万亿债务压顶,房企融资路在何方?

作者：王东升

2020年将是房企最艰难的一年。万亿债务压顶，叠加疫情影响，运营环境举步维艰。

统计数据显示，今年房地产的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿，压力山大。

而在疫情突袭下，房地产也是 “受伤“最重的行业之一，延长假期、推迟复工、关闭售楼处，销售、开工、施工、竣工等都受到全方位影响。

4月28日，国际评级机构穆迪表示，新冠疫情冲击及经济增长的放缓，对中国房地产需求及库存水平造成压力，同时境外融资环境仍不明确，因而将中国房地产业展望调整为“负面”，这是近5年来的首次。

穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“我们预计今年全国房地产销售额同比下降5%-10%，而库存水平仍将高企。”

穆迪预计，2020年房地产销售额将逐步回升，但因需求疲软仍将低于2019年水平，库存水平将有所降低，但在销售低迷的情况下仍将处于高位。

“同时，疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，导致境外融资渠道收窄，这将导致一些流动性和信用质量薄弱的开发商面临更高的再融资风险。”穆迪副总裁/高级分析师何思娴表示。

“网红”难通现金流堵塞

受疫情影响，众多房企被迫关闭了线下售楼处的销售活动，导致企业通过项目回流资金的渠道堵塞。

克而瑞数据显示，2020年1―5月TOP100房企累计全口径业绩，同比下降7.9%。

房企最重要的工作就是保证现金流，疫情的持续给房企带来巨大的现金流压力，节后开工还将面临赶工期与招工难、人工成本增加的矛盾。这些因素相叠加，将加速中小房企的危机，有的甚至面临破产倒闭的危险。

传统渠道受阻，房企无奈之下走上了“网红”之路。万科、复地、富力、恒大、碧桂园等众多房企纷纷开设了线上售楼处，利用VR等技术搭建起线上立体化展示平台和置业顾问直播室，试图通过线上拓客、蓄客并引流至线下。

3月16日，万科旗下的“万科星城”开盘，就与作家艾静一（猗兰霓裳）等四名KOL联手直播：5月14日，万科又与淘宝合作，携手明星刘涛售卖万科双月湾。

4月2日晚，主播薇娅给观众展示复地杭州的一个商业楼盘（不限购）。

4月15日晚，富力携手明星主播李湘直播卖房。

4月24日，恒大携手佟大为直播；5月20日，恒大请来演员黄晓明和主播小小莎“直播卖房”；2日后，又请来佘诗曼、华少坐镇直播间。

5月5日，碧桂园在抖音首秀，请来汪涵、大张伟助阵。

5月15日，石榴地产请来新晋网红、话题制造机罗永浩进行了首场直播卖房。

至于其他目前尚未找明星代言的房企，也以各种形式纷纷介入直播卖房。据不完全统计，至少已有20多家房企参与直播卖房。

这一做法，甚至得到了政府层面的支持。北京住建委更在5月下旬发布《通知》，要求现场销售不得举办现场推介、抽奖摇号等聚集性活动，鼓励开发企业充分利用直播售楼等非直接接触方式，开展线上楼盘展示、宣传等营销活动。

这无疑将进一步促进房企直播卖房。

即便房企已十分努力，但线上售楼处效果仍然有限，现金流堵塞的程度并没有得到更大的缓解。

债市开闸放水

房企现金流虽然堵塞，但2020年流动性的宽松带来债券市场的火爆，债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。

中原地产研究中心统计数据显示，房企4月单月融资高达971亿，创近年新高。截至5月27日，年内融资合计3076亿，达去年全年的53.03%。而去年全年，也只有5800亿。

可以说，从年初以来，房企的发债节奏就明显加快。以招商蛇口为例，2020年2月11日，该公司成功发行了2020年度第一期超短期融资券,实际发行总额为10亿元,票面利率为2.7%。2月26日，招商蛇口又成功发行15亿元超短期融资券，票面利率2.65%。进入3月份，招商蛇口更是“三连发”。3月3日，据上清所消息，公司拟发行2020年度第一期中期票据。3月4日,公司表示拟发行2020年度第三期超短期融资券,发行金额19亿元。3月5日，据深交所发布消息称，招商蛇口2020年面向合格投资者公开发行公司债券获通过，拟发行金额100亿元，将分期发行。

发债节奏加快，一方面是房企紧抓流动性宽松的有利时机，缓解债务压力，同时为下半年提前做储备；另一方面，流动性宽松下，高收益低风险的地产债，也比较受资金市场的追捧。

穆迪授评的70家开发商的规模在业内居于前列。穆迪预计大部分受评高收益开发商将能够应对2021年4月底之前到期的920亿美元境内外债券（包括可回售债券）。多数开发商已经为较大比例的境外到期债券预筹了资金。

但中国房地产业包括数千家开发商，其中很多规模较小，那些叠加疫情影响，部分资金链困难、杠杆率较高的房企则面临更大的融资压力。在其他房企融资井喷的大环境下，它们只能继续选择以高额的利息换取投资者的青睐，防止后续出现资金链断裂。

中原地产首席分析师张大伟认为，4月份由于疫情，海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，当月几乎没有境外融资，5月虽然放开了，但预计对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也可能面临高价的可能性。

绿色债券将迎井喷期

在这种形势下，绿色债券迎来了利好。

中国人民银行5月29日发布通知称，为进一步规范国内绿色债券市场，统一国内绿色债券支持支持项目和领域，依据《关于构建现代环境治理体系的指导意见》《关于构建绿色金融体系的指导意见》，中国人民银行会同国家发展和改革委员会、中国证券监督管理委员会起草了《关于印发〈绿色债券支持项目目录(2020年版)〉的通知(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见，公众可通过电子邮件、信函和传真等方式发表意见，意见反馈截止时间为2020年6月12日。

新版《目录》将进一步规范和激发国内绿色债券市场，为促进生态文明建设、践行“绿水青山就是金山银山”理念，推动经济可持续发展等发挥独特且积极的作用。

绿色债券相比别的债券有很多优势：

国家发改委发布的《绿色债券发行指引》规定，在相关手续齐备、偿债保障措施完善的基础上，绿色债券比照“加快和简化审核类”债券审核程序，提高审核效率。此外，绿色债券募集资金占项目总投资比例放宽至80%，且发行绿色债券的企业不受发债指标限制。

同时在资产负债率低于75%的前提下，核定绿色债券发债规模时不考察企业其它公司信用类产品的规模，鼓励上市公司及其子公司发行绿色债券。

在偿债保障措施完善的情况下，允许企业使用不超过50%的绿色债券募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。

中国证监会也规定，对绿色公司债申报受理与审核实行专人对接、专项审核、即报即审的鼓励政策，鼓励市场主体投资绿色公司债，支持证券交易所建立绿色公司债券板块。

在这些政策的推动下，我国绿色债券近几年迎来较快发展。

标准排名研究发现，2017年至2019年，中国绿色建筑企业成功发行绿色债券共有25只，累计发行规模382.4亿元，主要投向绿色住宅建筑、绿色公共建筑和绿色工业建筑、绿色园区、绿色棚户区改造、海绵城市和智慧城市等。

其中龙湖、华发、恒隆、上海临港和山东海洋发展等14家企业在国内发行绿色人民币债券合计198.1亿元，当代置业、太古、朗诗和新世界4家企业发行绿色美元债券合计26.4亿美元（约184.3亿元人民币）。

其中，国家发改委审批5家，中国证监会审批8家、银行间交易商协会审批1家。

此外，不少房企如当代置业、朗诗、太古、新世界中国等绿色建筑企业曾成功发行绿色美元债券。

标准排名研究发现，无论是上市房企申请发行的绿色企业债还是绿色公司债，或者是在香港、新加坡发行的绿色美元债券，募集资金所投项目均是获得绿色建筑二星级设计标识及以上或者LEED金级预认证及以上节能减排效果预期优良的绿色建筑项目。

但从绿色债券的发行现状来看，尽管相关政策已经落地，但中国募集资金用于绿色建筑领域的绿色债券规模仍微乎其微，与全球超过5400亿元投向绿色建筑领域的绿色债券相比简直天壤之别。

数据显示，2019年中国所发行的3390亿元人民币绿色债券，投向建筑节能与绿色建筑领域的占比仅约3%，仅为全球投向绿色建筑绿色债券的十分之一，未来发展空间巨大。

全联房地产商会创会会长聂梅生近日号召广大房地产企业积极行动起来，加大建筑节能减排和绿色建筑发展力度，运用绿色金融手段，积极打造绿色产业。

中国投资协会投资咨询专委会副会长、中国投资协会创新投融资专委会副会长祝慧烨表示，将携手全联房地产商会共同推动房地产行业成为绿色发展、节能减排的主力军，协助优秀绿色建筑企业申请发行绿色债券。

据悉，为了更好地推动绿色建筑与绿色金融的融合发展，全联房地产商会与中国投资协会将联合启动中国房地产业绿色健康智慧发展情况的调研活动，并号召广大企业积极参与。

此举将切实帮助符合条件的房企解决债务压力，解决融资难题，走上绿色发展之路，帮助房企渡过难关。

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