惠誉：房地产新政将缓解房企流动性风险

  11月17日消息，惠誉评级称，大部分房企重获融资渠道且购房者信心恢复后，中国房企的信用状况才有望总体企稳。

  中国监管方面最新出台的支持性措施可能会激励境内银行更积极地提供“保交楼”配套融资，并为现金短缺的房企提供临时流动性支持。但是，目前尚无法确定房地产行业能否仅凭这些措施实现持续性复苏。

  据悉，11月11日，央行和银保监会联合出台一系列房地产支持政策，着力解决未交楼个人住房项目银行信贷融资不畅的问题。惠誉预期，这些措施将增强银行为该类项目提供贷款的意愿并加速项目竣工。

  惠誉预测基准情景下，2023年新房销售大致与上年持平，新政影响尚待检验。其认为，新房销售大范围复苏仍是房企流动性持续改善的关键。购房需求回暖取决于购房者信心和就业前景的恢复情况，而这又依赖于中国的防疫管控措施能否持续放宽。

  此外，尽管政策制定者在加大“保交楼”力度，但房企能否按时交付优质住房的不确定性或将持续存在，而这是阻碍购房者购买期房的最主要因素。

  新政规定，与政策性银行的专项贷款共同参与“保交楼”配套融资的商业银行贷款将获得地方政府同等力度的监督，以防发生资金滥用风险。同时，新政鼓励商业银行按照市场化、法制化原则为预估残值高于新增配套资金的项目融资，缓和银行对这类融资支持的商业可行性的顾虑。此外，新政允许银行延期执行2021年1月发布的房地产贷款集中度要求。

  然而，鉴于集中度要求并未取消，惠誉预计银行在存量项目之外为增量房地产项目提供融资的意愿仍较低。

  这些措施表明，监管机构维持房地产行业稳定、遏制风险外溢的决心日益坚定。但是，新政下银行业房地产贷款敞口将会增加，若房地产估值未能因此企稳，则可能会在中期内导致银行资产质量下行。

  惠誉指，新政允许符合条件的房企将六个月内到期的银行贷款和信托贷款展期一年，并确保民营房企享有与国有房企相同的融资可得性，这将减轻房企的偿债压力、避免不良贷款激增，进而在一定程度上缓和房企流动性风险。此举可能会延迟贷款减值确认，因为新政允许银行继续将该展期贷款认定为正常贷款。

  然而，惠誉认为房地产行业的复苏时间仍具有高度不确定性。若新政顺利实施，银行加大对房地产行业的支持将会降低其存量房地产贷款敞口的风险。但是，若房地产行业长期无法复苏，则银行的房地产贷款敞口增加或将导致其资产质量和盈利能力大幅恶化。

  最新政策还包含中国银行间市场交易商协会于11月8日公布的一项针对民营房企的2,500亿元人民币（345亿美元）债券融资计划。银行业监管机构还于11月14日表示，将允许优质房企在获得银行保函后最多使用其30%的预售资金，用于特定项目建设并偿付相关到期债务。

  总体而言，新政表明监管当局在中长期内遏制金融风险的决心，同时将更多地依赖公共部门和金融机构解决房地产行业面临的问题，支持经济发展。此外，惠誉认为，中央政府打击房地产投机的长期立场保持不变。

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