深圳首次集中供地揽金138.44亿 龙光、万科鏖战过百轮争夺南山人才房用地

　　5月13日，深圳今年首次集中供地收官。虽然只出让6宗地块，但吸引了约25家开发商报名，加上众多围观房企，深圳土地房产交易中心现场几乎座无虚席。

　　这6宗地块起拍价105.76亿元，最终揽金138.44亿元。其中南山西丽人才房地块因地价不封顶，争夺最为激烈，龙光和“万科+特建发”联合体鏖战过百轮，耗时近2小时。这6宗地块全部触及最高限售价，盈利空间被极大压缩，房企由此加快了开发进度。财联社记者注意到，土拍刚刚结束，夺得尖岗山地块的佳兆业就已安排挖土机进场平整土地。

　　虽然名为“集中供地”，但与过往相比，深圳此次供地规模并没有明显增加。深圳也是近期集中供地规模最少的城市，远低于北京的30宗、广州的48宗和杭州的57宗。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，尽管供地少但比较均衡，后续供应预计会有所增加。“此次供地一大特点是，增加公共住房配建的比例和要求，向二次房改确定的于2018-2035年增加100万套公共住房的目标迈进。”

　　现场人气“超预期”

　　13日下午3点，财联社记者在深圳土地房产交易中心土拍现场看到，除了拿到竞拍号码牌的约25家房企，还有大批前来围观的房企。记者注意到，有一家本土小型开发商虽然并没有参与竞拍，也在仔细计算每一块地的价格。

　　土拍现场其中一个细节是，志在必得的房企均派出了级别不低的投资条线高管。记者从各房企内部员工处确认，龙光地产负责举牌的是投资发展中心总经理吴志平，佳兆业负责举牌的是集团控股副总裁、深圳集团总裁刘立好，“万科+特建发”联合体负责举牌的则是深圳万科投资部负责人陶君。

　　成交的6宗地块，分别位于龙华民治、深汕合作区（2宗）、光明凤凰城、宝安尖岗山、南山西丽。

　　龙华民治A822-0422地块要求竞得人必须服从附近A822-0408、A822-0409等宗地的整体规划，A822-0408、A822-0409在去年三月和六月由深圳人才安居集团获得，因而之前就有市场预期，安居集团对该地块志在必得。深汕合作区C2020-0001、C2020-0002两宗地块去年曾遭遇过流拍，此次再次摆在拍卖台，挂牌起价未变。

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　　下午3点刚开始，上述3宗没有太大悬念的地块在数秒之间瞬间成交，深圳人才安居集团以底价11.51亿元摘得龙华民治A822-0422地块，楼面价为8705.85元/平方米，土地面积2.47万平方米，建筑面积13.22万平方米；“中铁十四局集团有限公司+武汉和纵盛地产有限公司+中铁十四局集团房地产开发有限公司”联合体以21.61亿元底价竞得深汕特别合作区赤石镇北部康养组团C2020-0001、C2020-0002两宗地块，销售限价1.9万元/平方米。

　　剩下3宗地块中，光明凤凰城地块位于光明最为成熟的片区，周边龙光玖龙台等“网红盘”聚集，可建设普通商品住房，但面积较小，建筑面积仅4.08万平方米。尖岗山地块位于宝安豪宅区，紧贴万科都会四季，可建设普通商品住房；南山西丽地块面积最大，建筑面积约29.18万平方米，位于留仙洞地铁口，背靠“大疆天空之城”、传音控股、优必选机器人大厦，被业内戏称为“人才特供”地块，只能建可售型人才房并配建一小部分商办项目。

　　光明和尖岗山地块均采取“双限双竞”方式出让。或由于光明地块在3宗地中总价最低，吸引报名的房企数量也最多。包括金地、电建、世茂、中交+中峥、龙光、碧桂园、建发、越秀、深业、金茂、星河、保利、华发、联发、华润+TCL 、招商、平安、中粮、中海在内的19家开发商举牌，几分钟之内价格便从7.5亿元拍到10.88亿元的最高限制地价。此后，该地块进入竞初始配建面积环节，最终龙光以10.88亿元击败联发，获得光明凤凰城地块，溢价率45.07%，楼面地价36757元/平方米，建成后商品房销售均价不得高于 48900元/平方米（不含室内装修）。

　　尖岗山A122-0372地块面积虽然稍大于光明地块，依然比较“迷你”，建筑面积约6.7万平方米。仅经过9轮竞价，拍卖耗时3分钟，佳兆业便以总价25.44亿元、配建31200平方米的代价斩获该地块。楼面地价69967元/平方米，建成后商品房销售均价不得高于 83265 元/平方米（不含室内装修）。

　　南山西丽地块成为此次拍地的“黑马”地块。虽然只有3家房企报名，但招商地产报了一次价格后，龙光和“万科+特建发”联合体随即进入了长达近2个小时的鏖战。

　　因地价不设上限，每次加价幅度仅1000万元，67亿元之后调价幅度提升至2000万元，该地块从47亿元的起拍价到69亿元的成交价，经历了约210轮举牌。拍卖到约一个小时，超过一半的围观人群已陆续离开现场，主持人提醒开发商可口头报价以加快速度。

　　最终龙光地产以69亿元竞得南山西丽T501-0101地块，楼面价为23650元/平方米，溢价率为44.96%，人才房基准售价不高于52800元/平方米，最高售价不高于55400元/平方米。

　　房企盈利空间被压缩

　　限地价、限房价、竞地价、竞配建等“双限双竞”模式下，深圳成为几个已集中供地土地城市中，出让门槛最高的城市。

　　“达到地价上限以后产生的竞配建地块，开发商盈利空间被极大压缩，尤其考验开发商融资能力。”李宇嘉对记者说，“部分项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润。”

　　继去年五月经过百轮鏖战，高调抢夺深圳前海百亿宅地后，龙光地产今日再次成为深圳土拍的“明星”房企。前海地块当时的楼面地价为6.32万元/平方米，配建人才房4.076万平方米，配建面积达到了起拍面积的2倍之多，可售楼面地价为8.66万元/平方米。

　　多名房企内部人士告诉记者，正常计算下，此次龙光拍得的光明和南山地块与前海地块相似，盈利空间依然稀薄。“老板对大本营深圳的地块情有独钟，更在意在深圳的战略意义。”一名龙光内部员工对记者说。

　　据了解，自龙光地产董事长纪海鹏的胞弟纪建德辞任执行董事、行政总裁职务后，龙光在深圳的土拍市场便由投资发展中心总经理吴志平负责。吴志平此前就职于万科，为龙光从外部挖来的职业经理人，多年来一直是龙光招拍挂的负责人，龙光耗费近100亿元拿下位于华侨城片区的“康佳旧厂房”项目便是在吴志平主管时竞得的。

　　“留仙洞片区（南山西丽地块所在地）处深圳中轴核心，是深圳六大总部基地之一，颇为稀缺。深圳光明中心区地块所处的凤凰城片区是光明科学城的核心区域，发展势头迅猛。龙光集团坚持聚焦深耕战略，长期看好深圳发展前景，持续加大投资布局。”龙光地产方面对记者表示。

　　同样盈利空间有限的，还有佳兆业夺得的尖岗山地块。69967元/平方米的楼面地价，距离83265元/平方米的销售限价，只有16%的上升空间。对此，佳兆业方面向记者表示：“成交价格合理，符合公司预期。该项目是佳兆业布局宝安区第二个供地的住宅项目，也是集团深耕深圳的重要项目。”

　　值得注意的是，深圳首次集中供地6宗地块均需配建人才住房，且多宗为纯人才住房用地。“增加公共住房配建的比例和要求，向二次房改确定的于2018-2035年增加100万套公共住房的目标迈进。这意味着深圳新一届政府对住房供应结构调整的决心和力度更大了。”李宇嘉认为。

　　深圳第一轮集中供地中，除“万科+特建发”联合体，过往在土拍现场争夺激烈的国企开发商在此轮供地中表现颇为低调，3宗热门地块均由民营房企夺得。

　　按照深圳市2021年度建设用地供应计划，今年深圳计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，供应量占总供应量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

　　“今年将分三次集中供地，重头戏将在第二、三批。可以预期后市的土拍市场竞争将极为激烈，深圳政府增加宅地供应的决心明显。”美联物业全国研究中心总监何倩茹称。

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