房企“千亿元军团”大缩水 万达重返TOP40

  房地产行业大洗牌年代，销售额千亿元房企阵营也在大缩水。

  中国房地产报记者查阅克而瑞数据发现，今年1~10月，全口径销售额超过1000亿元的房企有16家，去年同期这一数字为33家；销售额过2000亿元房企仅剩6家，去年同期有14家；销售额过5000亿元房企数量为0 ，去年还有3家，分别是碧桂园、万科、融创中国。

  目前看，已经有17家房企“退出”千亿元销售规模阵营，在接下来的两个月内，它们能否冲刺到千亿元恐怕难度很大。以17家房企中销售额最高的远洋集团、世茂集团为例，前10个月这两家企业销售额分别是787亿元、729.9亿元，距离千亿元销售规模仍有着超200亿元缺口。

  房企现金流主要来自两方面，销售回款和融资。销售放缓、融资艰难下，债务压力成为千亿元规模房企后续格局演变的分水岭。部分千亿元规模房企债务水平较低，债务结构较为合理，在市场下行中仍占据一定份额；部分千亿元房企债务水平较高，偿债压力加大，甚至面临生存危机。

  惨淡的市场行情中，仍有少数企业开启了逆势增长，如万达集团，前10个月全口径销售额为431.5亿元，同比增长55.9%，排在第39名，跻身TOP50阵营；去年同期万达销售额排名是第84名。几年时间，万达集团已经化解了数千亿元债务，轻松上阵。

  房企各阵营大洗牌

  10月，房地产市场再陷低迷。克而瑞数据显示，30个重点城市成交面积创下半年来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩至28%。企业层面，销售额TOP100房企单月销售规模环比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。

  从1~10月房企累计销售业绩来看，销售额TOP50房企销售总额共4.91万亿元，较去年同期减少3.49万亿元，降幅达41.4%；TOP100房企销售额共计6.1万亿元，同比下降43.4%。

  TOP50房企中，47家房企销售额同比下滑，下滑幅度超过30%的有27家；超过50%的有16家，如中国恒大、阳光城、龙光集团、宝龙地产、合景泰富、金辉集团、雅居乐、融信中国、融创中国、绿地控股等。

  碧桂园仍排销售榜第一，1~10月份完成销售额4032.9亿元，但同比仍下滑40.4%；第二名是保利发展，销售额共计3631.1亿元，同比下滑21.1%，在销售榜排名中较去年同期提升了2个座次；第三名是万科，销售额3406.7亿元，同比下滑34.2%，已被保利发展超越。三强房企处于销售规模绝对领先的地位。

  第四名是中海地产，销售额2340亿元，同比下滑22.7%；第五名华润置地，实现销售额2295亿元，同比下滑仅8.3%，排名较去年同期提升4个座次。第六名招商蛇口，实现销售额2267.3亿元，与华润置地相差不足30亿元，与中海地产相差不足百亿元。目前看，六强房企地位基本处于稳定态势。

  排在第7名至第10名的房企则与前6名明显拉开差距，分别是金地集团、龙湖集团、绿城中国、融创中国，销售额分别为1833.8亿元、1657.7亿元、1623亿元、1529.1亿元。其中，融创中国销售额同比下滑了70.2%，在销售榜中排名较去年同期下滑了7个座次。

  房企各个阵营亦发生较大变动。销售额超千亿元房企16家，较去年同期减少17家；超百亿元房企100家，较去年同期减少48家。

  “消失”的17家千亿元房企分别为远洋集团、世茂集团、美的置业、金科集团、卓越集团、中梁控股、中南置地、雅居乐、融信集团、龙光集团、中国恒大、阳光城、祥生集团、富力地产、正荣集团、佳兆业、奥园集团。

  其中，中国恒大1~10月实现销售额405.1亿元，去年同期则高达4428亿元，同比下滑90.9%，在销售榜中排名由去年的第5名跌至现在的42名；奥园集团实现销售额192亿元，去年同期为1086.3亿元，同比下滑82.3%，排名由去年的29名跌至77名；世茂集团实现销售额729.9亿元，同比下滑69.8%，座次排名下降10位；龙光集团销售额同比下滑70.9%，座次排名下降18位。

  恒大的“保交付”进度仍有待加快。在年初恒大2022 年保交楼开年大会上，恒大集团董事会主席许家印提出，2022 年恒大要完成楼面交付面积约7000万平方米、60万套的目标，这相当于恒大所有保交楼项目中的一半。

  中国恒大于9月21日发布近期业务进展：截至目前，其保交楼项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个；已复工的668个项目中，有606个项目达到正常施工水平，其余62个项目正在恢复正常施工过程中。

  哪些房企在逆势晋级？

  TOP50房企中，全口径销售额排名相较去年同期明显有所降低的有16家，降幅最为明显的企业包括中国恒大、阳光城、龙光集团、中南置地等；排名同比上升的有30家，其中跃升幅度最大的是万达集团，排名上升了45名，来到第39名。

  在集体性下跌中，TOP50中仍有3家企业实现销售额同比增长，分别是万达集团、越秀地产、仁恒置地，销售额同比增幅分别为55.9%、12.4%、8.6%。

  2017年~2021年，许多民营房企还在高速扩张之际，万达集团董事长王健林在想办法化解债务。2018年2月，他将万达商业更名为万达商管，这也是万达从重资产转型轻资产运营的开始。

  在偿还了数千亿元债务后，万达重新崛起，抄底市场。今年1月，万达开始接管葫芦岛烂尾项目。2月和3月，万达陆续在山西忻州、赣州、扬州拿下多个商业项目以及鑫苑集团旗下多个商业项目。4月，万达商管花费7亿元拿下建业集团全部商业项目，以及北京蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。

  去年以来，万达集团开始推动旗下万达商管赴港IPO，这一轻资产商业运营平台剥离了房地产业务。Wind数据显示，万达2021年在全国范围内购入住宅用地25宗，主要集中在大连市、贵阳市和贵州仁怀市，共斥资80余亿元。但2022年至今，万达没有新增住宅用地。

  另一家逆势获得销售额增长的公司是越秀地产，1~10月实现销售额911.7亿元，同比增长12.4%。其中，10月单月，公司实现合同销售同比上升约9%；1~10月，累计销售额约占2022年销售目标的74%。

  兴业证券研报显示，越秀地产聚焦一二线城市持续补充优质土地储备，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土地储备分别占比49%和47%，一二线城市具备风险低、去化快特点，为公司未来的销售去化奠定基础。

  作为一家新加坡背景的房企，仁恒置地今年1~10月销售额共计559.8亿元，同比增长8.6%，走出了一条“另类”的发展道路。

  资料显示，仁恒置地于2006年在新加坡上市，创始人为潮汕商人主要根据地在华东。在集中供地推出以来，仁恒置地以“小股+代建”的模式持续发展，继续加码华东区域，拿地方方式多为合作开发。

  2022年7月，仁恒置地通过和两家房企合作拿地方式拿下无锡首宗楼面价突破2万元/平方米的地块；2022年9月，再通过合作拿地方式拿下南通当地较为重磅的一宗宅地。

  房地产行业正在经历去芜存菁、大浪淘沙的过程，不可避免出现一些房企因债务风险落伍甚至被淘汰，但也会有优秀房企脱颖而出，走出别样天地。

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