“金融16条”全面助力房地产“软着陆”

中新经纬11月14日电 题：“金融16条”全面助力房地产“软着陆”

作者 严跃进 易居研究院智库中心研究总监

近日，央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等16项政策措施，被称为“金融支持房地产16条”(以下简称“金融16条”)。

当前，在稳房地产进入一个相对胶着的状态下，“金融16条”的推出，信息量巨大，对房地产行业未来一段时期的发展可谓影响至远。

总体来看，我们认为政策对房地产行业去杠杆的主基调未变，但着眼于控制节奏，最终目标是引导当前房地产市场实现“软着陆”。

总基调：紧扣“两个毫不动摇”思想

此次“金融16条”政策紧扣二十大精神和思路，明确了房地产金融，尤其是开发贷款投放的基本思想和准则，即坚持“两个毫不动摇”。“两个毫不动摇”思想源于二十大会议报告，即“坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。”

此次“金融16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调，也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。针对不动摇的思想，政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持。

“金融16条”明确规定，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。此类定调，有助于对金融机构工作思路做出纠偏，确保政策落实路线不偏、执行力增强。

个人房贷：“-30个基点”操作或将增加

此次政策对个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。

首先，从地方政策方面来看，后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或将增加，二套房利率也有可能存在下调空间。

其次，金融机构在信贷政策方面，也和城市一样可以有较大自由度，当然要结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件三要素考量。

再次，在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有新政策，预计今年年底前各地会出台各类配套新规。

展期政策：防范房地产金融系统不良率增加

此次“金融16条”确立了一个非常重要的风控制度，即展期政策。政策明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。

从工作优化方面，政策提及了两个内容，即允许展期1年、可不调整贷款分类。此类规定意义重大，体现在两个方面：首先，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解当前房地产企业风险非常有必要的操作。其次，此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年相关主体也依然是要大力支持房企“保交楼”工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足、用好政策，主动扶持房地产企业的“保交楼”工作。

信托机构：迎来了房地产新业务的春天

此次政策在对房地产信贷、债券等融资给予支持同时，明确提高了信托这类金融机构的市场地位。政策指出，要鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。我认为其有三个重要的信号意义。

首先，这标志着房地产金融工作进入到3.0版本，即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式，体现了金融支持工作进入到一个新阶段，也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。

其次，这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。过去几年，在实际情况中，以信托形式支持房地产融资的做法是被打压的。今年上半年房地产信托业务略有放松，但主要集中在租赁市场相关业务，而此次政策对信托业务的“松绑”，可以理解为“房地产信托业务又一春”。政策释放出的暖意，这需要信托行业和从业人员积极解读和理解相关政策。

再次，本次政策对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购业务。换句话说，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新投资机会和业务方向。

配套融资：一类新的房地产金融工具

此次政策在既有专项借款基础上，创设了一种新的保交楼支持工具，即“配套融资支持”。该表述也是此次“金融16条”新政中，文字表述最多的一项内容，足以说明对其重视程度之高。而此类配套融资支持是后续理解“保交楼”和理解金融工作需密切关注的内容。

首先，配套融资支持设立的前提是，专项借款融资已积极到位、楼盘落实了“一楼一策”、配套融资有明确司法保障。在此基础上，将由商业银行或相关主体牵头组建银团进行投放。

其次，配套融资支持将作为房地产开发贷款的子产品，即商业银行会新设“专项借款配套融资”子科目并纳入管理，最长有3年的资金投放期限，同时不牵涉房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。

再次，此类资金的偿还方面，明确了楼盘后续销售款是主要还贷来源。对于楼盘后续销售款数量不多的，也可以从其他角度明确还款来源。总体而言，后续房地产各地“专项借款+配套融资支持”的体系框架将会更加健全。

不良资产：资管公司将承担更大作用

此次政策明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。

首先，金融资产管理在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高，当下此类机构明显受到了鼓励，后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。换言之，虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目，但此次“金融16条”再次提高了类似机构在处置方面的领导力和市场地位，包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。

其次，对于资管公司处置不良资产方面，政策提及“提高资产处置效率”一词，其含义是清晰的，即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果，尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。此类表述，对于资管公司明确政治站位、立足企业定位、在关键历史时期承担重任等方面都有积极作用。

征信制度：减少延期还贷的顾虑

此次政策在购房者延期还贷方面，落实了非常好的保障制度，即个人征信制度。这说明高层研究了今年此类热点问题和新情况，从制度角度确保延期还贷工作顺利推进，是保民生的重要体现。

首先，在延期还贷方面，政策注意到一种新的延期案例，即因购房合同发生改变解除的个人住房贷款。此类情况或和“保交楼”工作有关，即一些楼盘交付出现违约，所以有解除贷款或变更贷款的情况发生，但这类情况又容易使购房者在征信方面出现问题。

其次，政策提及，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录。这就说明，一些符合此次政策文件的延期还贷行为，在征信方面不会有污点。相关购房者或业主顾虑可以减少，其征信质量也不会受影响。随着类似征信方面的异议减少，将从保民生等角度确保购房者的合法权益。

房贷集中度管理：出现重要转向

另外，此次政策还涉及到一项重要政策调整，即房贷集中度。政策明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。我认为该表述信号意义很大。

首先，2021年1月央行创设了房贷集中度制度，即银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，目前已执行近两年。该制度对后续房贷投放和结构管理等产生了重要影响。但鉴于目前信贷投放工作出现重大的、方向性调整，所以政策针对此次政策做出了重要转向，即房贷集中度管理政策过渡期可以延长。这项政策，将减少商业银行顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足空间。

其次，这类政策也有一层隐含之意，即房贷集中度管理政策并没有取消。这对我们理解商业银行未来信贷投放工作有一定启发，即要从“阶段性”的角度理解信贷投放工作。目前，银行若有不符合房贷集中度管理要求总体是“允许的”，但后续是否会有变动和新规推出，这需要银行相关部门随时关注，适时调整。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

编辑：吴晓薇

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