共产房单价飙高!南三环单价暴涨10万+……高房价时代又来?

2020年5月20日，央行没有继续“发糖”，5年期LPR维持4.65%。

不过“大过节”的，大家先别忧伤，因为还有更劲爆的消息！

帝都的地价又涨啦！

昨天，一场土拍，惊掉无数人下巴，原本以为帝都4月二手房市场刚刚回暖，均价还微降了，似乎一切才刚开始复苏，谁知迎面一记大耳光：帝都的土地市场表现异常火热！

 首先是共有产权房地块 

房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0046、0056地块，开拍前获得7家企业6次报价，最终中建一局+房山新城以溢价31%，总价26亿，竞拍57轮拿下14万平的宅地。楼面价18896元/平方米……

其中，0046是一块共产房用地，根据本次出让文件，0046地块未来预计将提供400套共有产权住房。这块地宗3月预申请血拼哥就跟大家分析过（没看到的点这里）。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

房山现在除了之前拱辰街道FS00-LX09-6001地块，如今又多了一处共产房用地，预计后年入市，单价较6001地块便宜1000元/平，单价2.8万/平。但尴尬的是，整个板块的均价也就2.9万，该项目个人产权比预计在75%左右，在非全产权的情况下，单价2.8万着实没啥价格优势。

二手房价格，该地块2公里范围内在售项目较少，周边多为回迁房小区。绿地新都会、天骄俊园、世茂维拉等二手房销售均价均在3万元/平方米以上。房龄超过30年的老房，销售均价2万5-3万3/平。

限竞房里，中海京西里（售罄）限均价40837元/平，西潞街众美地块38994元/平。

那么，

看似不怎么样的地块

为什么溢价达到31%？

为什么6家企业竞价？

为什么竞拍57轮？

1、2020年5月13日，良乡迎来一个重大利好——市郊铁路城市副中心线西延线开工建设，且预计6月30日前开通。该线首站，即房山良乡站，直线距离拱辰地块仅1公里。开通后从房山到北京西站仅需半小时，弥补了房山进城时间过长的交通短板。

城市副中心线西延线线路图此外，据房山区2017年-2025年分区规划，房山有三大组团发展高精尖产业，良乡组团就在其中。而拱辰街道地块南侧，正在建设的恰好是127517.8平的商业金融项目，总投资近5亿。这样看来，良乡集交通、规划、产业于一体，所以被众多开发商看好。看到这，你对良乡这块共产房是不是改观了呢？其实仔细看看，也没有那么差吧。2、体量大、低总价。考虑到房山良乡板块发展前景是一方面，另一个让一众开发商对良乡地块趋之若鹜的原因应该就是这块宗地体量大、低总价。据观察，但凡总价在20亿左右的地块通常都能拍出较高的溢价率，由此推论，目前房企更倾向于以低成本来提高市场占有率。前有顺义金茂北京国际社区的成功案例，后有房山中骏·云景台，大体量低总价项目，未售先火，再看良乡这宗地57轮竞价，也足以证明这一趋势……而今年拍的地价，影响明年的房价。房山良乡地块，成交楼面价18896元/平，0056不限价地块参考周边次新价格 ，卖到4万/平不算太难。0046共有产权房地块均价受限2.8万/平，虽然和均价比没有优势，不过对比0056地块，价格还能理解。从土拍看，明年的房价确实有可能有所上扬，不过对比昨天南三环分钟寺的拿地价格，这点涨幅还不算惊心！ 纯商品房土拍火爆，地王再现 帝都上一次土拍出现地王是在2015年，那一年葛洲坝以总价49.5亿元，溢价50%血拼13家企业竞得丰台樊家村，北京最牛单价地王诞生。2017年开始，由于侧重限竞房，压制豪宅市场，帝都土拍市场不限价宗地供应减少，再没出现过地王，直到2019年7月，变化真的来了。2019年下半年，不限价土地供应有所增加，四环里陆续有土地供应。7月15日，中海拿下丰台造甲村地块，楼面价约65000元/平，地王再现。2020年5月两次土拍，丰台分钟寺不限价地块楼面价更是飙出新高！

那么未来，豪宅单价可以达到一个什么水平呢？业内也给出了预测：2017.8.8，中国玺（9.6万元/平）、昆仑域（9.57万元/平）、北京金茂府（9.5万元/平）。豪宅突破“8万红线”，达到9万元/平；2018.10.21，西府大院、昆仑域二期（11.3万/平），豪宅预售价格首次突破10万。2020年5月，已经曝光的中海甲叁號院、北京金茂府二期，目前对外报价均为12万+。2020年5月19日，拍出的南三环分钟寺地块，楼面价已超7万/平，未来售价12万起跳。当然，丰台南三环地王再现，豪宅单价飙高和地块的稀缺性也有关系，不一定说明帝都房价要均涨，但是一个豪宅项目对区域均价带动作用也不可忽视。那么对于刚需，北京土拍的变化是好还是不好呢？

 刚需不必心慌，但是是时候下手了！

业内人士分析，不限价地块不断增多，是因为2019年楼市整体表现不佳，限竞房去化不理想，加之土地出让限制条件较多， 房企拿地仍较谨慎，北京宅地市场呈现持续低温态势。

据中指研究院的信息显示，2019年，北京成交的 50 宗住宅用地中，有 28 宗为溢价出让，平均溢价率为 10%，较去年下降 5%。而北京宅地溢价率从2016年开始连续三年下跌。

北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了76个项目。限竞房也已经连续16个月出现了供应大于签约的现象，库存积压问题不可回避。

从目前来看，北京从过去以限竞房为主的市场，逐渐回归到以不限价商品房为主的市场是遵循市场规律的变化。以后北京有望逐渐进入高端有商品房、中端有限竞房、低端有共有产权房的三分时段。

所以，刚需不用过于紧张，咱们还有政策这个后盾，但是均价被拉升对共产房始终也有影响，该出手时别犹豫，上车就成功了一大半。

最后，帝都刚需，加油吧！

行情在胸，心中有数，理性评估！

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