存量时代 房企该如何用好运营这把“利剑”？

  租房市场万亿级规模曾吸引不少资金盲目追捧长租公寓的风口。由于前期投入大，在缺乏成熟的思考和模式的情况下，不少企业难以持续发展。相关数据显示，2019年就有超过20家长租公寓因资金链断裂爆雷。今年以来，长租公寓暴雷事件愈演愈烈，仅8月单月爆雷数量就高达15家。近日，蛋壳的爆雷给风波不断的长租公寓再次蒙上阴影。

  为何频繁爆雷

  当前市场上的长租公寓可分为分散式与集中式两类，其中分散式从个人房东处租赁房屋，房源分散，经过装修后对外出租，获得租金差收入，俗称“二房东”;集中式则是将整幢物业改造后出租，房源集中，管理方便，但前期投入较大。

  从收益来看，集中式公寓因为管理效率更加集中化，并且通过精细化运营这个放大器，能够有效提升收益，获得持续发展;而分散式前期资本沉淀较少，利于企业在短期内快速扩张，但成本利润难以控制。

  与其它风口一样，不少分散式长租公寓企业为迅速扩大市场份额，采用“高收低出”、“长收短付”的经营模式，即以较高的租金从房东手中收取房源，再以较低的租金出租，并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期，一旦长租公寓因经营管理不善等原因导致资金链断裂，矛盾就会转嫁给房东和租客。

  而部分企业则与金融机构合作，将“高收低出”、“长收短付”包装成金融工具。查阅近期爆雷企业名单，绝大多数都采取的是“租金贷”模式，其中又以分散式长租公寓为多。蛋壳正是通过使用“租金贷”这一金融工具让租户转为与金融机构签约，租户按月支付租金，企业却能从金融机构处一次性获取所有租金，并继续用于规模扩张，通过金融杠杆无形中放大了爆雷风险。疫情让“租金贷”这一商业模式的脆弱性加速暴露，即便是头部企业也无法抵抗。据媒体报道，自如已紧急暂停部分租金贷业务。

  另一类远离喧嚣的运营商

  频频爆雷之下，长租公寓的矛盾日益突出。然而，这个赛道中还有一类勤恳耕耘的企业——房企系和酒店系出身的长租公寓运营商。

  在需求走弱与政策严厉调控下，楼市由增量时代转向存量时代，房地产市场逐步迈入了下行周期。如何在发力新业务的同时发掘存量资产的价值?成了摆在房企面前的新课题。据不完全统计，万科、碧桂园、保利、龙湖等多家大型房企已布局长租公寓。

  2015年，华住创始人、华住集团董事长兼CEO季琦投资城家，成为酒店系布局长租公寓的标志性事件。季琦在15年前开启人生第三次创业，并成功将华住集团打造成为全球规模前10的酒店集团，在保持为出差客人提供美好酒店初心的同时，也为无数酒店投资者创造出丰厚的回报。城家的创立，为资产持有人、租房人群提供了新的投资和居住选择，也是华住集团对接存量资产运营和存量资产提升的重要布局。

  在“加快推进住房保障和供应体系“的指导精神和后地产周期的背景下，主要业务分布在集中式长租公寓的房企系和酒店系运营商，其目标无外乎三点：1、激活存量资产;2、助推租赁市场供给侧改革;3、为人才安家。

  反思爆雷 推动长租公寓回归本质

  近期，监管政策密集出台，要让长租公寓回归“住”的本质。这意味着，长租公寓以往依靠“高收低出”、“长租短付”、“租金贷”等手段大举扩张的时期已经过去，行业正从重视规模转向深耕运营。

  今年以来，不少长租公寓品牌规模扩张速度大幅放缓，着手运营存量。而早在行业普遍而追求规模扩张的阶段，更重视资产运营的长租公寓企业已经在经营质量和效率上布局发力，正因如此，在行业频频爆雷的情况下，这类企业展现出了更强的稳定性和更大的潜力。如华住集团投资的城家经营状况自3月起逐步恢复，目前平均出租率已经恢复至95%以上，部分门店甚至达到100%出租率。相较之下，近期爆雷的上市长租企业2019年出租率仅维持在70%的水平。在其他企业疯狂扩张之时，暂缓对规模的追求，需要不小的克制力。据悉，城家发展至今没有一笔“租金贷”，从一开始就非常坚定，不做“租金贷”。此外，城家管理层也多次在公开场合表示：“长租公寓行业应去杠杆，通过租金贷扩张没有持续性。”

  逆势之下 各方战略加码资产运营商

  与近几年疯狂扩张的长租公寓品牌比，业内对城家的评价多是低调。作为资产运营商，其价值已经获得了投资人、房企等机构合作方的广泛认可。同行纷纷收缩之际，城家大动作颇多。

  2019年9月，城家完成了总额近3亿美元的A轮融资，由博裕资本领投，阿里云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际、新加坡GIC等机构跟投，创下了集中式长租公寓单次融资金额纪录。来自全球重量级资本组合对城家的看多，亦是对长租公寓价值的肯定。另据消息人士透露，该轮融资中，战略投资比例较高。

  近期，城家又宣布与远洋集团、华住集团及远洋服务达成战略合作，四方将在酒店及公寓、不动产投资信托基金、客户服务、商务差旅、商品房销售以及物业服务等方面进行合作，业务板块进一步扩张。

  作为带有酒店系基因的资产运营商，城家切入长租公寓市场的思路已逐渐清晰，即专注做好资产运营和产品打磨，以链接头部资源，打通存量物业市场。

  规模与运营 长租公寓的一体两面

  种种事实证明，通过租金贷扩张的模式行不通。规模是先天优势，运营则是长租公寓后天持续发展的关键。如今，潮水退去，扎实的资产运营能力成为城家的护城河。

  作为工科生，季琦曾多次在公开场合表露出对产品和技术的重视。脱胎于华住的城家，在资产判断与获取能力、标准化多产品打造能力、运营管理能力、技术研发能力与销售能力等五个方面，具有显著优势。

  由城家独立开发的国内第一个长短租CAS系统，结合技术流与业务流，将业务场景、运营场景、消费场景全打通。在产品力、技术力、销售力加持之下，使得城家旗下产品在2020年的表现十分亮眼。

  据了解，城家旗下针对白领人群的公寓产品目前平均出租率已经恢复至95%以上，部分门店则长期保持满房状态。与雅诗阁合作，城家管理的馨乐庭公寓酒店，租金12,000-17,000元/月，通过长短租收益调节，整体门店平均客房收益达409元，客房入住率达88.6%。

  实践是检验真理的唯一标准。种种乱象表明，长租公寓并不是一个暴利的行业，只有精细化运营才能让长租公寓获得持续发展。当别人不惜一切代价去追求高租金物业，盲目扩张规模的时候，城家依靠华住集团的采购供应链优势和15年的酒店运营实践，将成本和管理做到了业内领先的水平。一瓶矿泉水到一张纸巾的成本管理，建立公寓行业第一个服务流程SOP和安全标准。通过这样的精细化运营，加上集中规模的优势，才能把成本控制住，将收益做到最好。目前，城家公寓的营业利润率达到了85%。

  城家与远洋集团两大高手深度协同，可以瞥见长租公寓正在迎来拐点。5年时间，城家埋头打磨的这套有效提升资产价值和回报率的系统，正通过“房+管”的合作模式让更多资产持有人受益，这或许就是长租公寓持续发展的正确路径。

相关知识

存量时代 房企该如何用好运营这把“利剑”？
房地产进入存量时代 房企布局存量物业抢跑万亿新赛道
存量时代下,地产资管效能回归运营本质
存量时代，资管机构赋能房企
房企布局存量物业
聚焦存量 创新运营丨鑫苑商业荣登“2020中国房企商业物业价值TOP100”
后疫情时代：存量资产管理的新机遇
万亿级大市场来了!百强房企城市更新如何破局?
万亿级大市场来了！百强房企城市更新如何破局？
如果地产融资监管真的再升级,房企该如何应对?