杭州首次集中供地揽金千亿元

  这对于开发商而言是“一场大战”，几十宗土地集中出让，众多开发商摩拳擦掌，有的斩获颇丰。有开发商戏称，杭州拿地拿出了“双十一”即视感。

  5月8日，随着杭州富阳区富春80-1号地块被上海大华以32.63亿元竞得，杭州市首批集中供地竞拍落下帷幕，57宗地块总成交价1178.21亿元，总出让面积160.63万平方米，总建筑面积274.53万平方米，没有地块流拍。

  此次拍地中，融信滨江联合体和融创成为其中的佼佼者，分别以172.5亿元摘得4宗宅地、126.95亿元斩获了4宗地块。

  对于此次在杭州大手笔拿地，融信方面对中国房地产报记者表示，杭州一直是融信重要深耕布局的城市之一，本次在杭州成功拿地也是融信在长三角都市圈长期深耕战略的结果。

  某机构浙江分院常务副总经理高院生向中国房地产报记者表示，杭州供地热度高主要原因是杭州城市本身核心优势，城市界面延伸、新增人口和人才数量居于全国前列，给房地产市场注入了大量刚需群体；同时，房企之所以积极在杭州抢地一方面是认同城市发展，还有一方面原因是杭州市场流速快、成交量创新高，如果能在首批供地时获取土地，今年就能入市销售、结转，为企业带来流量和回款。

  “杭州楼市热度太高了，本以为集中供地对大房企会友好一些，但显然不是。”一位参拍房企的投资人员表示，另外，在杭州土拍前7成以上地块平均意向参拍房企数量均达到20家以上。

  两日大战结束，市场暂归平静。

  “利润会很薄”

  “为了这场土拍，我们提前两个月就在准备，整个4月几乎都在加班，测算次数早就数不清了。”一位浙系房企投拓人士表示。

  杭州首次集中供地前夜，不仅上述房企投拓人员在加班加点，很多房企都在频繁踩盘以便充分了解市场。

  5月7日，杭州首次集中供地在千呼万唤中拉开大幕。作为去年卖地收入前三的城市，此前杭州无论是地市还是楼市热度均居高不下；因此，杭州首批集中供地消息便备受关注。

  杭州一直是“卖地大户”，连续4年杭州的土地出让金均超过2000亿元，曾于2018年和2019年连续两年成为全国卖地收入最高的城市；2020年，杭州土地出让金虽未成为最高，但仅次于上海居于第二。

  为了抑制土地市场过热，杭州于2019年开始实行“双限”、竞自持模式。凡是住宅项目，从拍地当日起，销售均价和精装修价格均已限定，同时限制地价；当土地溢价率触及30%时，转入竞自持比例环节。

  但即使如此也阻挡不了开发商在杭州拿地热情。

  5月7日，杭州出让的32宗地块中，有30宗地块溢价率均高于20%，其中，融信集团以15.6亿元竞得西湖三墩北宅地创下当天溢价率之最，溢价率高达29.98%，紧随其后的是滨江融信联合体拿下的明星地块“四七堡”，溢价率29.88%。

  高院生表示，从杭州首日土拍表现来看热度已经超过了今年一季度，土地溢价情况也比一季度更高。“虽然在土拍首日杭州本土房企绿城并未斩获土地，但其今年一季度已经在杭州获取了十宗地块，斥资约126亿元，这些地块中自持最高的仅在8%左右，集中供地首日出让的土地大量土地进人竞自持环节。”

  据中国房地产报记者统计，5月7日杭州出让的32宗地块中有24块地进入竞自持环节，自持地块占出让总地块比例达到75%。

  以5月8日出让的城东滨湖新区地块为例，其溢价率29.68%，自持比例高达40%。

  拿下这些高溢价和高自持地块房企未来利润从何而来？“根据测算，基本只要有自持的地块都不怎么赚钱。”高院生表示，房企之所以拼命拿地还是为了一些流量销售，比如第一批拿地后如果周转快，可能今年之内就能入市转化成部分销售、结转，贡献流量金额，但利润会很薄。

  根据杭州2021年供地安排，除了第一批集中供地，第二批和第三批将分别在6月和12月公告，这意味着错失首批供地，只能等下半年再公开拿地，可能影响房企的回款和周转。

  融信滨江成大赢家

  此次杭州集中供地最大赢家要数融信和滨江，它们的主战场发生在5月7日。

  当日，滨江+融信联合体先以24.81亿元竞得萧政储出[2021]28号地块，溢价率29.83%。此后，滨江+融信联合体又以18.46亿元竞得萧政储出[2021]32号地块，自持比例17%，溢价率29.45%。这两幅地块总价达43.27亿元。当外界还沉浸在其联合拿地凶猛之际，融信和滨江联合体再次出手，于当日下午以48.38亿元和80.85亿元的价格，分别竞得上城区另外两宗住宅用地，两宗地块的总地价达129.23亿元。

  仅5月7日一天，融信和滨江联合体在杭州土地市场就砸下了172.5亿元。

  在联合体拿地之外，融信还单独拿了几个项目，分别是以14.82亿元竞得萧政储出[2021]31号地块，该地块自持比例达29%以及以25.6亿元竞得萧山区另一幅土地，并以15.61亿元价格竞得三墩北单元B-R21-07地块。

  据中国指数研究院数据统计，融信5月7日共斥资142.3亿元斩获了杭州7宗地块，成为此次杭州土拍市场最大赢家；滨江集团以总价96.3亿元斩获了5幅地块，成为拿地数量仅次于融信的企业；此外，融创当日拿地金额也超过百亿元，以126.9亿元斩获了四宗土地。

  结合5月8日土拍情况，融信依然是此次杭州土拍拿地金额榜首企业，融创紧跟其后，华润以111.6亿元竞得绿汀路TOD地块成为土拍拿地金额第三的企业，滨江96.3亿元总价位居第四，中骏91亿元竞得鼎湖社区地块成为此次土拍拿地金额榜上第五名。

  对于此次在杭州大手笔拿地，融信方面对中国房地产报记者表示，杭州一直是融信重要的深耕布局城市之一，公司在杭州长期深耕中积累了充足的投拓能力与区域价值认知，在集中供地新规带来的强竞争环境下，本次在杭州的拿地成果也是融信在长三角都市圈长期深耕战略的奏效。本次拿地未来将以企业间合作开发为主，具体合作模式尚在商讨之中，但基于在杭州的良好发展基础与品牌优势，融信有信心稳定推进这批地块开发与销售，并获取充分效益。

  除了融信，此次土拍中斩获两宗地块的祥生集团也表示，杭州一直以来都是公司重点布局的城市之一，此次再次获取土地亦是基于公司对板块的理解和对区域未来发展潜力的持续看好，对已有布局板块进行深耕布局。

  在高院生看来，此次土拍拿地企业也基本都在意料之中，尤其像滨江是本土房企，融信和融创也是近几年在杭州扎根深耕的房企，拿地补仓也很正常。如果一定要说意外，在其看来，花样年在滨江斩获地块属意料之外，因为该房企此前在杭州并未有大的作为，但也不排除其后续会深耕杭州可能。

  此外，虽然此次杭州土拍中联合体拿地并不多，但高院生认为，这是集中供地后的趋势所在，即使拍地过程中没有联合拿地，但相信在地块后续开发运营过程中会有更多企业参与进去，合作拿地会成为主旋律。

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