耕战略，向下扎根，在融入中做强做大做深。据乐居财经获悉，今年世茂有超过80个大型项目入市，其中75%以上位于核心城市群。

  关于未来，世茂依旧自信。业绩会披露，它在2021年的可售货值超5500亿元，按60%保守去化率计算，即可实现3300亿元的全年销售业绩目标。

  系统思考，做赋能者

  对于未来发展和行业特色，世茂的“大飞机战略”格局，已经将集团各个业态形成一个协同整体。

  它的终极目标是在国家战略核心区，如大湾区、长三角、京津冀等重要都市圈，实现“城市赋能”，即用品质改变城市面貌、用产业注入发展活力、用资源引领生活方式。

  在当下行业的竞合生态中，“大飞机战略”的轻资产模式与住宅航道的重资产战略互补，形成轻重资产组合，它将减弱地产开发周期性波动的影响，同时释放世茂第二曲线的发展优势，提高其在不确定预期下收获稳定预期的能力。

  此外，世茂拥有板块轮动的协同优势以及强运营的作战能力，也将进一步助力城市核心引擎的规划打造。据乐居财经统计，世茂目前已有200米以上的地标近30座。

  它在不断给城市带来封面惊喜的同时，更思考城市未来和城市群格局，为城市迭代新价值。目前，世茂超级综合性项目已陆续在深圳、珠海、福州、杭州、武汉、南京、淄博、宁波、重庆、肇庆等城市中落地，实现对城市的深度赋能。

  以粤港澳大湾区为代表，在深圳，总投资超500亿、建面约136万方的深圳世茂深港国际中心，将成为深港文化交流创新高地；在珠海，世茂规划打造建面约120万方的世茂港珠澳口岸城，它将凭借“超级商业+超级娱乐”为概念的一体化设计，将成为世界级水岸目的地。

  未来，世茂将在更多核心城市及都市圈中落地超级引擎综合体项目，通过自持和长期精细化运营，加持顶层资源，真正拉动一个片区、升级一座城市、辐射一个城市群。

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