上海土拍显“秋凉”:24宗地底价成交,“新闽系”拿地凶猛

9月27日,上海2022年第三批集中供地正式收官,35宗涉宅用地全部成交,其中24宗以底价成交,共获土地出让金1054亿元。

上海中原地产资深分析师卢文曦点评称:“第三批土拍收官,整体市场热度不高。一方面,下半年拿地不可能抢在12月底前入市;另一方面,今年市场还是有不少压力,对后续行情信心不足。但是,毕竟是上海的土地,稀缺性高,加上近期上海新房市场表现不错,给房企带来信心支撑。”

至此,据中指研究院统计,上海今年前三批集中供地共推出109宗地块,全部成交,总成交金额2712.7亿元。

整体趋冷、两极分化

此次,上海第三批供地是去年以来供地规模最大的一次,出让土地总数达到35宗,且地块分布均匀,最终土地出让金也超过千亿元。

整体来看,与今年前两批供地相比,第三批供地底价成交地块达到24宗,高于前两批;而中止价成交地块仅8宗,低于前两批;最终平均溢价率为2.45%,而第一批、第二批供地的平均溢价率分别为3.5%和4.5%,这也反映出上海土地市场整体降温。

卢文曦认为:“这次有19宗地块只有1家房企报名,换而言之,这19宗都是底价成交。再加上城中村地块,底价成交地块占比几乎达到7成,第二批则为6成。此外,有多人竞拍的地块也并非全部进入到最后的一次性报价阶段,有7块地块未触及中止价就结束战斗,反映出房企在报价方面较为‘吝啬’。”

综合来看,此次土拍也不乏亮点和看点,包括北万置业120.6亿元竞得静安区不夜城板块地块、华发80亿元摘得静安中兴社区地块、保利联合体竞得徐汇区核心地块、象屿地产三次出手拿地等。

在整体降温的趋势下,第三批供地的个别地块表现突出。比如,本次土拍最热门地块为闵行华漕地块,共吸引了10家房企报名,最终9家房企出价并全部进入一次性报价。最终南山控股(002314)旗下两家企业组成的联合体以总价17.36亿元斩获该地块,溢价率为8.96%。

“第三批土拍过程大家都比较克制。只有华漕地块及唐镇地块分别有10家和7家房企参与,尤其是华漕地块竞拍人数创下土拍新规则以来纪录。尽管上海新房市场去化情况不错,而且留给房企足够利润,但对房企来说,现在多半心有余而力不足。上海土地虽然稀缺,但企业也要精打细算地花钱,个别性价比高的地块参与度更高。”卢文曦称。

上海今年前三批次供地情况一览

供图/中指研究院

国企央企为主、“新闽系”发力

从此次上海土拍的拿地企业来看,依旧以国企央企为主,保利、招商、象屿纷纷落子。同时,宝华、亚伦、祥源地产等民企也各有斩获。

中指研究院指出,各类房企参与拍地表现出对上海未来房地产市场的乐观态度,而地方国资托底现象依旧存在,对稳定楼市预期方面起到积极作用。

58安居客房产研究院分院院长张波点评称:“上海本次的拿地企业依旧以头部央企国企、地方国资平台和混合所有制企业为主,并且多以联合竞拍的形式参与。”

这次土拍也呈现出新的特征,即头部房企拿地意愿有所降低,民营房企参与度增强。比如,头部房企招商、保利仅在上海核心区域拿地;而以象屿、建发为首的“新闽系”房企表现突出,成为此次拿地宗数最多的房企。其中,象屿成为三批次的最大赢家,联合拿地3宗,权益拿地金额超38亿元,建发也单独拿下1宗总价52亿元的地块。

值得关注的是,区别于曾经的泰禾、正荣、融信等闽系民营房企,“新闽系”房企以建发房产、厦门国贸(600755)地产、象屿地产等为首,均为国资背景,不仅在此次上海土拍中频频出手,其身影更是多次出现在各地的土拍中,成为逆周期拿地的典型代表。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析称:“本次福建的国资房企表现抢眼,建发、象屿多有斩获,甚至分别单独竞得一次报价地块,在当前市场大环境下积极外拓,可见实力雄厚。同时,其他全国性国资房企如华发、南山控股、安徽高速等也同样表现积极并有所收获。”

新京报记者 徐倩

(责任编辑:岳权利 HN152)

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