深圳木头龙项目迎来化解主体安居建业，背后隐现万科深业集团身影

  深圳木头龙城市更新项目迎来新进展。

  9月8日，深圳市安居建业投资运营有限公司（以下简称“安居建业”）、深圳市益田集团股份有限公司（以下简称“益田集团”）发布关于益田御龙华府项目与安居建业合作公告。

  根据公告，安居建业作为市属国有企业及专业的地产投资运营综合平台，接受益田集团委托，将充分发挥“国资身份+市场化运作”叠加优势，在不改变项目开发主体的前提下，为项目提供工程管控至交付服务全过程全方位管理支持服务，全力推进项目更高效、更高品质地运营及交付，为项目顺利交楼助力护航。

  这是安居建业于今年1月21日成立以来第一次公开亮相，其“股东天团”也引人关注，分别由深圳市人才安居集团持有40%股权，万科、深业集团、深圳市特区建工集团各持有20%股权。在3家深圳老牌国企和一家“地产三好生”的加持下，安居建业出身自带光环。

  相关人士透露，安居建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，主要针对深圳范围内房地产项目提供“三保一防”任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。

  据了解，益田御龙华府项目原为木头龙旧改项目，是深圳市首批重点城市更新项目。在双方合作敲定不久，该项目的营销海报便贴出了安居建业的Logo，推出“国企助力、品质保障”的大字标语，项目营销中心的围挡广告牌也同步印上了安居建业。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，安居建业作为深圳具有国资背景的4家国企组建的专业性机构，除了拥有丰富的行业经验与资金实力外，还体现了深圳市政府帮助出险房企和项目纾困、化解保交楼问题的意图。

  木头龙旧改拉锯10余年，早在2007年益田集团就已进驻木头龙，开展前期改造意愿征集工作。2010年，木头龙被列入深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目之一，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1340户。但由于极少数业主拒签，项目一直未能动工。

  为了啃下木头龙旧改这块“硬骨头”，深圳罗湖区率先采用零星房屋征收方式，木头龙片区零星房屋征收被确定为2019年度罗湖区零星急需项目，1363户权利主体将房地产相关权益转移到益田集团，益田集团被正式确认为木头龙小区的更新实施主体，木头龙旧改以“益田御龙天地”（后改为御龙华府）的名字正式亮相。2021年12月17日，御龙华府获批预售，共备案971套房源，包含708套住宅、263套商务公寓。

  某房地产管理咨询公司华南研究部负责人表示，木头龙片区的旧改关系着深圳城市更新模式的走向。从公告来看，安居建业是轻资产介入，只输出管理和品牌，不注资不控股，不改变项目开发主体，也不是以商业盈利为合作方向，实际上就是项目纾困，益田集团遇到了经营上的压力。

  益田集团也曾透露，自2011年7月启动过渡期租金补偿支付开始，累计为木头龙旧改支付的金额已超过10亿元。坊间多次传出益田集团深陷10余年旧改泥潭“元气”大伤，财务状况及发展前景存忧的难题。

  业内人士认为，深圳市政府推动的安居建业与益田集团的合作是彰显保交楼，不是救市，纾困护航的做法是因项目施策，快准狠盘活资源，提升效率。安居建业以政府信用背书，能够带动更多资金介入问题项目的化解与处置，起到保障市场信心的作用，后期国资平台介入力度还会加大。

  安居建业董事长也曾许诺，要做化解楼市风险的“压舱石”，守住不发生系统性风险的底线。这也使得安居建业作为深圳新成立的纾困平台身份愈发明晰。

  实际上，年初成立至今，安居建业也上演了“深圳速度”。公开信息显示，安居建业已盘活出险房企的涉险项目超过10个，涉及商品住房、公共住房、商办面积超百万平方米。除益田“御龙华府”外，安居建业还与东方资产、长城资产合作，盘活了恒大岳盟项目；还联合深圳市龙岗区城投置地开发有限公司成立深圳市龙岗安城投资运营有限责任公司，主导龙岗区4个恒大项目的保交付工作，包括恒大锦苑、恒大都会广场、恒大深汇大厦安居型商品房项目等。

  柏文喜认为，安居建业在为房企纾困和保交楼方面拥有非常明显的优势，除了可以为脱困项目注资、增信来盘活项目外，还可以采取入股、托管、代建甚至以参与和主导重整方式来为地产项目护航，在化解出险项目的能力、力度方面都是很大的。

  自7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后，地方政府、房企、国资、金融机构等都已行动起来，做出具体部署，包括“一对一帮扶”、设立纾困基金等措施，甚至立下“军令状”。

  “只救项目不救企业很难化解风险”，中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在9月7日参加活动时提到，目前房地产行业下行已不是简单依靠市场力量能够扭转的，而是需要政府部门适度参与，尽早解决房地产行业烂尾问题。市场化出清和政策纾困并不是非此即彼的选择，政府的职责是在其中引导和推动，破除各种障碍。建议选择试点项目和房企时，兼顾国企和民企以及不同规模的企业和项目，一旦某项试点成功，形成了可复制的方案，可以迅速在类似的项目或问题房企得到应用。

  “深圳这一无论从专业能力、政府资源，还是资金和体现政府意图方面都独具优势的引入国资和成立专业性的国资平台来化解保交楼问题的模式，对于其他城市具有强烈的借鉴意义。”柏文喜说。

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