深圳一日出让4宗宅地，人才安居集团为何成最大赢家

经济观察网 记者 陈博 国庆假期刚过，深圳迎来一轮纯宅地供应高峰，10月13日下午，4宗采用“双限双竞”方式的居住用地亮相深圳土地拍卖现场。

这场土拍吸引了包括平安、招商、联发、建发、保利、金地、华润置地、中海、金茂、龙光、华发、深振业、深圳人才安居集团、越秀、星河、天健、仁恒置地等15家房企。

相比深圳过往的宅地鏖战，这一次领取“入场券”的房企数量并未减少，不过，现场无论是竞拍的激烈程度，抑或是举牌速度，均略逊于往常。

上述4宗土地有两宗是人才住房用地，分别位于南山南头及龙岗宝龙，不设置无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建面积，出售的人才住房面积随着只租不售面积增加而减少，并在一定年限内实行封闭流转；另外两宗则为普通商品住房用地，分别位于龙华民治及坪山马峦。

从建筑面积来看，此次出让的所有地块体量普遍不大，单宗建面从1.8万到11.78万平方米不等，最高限价介于3.91亿-30.85亿元之间。一个小时里，多家房企累计举牌次数超过210次。最终，4宗土地的出让总价49.4亿元，为深圳贡献了7.87万平方米的只租不售人才住房，深圳人才安居集团不出意外又成为最大赢家。

“围猎”宅地

这次深圳土拍有两宗普通商品住房用地，每一宗的报名数量都超过10家，竞地价阶段仅1分钟就“触顶”。

率先出场的龙华民治地块是整场土拍中体量最大、总价最高的一宗，总建面约11.78万平方米，挂牌起始价21.28亿元，最高限价达30.85亿元，参与竞拍的房企数量也达到全场之最，14家。

竞地价环节在所有房企的首次报价中直接封顶；随后，天健地产、仁恒置地、越秀地产、中海等一众企业轮番举牌竞人才住房面积。多轮厮战之后，中海以30.85亿元的封顶价、配建4.16万平方米人才面积将这一热门地块收入囊中，溢价率达44.97%，折合楼面价4.7万元/平方米。根据出让要求，该地块建成后普通商品住房销售均价不得高于6.72万元/平方米。

当前，地块周边的新房在售均价介于6-8万元/平方米之间；二手房挂牌价则集中在6.2-6.7万元/平方米区间。

同样备受关注的坪山马峦地块也吸引了13家房企同台相争。最终龙光地产凭借10亿元、1.53万平方米人才住房配建面积宣告胜利，折合楼面价2.4万元/平方米，后期售价不得高于3.96万元/平方米。

前来“围猎”的房企数量依然不减，这场土拍的热闹，背后或多或少释放出一些信号——

10月份是第四季度的开端，对于诸多房企而言，这也是个颇为特殊的节点。一方面，“三道红线”的具象内容正逐步落地，最新消息是试点房企必须定期提交数据监测表，并于2023年6月30日前完成降负债目标。在这样的大背景下，降负债成为多数房企刻不容缓的任务。另一方面，每年最后一个季度历来是房企冲刺的时节，为完成年度销售目标，加速推货与销售，促进回款是这个阶段企业的重心。

双重夹击之下，更多的房企对于公开拿地态度趋于谨慎。一位港股上市房企人士告诉经济观察网，“三道红线”导致两个结果，一是踩中“红色档”的那些房企，无法新增融资，因此没办法再通过高杠杆拼命扩张，他们不得不按下“终止键”；另外是今年销售较差、现金回款难以保证的房企，也没有资金拿地。“这种情况下，土地市场一定会出现窗口期，房企如果有能力把握好这个窗口期，可能会影响未来一至两年内自身在行业中的地位。 ”

经济观察网梳理2020年中报数据发现，无论是龙光地产，还是中海，剔除预收款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比这三项指标都处于相对安全的区域内，其中中海介于绿色档。

一名接近龙光的知情人士称，龙光坚定看好深圳，他们认为粤港澳大湾区几大城市中，深圳的投资价值远远高于其他。“不过选择确实不多，深圳今年以来仅成交了14宗宅地，深圳人才安居集团就拿走了10宗，留给开发商的机会不多了。”

两宗人才地块

整场土拍在南山南头、龙岗宝龙两块人才住房用地的接连“登场”中拉开序幕。每块人才住房用地的报名企业均只有两家，深圳人才安居集团旗下的深圳市南山人才安居有限公司（下称“南山人才安居”）、深圳市龙岗人才安居有限公司（下称“龙岗人才安居”）分别瞄准各自区内的地块，与它们同台竞技的对手仅中海地产。

“像这类人才住房用地，尽管市场化房企也可以报名竞拍，但很少开发商愿意参与。大家心里都清楚，这类地块最终会被深圳人才安居集团拿下。”一家参与竞拍的上市房企人士透露。

两块土地开拍之后，首轮竞价阶梯是1000万元/次，由于无人应价，主持人直接将竞价幅度下降至200万元/次，两个竞地价环节均在经历过40多轮角逐后封顶，随后又分别进行了多轮竞人才住房面积。最后，南山人才安居、龙岗人才安居双双获胜，深圳人才安居集团包揽下这两宗人才住房宅地。

这已经不是深圳人才安居集团首次在深圳土拍市场独占鳌头了。这家市属国有独资公司成立于2016年6月，随后，又在深圳十个行政区都与当地区政府联合成立了分公司或子公司。

深圳市政府对其的定位是打造成千亿级的人才安居房投融资、建设和收购平台。此前深圳市住房和建设局局长张学凡曾表示，深圳人才安居集团作为国有非盈利功能性的一个开发企业，主要职能是承担深圳人才住房的开发建设。

根据要求，“十三五”期间，深圳计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，其中人才安居房30万套，总建筑面积2600万平方米，相当于深圳特区建立以来所有政策性住房的总和。

这艰巨的40万套建设筹集任务，重点落在开发建设主力军深圳人才安居集团的头上。早在创建之初，深圳市政府就向深圳人才安居集团注入300亿元资金，后续还再追加700亿元投入。

也正因此，过去四年间，深圳人才安居集团频繁在市场化招拍挂中“跑马圈地”，根据合一城市更新集团的统计数据，截至10月13日，深圳人才安居集团已经耗资153.59亿元，在公开土地市场中斩获了22宗地块，合计总建面约177.66万平方米。涉足区域不止深圳，好包括东莞临深片区以及深汕特别合作区。

2019年以前，深圳人才安居集团在深圳拿下的7个地块都要求全年期自持，建成后只租不售(出租对象不仅限于人才，可以面向社会市场化租赁)；但从去年11月开始，伴随着“十三五”规划收官之年的临近，深圳人才安居集团一边加快拿地节奏，一边则将拿地的“触角”延伸至可售型人才住房用地上。

一家TOP10房企深圳区域公司投拓人员告诉经济观察网，深圳人才安居集团之所以在土拍市场上这么勇猛，很大一个原因是他们具备天然优势，没有太强的利润指标考核。

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