房企融资多重利好下 行业或将再迎洗牌

  11月16日，连续狂欢了三个交易日的地产股出现“退热”。

  截至当日收盘，德信中国股价跌了18.7%，时代中国控股跌了17.04%，旭辉控股跌了13.89%，龙光集团跌了15.24%……在此之前，这些地产股已经连续上涨了3个交易日，德信中国累计涨幅达到139.6%，时代中国控股累计涨幅108.71%，旭辉控股和龙光集团累计涨幅也超过90%。

  这一波地产股普涨，背后是政策层面给开发商下了一剂“猛药”，“第二支箭”“金融16条”以及“以银行保函置换预售监管资金”等一波接一波缓解房企资金压力、促进房地产行业稳健发展的政策让地产股迎来了短暂的“春天”。

  但是，政策后劲儿过了之后，出险房企的债务重组、销售市场的回暖乏力也依然是房地产行业悬而未决的难题。

  “短期看资金、长期看销售。”在业内不少观察人士看来，单纯依靠融资显然救不了企业，销售恢复才是终极大招。

  正因如此，地产股短暂冲高之后于11月16日和17日均有所回落，供给端的强力刺激后，或许房地产企业们在也期待新一轮需求端的爆发。

  资本市场表现不一

  从11月8日起，房地产各种利好消息不断。

  先是11月8日，交易商协会官网发布消息称，会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

  紧接着11月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，意向民营房地产企业可提出增信需求，中债信用增进公司则会在收到邮件后的3个工作日内予以邮件反馈。随后，龙湖集团宣布交易商协会受理了其200亿元储架式注册发行，新城控股紧随其后表示拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度，包括美的置业、碧桂园等多家民营房企也积极跟进。

  11月11日，央行和银保监会发布16项支持房地产市场平稳健康发展的措施，涵盖房地产融资、受困房企风险处置等多个方面，业内称之为“楼市金融16条”。

  在此之后，政策利好持续释放，11月14日，银保监会等三部委再发通知，鼓励商业银行可以向优质房企出具保函置换预售监管资金，及时为此前的“楼市金融16条”打补丁。

  连续约一周的政策红利释放，聚焦的均是房地产行业供给端关心且需要解决的重磅问题。

  受此影响，从11月11日至15日，一直低位运行的地产股迎来了普遍大涨。据中国房地产报记者统计，三个交易日累计涨幅居前的为德信中国、弘阳地产、旭辉控股、碧桂园、龙光等企业，德信中国、弘阳地产市值涨幅均超120%，旭辉控股涨幅接近100%，龙光和碧桂园涨幅也在90%左右。

  相比之下，保利、万科、招商、华发这些央企、国企在同期交易日反而涨幅并不突出，涨幅基本都在15%以下。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，出现这种情况主要是由于之前市场中更受冲击、股价下跌更厉害的多是民营房企，而国企央企房企由于负债率和流动性控制的比较好且有国资信用背书而比较抗跌，此次多项利好政策的出台对于股价的刺激自然也就更多体现在民营房企上。

  不过，民营房企受政策影响程度不同，股价上涨力度也有差异。从股价和市值表现来看，上涨幅度较大的多是一些本身经营稳健或者长期基本面较好但短期流动性紧张的企业。而对一些出险房企而言，政策利好带动了行业整体上涨，但这些房企上涨幅度有限，例如阳光城、中南建设三个交易日累计涨幅均在11%左右。这在部分业内人士看来也在情理之中，因为此次多重政策利好的主要还是优质民营房企，对于一些已经出险的房企而言，能够享受到的政策红利有限，所以股价上涨力度也有限。

  企业对政策感知不同

  多重利好政策发布后，不同类型的企业在资本市场的表现出现分化。实际上，现实中，不同类型企业对于政策能够带来的效果也持有不同观点。

  例如对于“楼市金融16条”，一些具有央企、国企背景的开发商直呼是“大利好”。

  在一位头部央企内部人士看来，由于央企、国企对于“三道红线”各项指标以及经营风险的把控都很严格，产品品质也有一定口碑，客户在买房时，这类企业的项目会占有一定优先级，项目去化一般都比较稳定，销售回款可以满足公司经营需求，通常没有流动性危机。但是，随着整个行业持续下行，企业偿债危机和交付风险增加，导致整个地产市场信心严重不足，客户购房意愿降低或推后，甚至出现消费降级，市场严重萎缩。在这样的情况下，央企、国企开发商也要面对项目销售周期拉长或者不达预期，那么即使没有流动性危机，但项目收益会降低，影响公司持续扩大发展。

  上述人士表示，近期发布的一系列利好政策，对于央企、国企而言，可能并不是解决流动性问题，但会在市场导向方面起到正向的促进作用，给行业信心，给购房者信心，同时这些政策既能保交楼，又能保房企，既促消费，也促贷款。保住市场主体，降低市场主体的风险，促使整个行业良性循环，这样市场容量也会有所恢复。

  部分目前经营相对稳健的民营房企对于政策效果也比较乐观。在多重金融政策出台之后，华东一家经营稳健的民营房企内部人士坦言，目前政策的支持力度对于优质民营房企还是很大的，比如“第二支箭”，在公开市场融资方面给予民营企业较大支持。也基于此政策，有多家优质民营房企正在开展发债注册筹备工作。此外，该人士还提到，央行金融“十六条”同样是力度很大的支持，尤其是里面提到的银行贷款适度展期，属于大利好，对于一些基本面不错但短期面临流动性紧张的房企而言，能够有效缓解资金压力。

  不过，相对央企、国企的绝对乐观，上述稳健民营房企内部人士认为，政策实际效果还有待各地真正落实后再观察。

  一些出险房企对于近期的政策效果则持有不同观点。在采访中，几家出险房企内部人士都表示，政策对于行业整体发展尤其是一些优质房企而言，确实是利好，从资本市场的反应来看，也确实提振了信心，不过他们也认为，这些政策利好可能不会传导至出险房企。

  “这些政策对房企的金融支持都是有条件的。以银行保函置换预售资金这个政策举例，银行出具保函是有条件的，要么有授信额度，要么有抵押担保，要么在银行有现金存款作为抵押，而这些条件很多出险房企都不具备。所以对已经出险的房企而言，很难享受到政策利好。”一位出险房企内部人士表示。

  对于银行保函置换预售监管资金这一举措，一位30强房企总裁也表达了类似的观点。其表示，保函一般分为银行保函和商业保函，前者多用于央企、国企或者有实业支撑的大企业集团，而民营房企一般能够申请到的是商业保函。两种保函不同，申请银行保函难度更大，所以民营房企申请该类保函的资质能力相对弱一些。该总裁认为，资金监管权在于住建系统，银行、银保监会的举措有一定促进作用，但最后还是看住建系统的态度。当地政府和住建系统因为对保交楼有地方主体责任在，他们对政策的运用以及运用程度，都会关系到政策实际效果。同时他也希望监管部门能够放宽保函类型的认可度，对商业保函也能够认可。

  行业或迎洗牌

  对于近期频繁发布的利好政策，不少业内知名人士也发表了自己的见解。

  融创中国原执行总裁余英在微博上表示“现在看，光有‘16条’显然是不够的，还要有多少条估计神仙也说不清楚。”

  经济学家任泽平撰文表示，新政意味着部分房企上岸了，但不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。上岸的房企将重组整个行业，没上岸的房企将被重组，从此退出历史舞台，房地产行业出现大洗牌、大出清、大变局。

  从去年下半年至今，民营房企受制于资金压力无论是在土地市场还是销售市场基本丧失了“话语权”，即使公开市场未出险，也容易被整个行业环境拖累，房地产行业似乎成了央企、国企开发商的“独角戏”。

  在柏文喜看来，近期发布的这些政策有利于维护民营房企必要的市场份额，这无论对于维护行业活力、市场创新性以及行业生态、土地财政的可持续都十分必要。但未来房地产行业格局如何演变目前仍是未知数。

  “如果只剩下头部企业而缺乏中小企业的行业生态必然是缺乏活力和创新性的，而如果只剩下央企、国企的话相当于又回到了计划经济时代，而土地财政也就会随之被消灭掉，这是在地方财政尚未找到土地财政的替代渠道之前不可能发生的事情。”柏文喜表示。

  在这一波政策支持下不能“上岸”的房企，例如一些出险企业，在业内人士看来，未来将可能通过被央企、国企和优质民企以托管、收购项目的形式并购获得出路；也可能通过自身重整，与债权人达成和解削减债务后引入新的资金方或者进行新的融资启动企业运行，如果赶上楼市复苏也能实现自救。

  植信投资研究院资深研究员马泓则认为，二十大提出要走“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，相信未来房企类型中，各类属性的房企仍将在很长一段时间共同推动房地产市场的发展。至于未来是什么类型的企业主导市场仍是个未知数，只能说当前经营扩张相对稳健、财务管控能力相对较强、现金流相对充裕的央企国企条件更好一些。未来的房地产市场需要的是具有现代化企业管理经营理念的房地产开发企业，能够做好战略布局、经营稳健、风险管控、量入为出的公司，才能在下个五到十年占据中国房地产市场的一席之地。

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