债务展期房企增至35家 房企化债核心在于经营端改善

  距离2022年结束仅有不足两月时间，焦灼了一年多的房企债务问题仍未得到有效解决。“好消息没来，坏消息没停。”这是不少地产业内人士最真实的感受。

  11月第一天，民营房企示范生旭辉控股发布公告，宣布暂停支付境外融资安排项目下所有应付的本金和利息，将对公司境外债进行全盘统筹，对债务结构和久期进行重新安排，以时间换空间，让公司能持续经营下去。

  就在同一日，上坤地产发布公告，宣布到期美元债未获得展期，将导致公司2023年到期13.5%的优先票据出现交叉违约；三巽集团也发布公告表示，接获债权人的清盘呈请，涉720万港元财务咨询服务费未支付。而在此前一日，绿地控股才发布公告对旗下9笔美元债寻求展期。

  今年上半年，中国房地产报记者曾做过统计，2021年下半年至2022年上半年，约有21家房企对旗下债券进行过展期或交换要约行为；截至11月2日，有过展期行为的房企已经扩围至35家。持续扩大的展期队伍，也说明当前房地产行业债务问题依旧凸出。

  “房企化债核心在于销售。”在一位证券研究员看来，房企化解债务问题涉及方面广，各方利益不好协调，要想推动债务重组成功，核心还是要房地产市场销售恢复。当下，房企还是应该从自身经营业务出发，想方设法解决销售难的问题，利用销售回款来增厚现金流。

  展期房企增至35家

  根据上海票据交易所信息显示，目前房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家；涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。

  相比违约，能主动寻求展期并成功展期似乎是当下房企应对债务压力的较好选择。

  根据中国房地产报记者不完全统计，从去年下半年至今，提出债券展期的房企数量不断增加，截至11月2日，已有35家房企对旗下债券计划展期或展期成功。

  这些房企中，有的曾是房企销售排行榜上位列前十的企业，有的曾是被誉为行业“黑马”的千亿房企，有的则是为了实现地产“淘金梦”而搬迁总部奔赴上海、奔赴港交所上市的后起之秀……但如今，这些亮眼的标签在债务重压下黯然失色。

  从企业性质来看，展期的房企大多数是民营房企，但也有个别具有国资背景的企业，例如绿地控股。

  10月31日，绿地控股发布公告称，拟对2022年~2024年到期的这9只美元债就展期事项发起同意征求。绿地控股希望能征求投资者同意，将该公司2023年6月到期6.65%的一只美元债展期一年，其余债券展期两年，展期期间票息不变。而在此之前，绿地控股已经偿还4只美元债，合计总金额36.9亿美元。

  绿地控股财务部总经理吴正奎在投资者电话会中透露，国资委及国有股东，过往对绿地控股有过多次的支持，但公司首先要承担起企业的主体责任，必须通过市场化的方式来解决债务问题。

  截至目前，房企对旗下债券的展期行为基本都能获得债权人通过，但也有少数房企美元债展期失败，例如上坤地产。11月1日，上坤地产公告表示，由于延期兑付申请未获通过，其发行的2023年到期、利率13.5%优先票据出现交叉违约，目前公司股票已经停牌。

  从房企展期情况来看，不少房企展期期限均为一年。一位出险房企内部人士表示，之前大家都以为市场的疲软是短期的，所以想以时间换空间，但是从当前形势来看，市场的持续疲弱超出了很多人的预期，一年时间可能并不足以让房企改善流动性紧张的局面。

  “转眼间，一些房企展期后就又到了兑付时间，资金还是不够，所以这时候很多房企就开始对债务做整体重组了。”上述人士表示。

  事实确如其所说。去年第一批提出展期的房企如今再次到了债务兑付的时间，但目前市场环境下，融资渠道不通，销售未见明显起色，房企流动性在短期内并未改善，现金流依然紧绷。于是，部分房企开始二次展期。

  今年9月，恒大地产曾调整“20恒大04”债券的利息支付时间，这已经是该笔债券第二次展期，最终获得通过。此外，富力地产旗下“16富力04”这笔债券也在今年提出过二次展期，最终获得通过。不仅如此，富力地产还将旗下10笔美元债涉及近50亿美元的债务整体展期两到三年不等。

  但并非所有的房企都能像富力地产一样将债务整体展期并获得通过。部分房企在展期之外，选择聘请专业机构，推进整体债务重组方案，例如世茂集团、龙光地产、弘阳地产，包括近日公告暂停支付境外债本息的旭辉控股。

  但这条路并不好走，从世茂集团、龙光地产内部人士反馈的信息来看，目前仍处于与债权人的沟通之中，还未有实质性突破和进展。

  核心在于经营端改善

  房企债务无法兑付源于流动性资金紧张。而房企现金流的来源一般有两个，一个是融资，另一个就是销售回款。

  从去年下半年以来，房企融资基本被堵住。从机构数据来看，今年前三季度，房企融资规模同比下降超50%，尤其是民营房企几乎丧失了发债资格。虽然少数几家被列为示范房企的民营房企在与中债信用增进公司的合作下成功发行中票，但规模对于房企而言是“杯水车薪”。

  11月1日，有消息称，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债信用增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。据公开统计，这已经是第三次召开关于民营房企发债融资相关的座谈会，相比此前，最近一次座谈会参会民营房企有所增加。

  不过据一位参会房企副总裁表示，目前仍未得到有关民营房企融资好转的信号或消息。另一位参会房企联席总裁则表示，这一年来，大多数时候是雷声连续，雨点就几滴，期望不大，能有最好。且其表示，目前情况下，对房企而言，“等靠要”没有出路，最保险的还是要基于自身的经营端进行改善。

  目前，房企销售整体复苏力度较弱。从中指院发布的前10月TOP100房企销售额同比下降43.4%，降幅较上月收窄1.7个百分点，降幅连续5个月收窄，但收窄幅度均没有超过2个百分点。

  虽然房企整体销售恢复乏力，但个别民营房企销售端在逐步回暖。以中梁控股为例，其9月和10月连续两个月销售环比提升幅度在30%~50%，回款与销售比实现了95%以上。

  此外，不少房企也开启了年末冲刺。据公开报道显示，万科在10月最后一天召开了一次内部会议，郁亮、张海核心管理层以及万科各区区首均参与其中。会上，万科对最后两个月的销售冲刺做了部署，其将在全国一大批城市加大各类销售渠道的合作力度，如贝壳线下带客，安居客的线上导流等。其中，万科布局的27个城市、3个城市中选择安居客进行线上合作。在市场持续疲弱的情况下，一向希望培养自身渠道能力的万科也开始向各类渠道发力，抢收最后两月。

  对于四季度市场表现，不少业内观察人士表示可能会优于三季度。

  植信投资研究院资深研究员马泓认为，在房地产政策的进一步支持下，年内最后两个月的市场表现有望延续三季度末的良好态势。随着宽松政策的不断出台，以及“保交楼”方面工作的加快推进，楼市有望在重点城市率先有所转暖，并可能在年底对更多二、三线城市产生带动作用。供需两端共同改善有助于促成市场真正企稳。

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