台马取消“双限”后“一夜爆火”？房价真能“跳涨”吗？

台马此次的调整引发了广泛关注，顿时也成为了媒体的“狂欢”。这两天就有媒体趁着新政的热度“躁动”起来，什么开发商通宵卖房现场火爆，有项目连夜成交80套称将涨价，甚至还有一些自媒体鼓吹台马房价能涨15％到20％，力劝投资抄底台马。

此次调整后台马地区的楼市情况究竟如何？是否会出现所谓的“跳涨”？对北京楼市的影响如何？这些大家都非常关心的问题，今天就来给大家理性、详细的分析一下。

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首先是有媒体报道的“售楼处卖到凌晨4点、成交近80套”，说的是位于马驹桥的亦庄金悦郡项目。

真实的情况是怎样的呢？确实，该项目当天搞了集中推介活动，不过现场的购房者们并非是看到新闻后打着“投资”的主意赶去“抢房”的，该项目当天是对此前积累的意向客户进行了集中推介，部分家庭现场进行了认购。

大家都知道，如今很多新盘的“套路”都是前期先蓄客，然后选择一天进行集中开盘等活动，打出“一天热销＊＊套，成交＊＊亿”的宣传，营造热销的气氛。

当天认购的这些家庭都是奔着“投资抄底”来的吗？其中有一个就是【京房字】的粉丝，他表示，自己之前已经来项目看过好几次，台湖片区的其他几个盘、以及二手房也都看过，只是当天看到新闻，怕新政后买的人增多，自己看中的户型没有了，所以当晚认购的。

该项目负责人也表示，当天认购的这些购房者，很多都是经过了一年的积累，“之前都来看过很多次，有一些购房者就是在亦庄工作或原本就住这片儿的，有意愿但没有资格，这次调整后具备资格了，所以就买了。”

他介绍说，近两天售楼处的购房者也比新政之前有所增多，但已经比当天明显减少了，昨天则是一共登记了20套左右。

另外，无论是开发商还是这些媒体，都混淆了一个概念，当晚的只是认购，距离网签和最终实际成交还有较大的差距。而住建部门的网签系统中，台湖的两个房源较多的新盘近期均没有实际网签记录。

所以说，真实的情况是此次台马的调整后，新盘的确出现了客户意向增多的情况，但并非像一些开发商和媒体宣称的那么“恐怖”。

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其实理性的想一想，出现客户意向增多这样的情况是很正常的。

本身，这次调整一方面是市政府之前就已经赋权经开区对亦庄新城225平方公里实行统一的规划和开发建设。因此要保持区域住房政策一致性。

另一方面是为了促进亦庄新城高质量发展、推动重大产业落地，起到职住平衡的作用。近些年来，经开区迅猛发展，高端制造业、医药、芯片、数字经济等产业落户亦庄，这些产业吸引了大量就业，而就业的这些人群，最好是能职住平衡的就近居住，不但解决了产业的后顾之忧，也能最大程度避免交通拥堵等“城市病”。

（斜线阴影部分为此次调整区域）

所以，此次台马地区改为执行经开区购房政策，就是为了让这些原先没有资格（因为通州双限）的就业人群，能够职住平衡的在亦庄购房。因此，政策调整肯定会释放一部分经开区正常的购房需求，即便是一些项目的成交量上升，也是正常的，也是政策的初衷。

成交量可以增长，关键是要看房价会不会跳涨。

此次政策调整涉及台马地区的新房项目一共4个，分别为亦庄金悦郡、绿城桂语听澜、华润亦庄橡树湾、万科东望城市之光，未售房源一共1500多套，后两个项目已经都是尾房、剩余房源很少，比如万科东望项目就剩50套左右。房源主要集中在亦庄金悦郡、绿城桂语听澜这两个项目。

大家都知道，集中供地北京实施了新房销售指导价的政策工具，在拿地前开发商就要承诺未来商品住房的销售指导价，实际成交均价不得超过指导价。

这两年新供地的绿城桂语听澜项目的销售指导价为5.8万元／平方米；而亦庄金悦郡则是早些年的限竞房，更是直接限定了价格，均价45446元／平方米。这都是均价的上限。也就是说，开发商想涨价也不能超过这个上限，最多的折扣可能会少一些。

为了确保楼市平稳，新政发布后，属地政府和相关部门也约谈了这几家开发商，明确不得随意涨价，也不得借“收茶水费”、或是捆绑装修等变相涨价。

亦庄金悦郡项目负责人表示，新政公布后他们的销售价格仍然低于限价，而且还有一定的折扣，没有捆绑等行为。“而且台马在楼市中并不属于热点区域，本身新房的量也不大，并不足以影响整体市场。”

大家如果发现这些项目有违规行为的，也可以留言给我们，我们会及时转交给主管部门进行调查和处理。

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新房是这样的情况，那么二手房市场又怎样呢？

此次调整涉及到的台马地区，其实大都是最近几年才逐渐有大规模建设的，而且之前很多项目都是限竞房，满五年才能出售，因此有二手房交易的小区并不多。

根据主要中介的统计，目前该区域二手房交易的主要楼盘只有富力尚悦居、融科香雪兰溪、珠江逸景、新海北里这四个，因此成交量并不大。

此次新政公布后二手房的成交量确实有明显增加。据统计，新政公布的后三天相比前一周增加了几十套。

“但一个非常有意思又比较关键的特点，就是这些二手房的买家，基本上都是有通州购房资格的。也就是说，即便政策没调整，他们也是可以购买的。我们在交易过程中也发现，这些购房者之前都已经看过房，只是还没下定决心，可以说是新政促进了他们下决心最终交易买房。”一位头部中介的区域负责人说。

而且，从成交价格来看，新政公布后成交的这些二手房，成交均价为30490元／平方米，和之前相比并没有明显变化。

“当然，区域内的二手房挂牌量有所增加，挂牌价也有一定幅度的上涨，不过二手房交易是个市场行为，业主提升挂牌价那是他的自由，至于有没有买家则是另外一回事，反正目前看还没有买家‘接茬’。”这位负责人说。

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说到这里，大家就可以看出来了，其实这次台马地区的调整，并没有像一些媒体说的那样躁动、价格跳涨。成交量有所上涨，但价格比较平稳，这也达到了政策出台的目的。

造成这一现象的根本原因是如今的楼市和早些年已经完全不一样了，购房者的心态也完全不一样了。

近几年，随着楼市的调整，北京的房地产市场也比较稳定，购房者的心态已经不像早些年那样躁动，可以说是非常理性和理智，大部分人都认为一个政策导致房价跳涨已不太实际，尤其是一个区域性政策。

对于一个区域来说，价值提升是一个长期过程。这次的台马地区也是同样的情况，仅仅靠一个政策调整房价就能跳涨，这样的时代早过了。台马地区的价值提升，还是要靠经开区的高质量发展，产业落地，教育、医疗等各项配套的完善，才能逐步实现，这是一个长期的过程，而这个过程，和其他平原新城的路没有本质差别。

给大家一个建议，如果您是刚需，台马地区又比较适合您的话，如今政策调整后，有了这片区域的购房资格，是可以买的。但如果这片区域并不适合就别强上了，并没有及时性的投资套利空间。

最后说说这次调整对于整体北京楼市的影响。

刚才说过，此次涉及调整的台马地区新房一共就4个，房源1500多套，这个量和全市整体相比太少了。

二手房呢，今年前10个月，该片区住宅成交1798套，仅占全市成交总量的1.1％。

可以看出，该区域购房政策的调整，很难影响北京的整体楼市。

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