住宅进入存量，我们该如何布局？

我国城镇有多少住宅？

我国未来还将建设多少住宅？

现有的住宅有多大体量进入了翻新期？这些住宅里容纳了多少城镇居民？他们有怎样的改善需求？

未来的住宅市场在哪里？将要卖给谁？他们又有着怎样的居住需求？

11月7日，在广州，在2021-2022住宅产业年会，中装协住宅产业分会将首次公布以上数据，正式揭幕中国住宅的“存量时代”。

预测内的存量时代，为什么让我们猝不及防？

中国的房地产经过二十多年高速发展，开发周期已经接近尾声，随着城镇化进程的放缓，以及总和生育率的不断下降，人均住房面积、套户比均达到较高水平，行业从增量市场演变为存量市场。

房地产的回落往往伴随着人口结构的长周期，住宅产业分会曾做过一个计算，以年轻人占总人口的比重乘以城市化率，2017年房地产走向拐点，按照国际上房地产峰值回落后的周期规律，这个拐点反射到社会和市场大约有五年左右的滞后效应，之后，房地产将正式进入存量时代。

2022年房地产的拐点在意料之内，但因为有了疫情、人口拐点前置、国际通胀等因素的加持，凶猛得让我们猝不及防。

据国家统计局公布的房地产开发投资数据：

1—8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积868649万平方米，同比下降4.5%。1—8月份，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

（数据来源：国家统计局）

竞争加剧的存量时代，产业增长飞轮在哪里？

1-存量市场，改善为先机。

据贝壳研究院报告，到2035年，我国住房总需求预计将降至13.3亿平米，15年间年均降速2.5％。但同时，住房市场总交易额将达29.2万亿，15年间年均增速1.8％。其中，改善性住房占比将进一步提高，预计2021-2035年改善性需求约120亿平米，年均约8亿平米，占总需求的54％，2035年改善型住房需求约7.7亿平方米，占总需求的58％。可见，随着改善型住房比例的提高，这一市场必将成为争相抢占的“赛道”。

2-存量市场，老旧为主体。

城镇的老旧小区改造是挖掘存量市场潜力的重点，也是一个资源永续的市场。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，三年以来，改造老旧小区约14.69万个，惠及居民2541万户。《意见》中明确提出：“鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新”，内外协同，提升居民居住品质居住体验。如果保守按照改造过程中5%的住户进行室内装修、每户平均投入19.51万元（2021年我国居民住宅装修平均客单值）计算，仅老旧小区改造这部分，每年就有826亿元的市场。

存量时代，传统模式中的上游房地产市场还留给我们多少红利多大流量？

存量时代，如何挖掘产业新动能？擘画企业新布局？开启新背景下的家装发展新模式？

存量时代，超车机会在哪条道？

变道+换挡，才是存量时代的唯一确定性。

11月6日至7日，2021-2022住宅产业年会，行业头部家装企业，行业前沿部品企业，将以“住宅进入存量，我们该如何布局？”为主题展开智慧碰撞，直击2022家装最前“言”，更将与经济学家共同探讨未来市场变局与发展之道。

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