央行广州分行鼓励“带押过户” 二手房市场破除交易堵点

  低迷已久的房地产交易市场急需更多政策激活。

  9月21日，记者从相关渠道获悉，中国人民银行广州分行已于近日向辖内各中心支行及银行机构印发了《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（以下简称“通知”），旨在支持刚性和改善性住房需求。

  这是地方金融部门首个公开对“带押过户”进行支持的政策，由此广州将成为首个明确鼓励推广“带押过户”的一线城市。

  央行广州分行方面表示，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

  “人民银行各中心支行要在因城施策框架下，积极向地方政府提出推广二手房‘带押过户’的建议，配合相关部门做好制度制定和政策宣传工作。在推广二手房‘带押过户’过程中，要及时总结做法，形成可复制可推广的经验。”通知中明确。

  不仅是广州，记者注意到全国累计已有超过10个省市宣布尝试或落地二手房“带押过户”，包括海南、南京、昆明、济南、苏州、福州、无锡、深圳、珠海等地。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道，目前广州等热点城市不仅改善性住房需求大，刚需也很大。在新房市场高房价、大户型化、豪宅化情况下，小户型、总价可控的二手房是新市民上车和扎根的重要选择。“带押过户”模式注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，有利于加速“连环单”交易节奏，促进房屋流转和良性循环。

  多位业内人士认为，“支持刚性和改善型住房需求”政策发力下，“带押过户”模式有望在更多城市推进。

  广州推出二手房“带押过户”

  “原来得先还清贷款才能考虑卖房。现在好了，不用四处借钱了。”二手房“带押过户”登记新模式，解决了一部分换房人群的燃眉之急。

  所谓“带押过户”，是指存在抵押的房产，不用提前还贷就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。

  在此前的二手房交易中，存在抵押的房产须解除抵押才能办理过户，这需要业主先筹备“过桥资金”，并办理提前还款手续，不仅考验业主的财力，也需要付出不小的时间和精力。

  按照央行广州分行通知，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

  通知还提出，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，通知中明确，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

  据李宇嘉介绍，“带押过户”的具体流程是：

  首先，公证处与买卖双方、抵押权人（银行）签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，三方认同这一交易模式。最关键的环节是，所有资金均由三方信任的公证处提存专用账户监管。

  其二，完成带抵押过户，然后由公证处确保买卖双方、抵押权人的权益，即公证处支付资金给业主和债权人（抵押权人），确保业主在房产过户后可以收到购房款的同时，剩余资金保障在抵押权注销后债权可以获得清偿；然后确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

  最后，抵押登记注销，完成房屋交接及尾款结算工作。

  值得注意的是，公证处是买卖双方及抵押权人信任的、具有政府信用背书的独立第三方权益保障、资金保全的机构。有了公证处的法律权威以及其独立性，从而消除了各方对风险的担心。

  央行广州分行方面要求，人民银行各中心支行在推广二手房“带押过户”过程中，要及时总结做法，形成可复制可推广经验；各金融机构要积极优化完善业务流程，提升办事效率，结合各地实际，与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系，形成具体操作规程或者业务指南。

  不过，目前广州尚没有案例落地。一位银行人士称，政策出台后还需要经过审慎的调研和论证，结合当地实际情况形成可行性建议，并在同行业之间达成共识和通行方法，才能真正落地。

  二手房市场能否提振？

  二手房“带押过户”近期已在国内多个地区陆续推出。

  9月中旬，海南省政府官网发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》的通知”。其中提到二套房首付比例降至4成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政。

  同样是9月中旬，南京市不动产登记中心官方微信号发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”模式。此外，昆明、苏州、福州等城市亦提出，支持或有限度支持这一模式。

  9月1日，深圳坪山推出了“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。不过，这次试水针对的主要是不良资产处置。

  更早些时候，8月17日，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。

  易居智库研究总监严跃进认为，“带押过户”政策是今年创新力度较大的政策，广州的政策特点在于，其考虑的要点比较全，甚至把“带押过户”可能存在的风险提前预警，这样有助于更好更妥善地推进此类政策，对于后续各银行系统金融业务创新等具有较好的启发意义。

  二手房市场交易量下滑、库存高企，是多地探索“带押过户”模式的主要原因所在。

  一线城市广州楼市也已进入买方市场。克而瑞数据显示，今年1~7月，广州二手房月均成交量不超7100套。在2021年，这一数据为月均9592套，2020年为月均10113套。

  截至2022年6月末，广州新房库存（普通住宅+别墅）合计1211.12万平方米，可售库存套数约10.8万套，与二手房挂牌量不相上下。按最近一年的平均去化水平计算，广州市去化周期需15.4个月，已经超过行业12个月的警戒线。

  “推广二手房‘带押过户’模式，可在盘活二手房交易同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。”央行广州分行方面表示。

  一位律师事务所金融业务中心负责人表示，“带押过户”作为二手房买卖市场的“活水”，既减轻了“过桥”资金烦恼，降低了再入市“门槛”，又增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，势必会进一步活跃房地产市场，成为未来发展趋势所在。

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