上海土拍显“秋凉”：24宗地底价成交，“新闽系”拿地凶猛

9月27日，上海2022年第三批集中供地正式收官，35宗涉宅用地全部成交，其中24宗以底价成交，共获土地出让金1054亿元。

上海中原地产资深分析师卢文曦点评称：“第三批土拍收官，整体市场热度不高。一方面，下半年拿地不可能抢在12月底前入市；另一方面，今年市场还是有不少压力，对后续行情信心不足。但是，毕竟是上海的土地，稀缺性高，加上近期上海新房市场表现不错，给房企带来信心支撑。”

至此，据中指研究院统计，上海今年前三批集中供地共推出109宗地块，全部成交，总成交金额2712.7亿元。

整体趋冷、两极分化

此次，上海第三批供地是去年以来供地规模最大的一次，出让土地总数达到35宗，且地块分布均匀，最终土地出让金也超过千亿元。

整体来看，与今年前两批供地相比，第三批供地底价成交地块达到24宗，高于前两批；而中止价成交地块仅8宗，低于前两批；最终平均溢价率为2.45%，而第一批、第二批供地的平均溢价率分别为3.5%和4.5%，这也反映出上海土地市场整体降温。

卢文曦认为：“这次有19宗地块只有1家房企报名，换而言之，这19宗都是底价成交。再加上城中村地块，底价成交地块占比几乎达到7成，第二批则为6成。此外，有多人竞拍的地块也并非全部进入到最后的一次性报价阶段，有7块地块未触及中止价就结束战斗，反映出房企在报价方面较为‘吝啬’。”

综合来看，此次土拍也不乏亮点和看点，包括北万置业120.6亿元竞得静安区不夜城板块地块、华发80亿元摘得静安中兴社区地块、保利联合体竞得徐汇区核心地块、象屿地产三次出手拿地等。

在整体降温的趋势下，第三批供地的个别地块表现突出。比如，本次土拍最热门地块为闵行华漕地块，共吸引了10家房企报名，最终9家房企出价并全部进入一次性报价。最终南山控股(002314)旗下两家企业组成的联合体以总价17.36亿元斩获该地块，溢价率为8.96%。

“第三批土拍过程大家都比较克制。只有华漕地块及唐镇地块分别有10家和7家房企参与，尤其是华漕地块竞拍人数创下土拍新规则以来纪录。尽管上海新房市场去化情况不错，而且留给房企足够利润，但对房企来说，现在多半心有余而力不足。上海土地虽然稀缺，但企业也要精打细算地花钱，个别性价比高的地块参与度更高。”卢文曦称。

上海今年前三批次供地情况一览

供图/中指研究院

国企央企为主、“新闽系”发力

从此次上海土拍的拿地企业来看，依旧以国企央企为主，保利、招商、象屿纷纷落子。同时，宝华、亚伦、祥源地产等民企也各有斩获。

中指研究院指出，各类房企参与拍地表现出对上海未来房地产市场的乐观态度，而地方国资托底现象依旧存在，对稳定楼市预期方面起到积极作用。

58安居客房产研究院分院院长张波点评称：“上海本次的拿地企业依旧以头部央企国企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合竞拍的形式参与。”

这次土拍也呈现出新的特征，即头部房企拿地意愿有所降低，民营房企参与度增强。比如，头部房企招商、保利仅在上海核心区域拿地；而以象屿、建发为首的“新闽系”房企表现突出，成为此次拿地宗数最多的房企。其中，象屿成为三批次的最大赢家，联合拿地3宗，权益拿地金额超38亿元，建发也单独拿下1宗总价52亿元的地块。

值得关注的是，区别于曾经的泰禾、正荣、融信等闽系民营房企，“新闽系”房企以建发房产、厦门国贸(600755)地产、象屿地产等为首，均为国资背景，不仅在此次上海土拍中频频出手，其身影更是多次出现在各地的土拍中，成为逆周期拿地的典型代表。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析称：“本次福建的国资房企表现抢眼，建发、象屿多有斩获，甚至分别单独竞得一次报价地块，在当前市场大环境下积极外拓，可见实力雄厚。同时，其他全国性国资房企如华发、南山控股、安徽高速等也同样表现积极并有所收获。”

新京报记者 徐倩

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