广州入局 超10个城市试水二手房“带押过户” 将如何影响楼市

人民银行广州分行近日下发文件指出，为进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，鼓励推广二手房“带押过户”模式。

另据中原地产研究院统计数据显示，全国累积已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房带押过户。南京、苏州、济南、昆明、浙江金华等地均已有相关业务落地。

有业内人士表示，各地热衷试水“带押过户”，主要源于这一模式可以大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

实施条件怎样？

已经具备放开的法律条件

根据贝壳财经记者获得的一份人民银行广州分行于9月15日下发的文件显示，将鼓励结合实际探索“带押过户”模式。

人民银行广州分行指出，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

什么是带押过户”？有业内人士指出，以前的二手房交易模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，拿回房产证后解除原有抵押登记，才能过户给新的买家，这种流程在房价较高的当下，很多二手房业主想换房，很难有足够的资金自己先行解除抵押，一般会增加交易周期1-2个月，增加贷款部分的1%-3%的交易成本。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪亦表示，“带抵押过户”可以降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；同时降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。

中原地产首席分析师张大伟表示，去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产（房屋）抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让（受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

有何安全隐患？

资金安全成重点防范风险

“带押过户”可以提高效率，但亦有业内人士对其资金安全表示担忧。有银行业内人士认为，“带押过户”业务办理过程中，资金安全是最大的隐患，这必须要求相关资金监管必须到位。

此次人民银行广州分行亦将资金安全作为重点防范风险。人民银行广州分行在文件中指出，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

此外，人民银行广州分行还表示，针对跨行间二手房“带押过户” 可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险， 可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

张大伟亦表示，“带押过户”其本质为二手房“转按揭”，而“转按揭”相当于转移债务，还需要不同银行之间协调，所以交易时需要谨慎。同时，“转按揭”的过程中还可能存在抵押查封，或者房主出现特别情况，均将影响交易的持续。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州的政策把带押过户可能存在的风险提前预警，这有助于更好更妥善地推进相关政策，对后续各银行系统金融业务创新等具有较好的启发意义。

影响几何？

刺激楼市效果有待验证

据中原地产研究院统计数据显示，全国累积已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”政策。南京、苏州、济南、昆明、珠海、苏州、深圳、海南、福州、西安等地均试水了“带押过户”的相关政策。

据悉，近期南京市不动产登记机构又深入指导中国建设银行(601939)形成“房屋含抵押过户—办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接，进一步优化了“带押过户”业务办理流程。“带押过户”模式下，对于存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，只需一次申请，到一个窗口即可实现抵押变更、转移登记及抵押设立3类业务的合并办理。

9月初，深圳坪山公证处亦发布消息称，坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式。

尽管多地政府热衷探索这一政策模式，但多位业内人士直言，其功效仍有待验证。

“ ‘带押过户’是有益的尝试，可以降低购房者购买二手房的成本，提高购房效率。但预计不会成为主流模式。”一位银行业内人士告诉新京报贝壳财经记者，目前“带押过户”模式并不成熟，其次在当前房地产市场处于相对低迷的状况下，预计对市场交易数量和房价的影响不大。

张大伟亦认为，政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。但购房者不会因为减少1%-2%的交易成本而选择购房。

“大部分 ‘带押过户’并没有宣传的那么好，一般都必须是同一个银行内部带抵押过户。”张大伟表示，这意味着新购房业主必须在卖房业主贷款的银行做贷款，才能实现“带押过户”，当下房贷利率相对优惠的小银行都没有执行“带押过户”政策，因此节省的1%-2%的交易成本，很可能在房贷利率方面有所损失。

新京报贝壳财经记者 姜樊

编辑 陈莉 校对 柳宝庆

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