万亿债务压顶：近一年内20家房企超35笔债券寻求展期

  5月5日，恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产”）召开“19恒大01”2022年第一次债券持有人会议，会议审议通过将本期债券于2021年5月6日至2022年5月5日期间的利息支付时间，调整至2022年11月6日完成支付。这也意味着该笔债券第三年付息日成功展期六个月。

  此前4月28日，中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股”）也发布公告称，为改善公司整体财务状况，拟推动公司旗下两笔分别于5月和7月到期的美元债券进行交换展期，预期两笔就债券实际平均展期期限为1.4年。此外，中梁控股还指出，一笔将于2022年8月到期的私募美元债，存量规模1.5亿美元，已于4月26日签订“再融资贷款” 协议，展期至2023年。

  实际上，自2021年下半年以来，房地产市场环境发生剧烈变化，行业整体销售情况下滑，境外融资功能丧失，境内融资不断收紧。在此背景下，民营房企面临整体流动性压力，为了化解流动性风险，不少房企寻求债券展期，以时间换空间。

  在一位机构分析师看来，目前的行业形势下，不少房企寻求债务展期是一种无奈之举，但也是当下房企平衡到期债务和稳定经营的最佳选择，应理性看待。

  20家房企超35笔债券展期

  2021年，房地产行业面临了超万亿元的偿债规模压力。机构数据显示，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，虽然同比下降约25%，但尝债规模仍处于高位。在此背景下，推动临期债券展期已成为众多房企应对债务压力的首要选择。

  据中国房地产报记者不完全统计，最近一年内有20家房企对旗下超35笔债券进行过交换展期行为，涉及其中的既有融创中国、恒大地产、中梁控股、正荣地产、龙光集团等千亿规模房企，同时也有花样年、当代置业、鸿坤地产等中小型房企。

  去年下半年，不少房企债券展期行为发生在部分债券已经出现违约现象后，而今年以来，不少房企吸取出险房企的教训，开始主动进行债务管理，针对年内到期的债券提前进行交换要约或展期。

  展期形式也不相同。有的房企是到一期展一期，例如新力地产、阳光城等；而有的房企则是将年内到期债券一起展期，例如中梁控股此前发布公告声称将旗下三笔存续债券全部展期，展期后公司年内也再无到期债券。

  华东某房企证券部人士表示，展期不等于“逃废债”，展期跟违约也不是一个性质。违约是指企业债务到期直接不兑付，也就是常说的债务暴雷；展期则是在债券到期前的合理时间内主动与债券持有人充分协商。一般来说，展期有一些附加条件。

  从目前已有的房企债券展期行为来看，房企给出的展期条件基本上都是上调利率以及额外的增信措施。

  其中，增信措施主要分为两种，一种是公司管理层做担保，例如融创中国公告债务展期时称计划提供公司董事会主席孙宏斌的无限连带责任保证担保等作为增信措施；鸿坤地产也在债务展期时追加了公司及实际控制人的担保措施。另一种增信措施则是用项目或项目公司股权做资产增信，例如龙光集团旗下债券“19龙控01”的展期方案中就提到将用旗下两个项目公司的29%股权及对应全部收益用于增信；中梁控股也在展期公告中指出，会设立开发物业增信包，并承诺部分优质项目销售套现后的自由现金流净额的50%将优先归集用作归还或回购展期的美元债。

  此外，在当前市场环境下，债券展期也是监管层认可的一种债务处理方式。今年2月，证监会在公开回复债券监管时就曾表示，债券发行人可通过提前协商债务展期、债券置换等方式筹措偿债资金，有效化解偿债风险。3月25日，银保监会也公开表示鼓励有还款意愿、吸纳就业能力强的行业和企业，通过展期等方式纾困解难。

  宏观环境改善，房企仍需多途径“自救”

  那么，推动债券展期是否房企缓解债务压力的有效措施？

  在上述房企证券部人士看来，答案是肯定的。“目前政策面已经见底，市场面的刺激政策不断出台，虽然政策传导还需时日，但毫无疑问行业最危险的时间已经过去。”

  自去年12月以来，中央及地方密集出台较为宽松的楼市刺激政策，多措并举缓解房企资金压力。今年以来，各地限购限贷政策陆续放开，居民按揭支持力度不断加大，预售资金监管趋势放松，局部债券展期为等待市场面转暖赢得宝贵时间。

  具体来看，据公开报道不完全统计，今年以来已有超65个城市放松楼市调控政策，仅“五一”期间就有嘉兴、徐州、无锡、惠州、中山等10个城市发布地产新政。

  在金融政策方面，虽然并购贷等热点政策还未形成规模发展，但5月以来央行、银保监会、深交所、上交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作的措施，均对房企融资做了部署安排。

  不过，一位已经寻求过债券展期的房企内部人士表示，宏观环境改善的同时，房企还是要更关注自身的经营优化，要有对应的策略。

  “展期只是将债务兑付期限延后了，但到期仍然要兑付，所以对企业来说，展期只是赢得了一定的筹措办法的时间，并非彻底解决了问题。”该人士提到，要想实现债务顺利兑付，接下来在融资端，房企应该加强与合作的金融机构的沟通，增强互信，避免发生债务挤兑情况，同时要积极拓展区域性银行、前融机构、资产管理公司等金融合作方资源，借助这些资本力量尽量盘活资产。此外房企还要尽可能充分利用展期债券价格下跌的时机，积极回购，化解债务负担。

  在经营端，上述人士也提到，企业还要根据市场动态制定有效的销售去化措施，加快销售，以实现资金回笼，增厚资金安全垫。

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