这一回，广州深圳又输给了北京上海！

最近深圳部分二手小区真的跌得好惨。

前两天，前海的诺德假日花园一套49平小户型，业主挂牌价跌到585万，单价只要11.9万、㎡，而此前同户型成交价850万，单价17.3万/㎡.

光单价就跌了5万/㎡......

深圳房价下跌，也不是今天的事了，而是从去年就已经开始，尤其是南山、福田这样的核心区域，二手下跌幅度巨大。

连深圳的核心区都跌了这么多，这不由得让我产生了一个疑问：

其他一线城市核心区是不是也像深圳一样跌了这么多呢？

我查了查链家和贝壳的数据，发现四个一线城市中，北京和深圳的二手房交易价格不能公布；

广州只公开了部分没有指导价小区的成交价；

只有上海的二手房成交价格在交易平台中是公开可查的。

市场信息并不透明，一线城市具体房价跌了还是涨了，很多人根本不清楚。

不过，为了回答上面的疑问，我们通过一些途径扒到了几座城市的交易数据。

然后我在链家和贝壳平台上选取了四座城市核心区20个关注度最高的小区作为样本，统计了这20个二手楼盘成交价变动情况。

不整不知道，一整吓一跳。

整理完数据，我才恍然大悟，原来并不是所有一线城市，都像深圳一样这么不抗跌。

北京

先看看大北京核心区——东城区和西城区。

我整理了两个区共20个楼盘的房价变动，发现北京核心区多数二手楼盘，过去一年房价不跌反涨。

从上面这张图中就可以发现，统计楼盘中只有3个盘成交价在下跌，其余都在上涨，楼盘上涨幅度在5%-10%左右。

当然，北京过去两年房价也不是没有下滑过。

2020年北京房价全面暴涨，2021年上半年进入高位，然后就是2021年下半年的一轮下跌。

直到今年，北京房价才开始反弹。

图源：北方看点

成交方面，今年北京的成交也因为疫情萎缩过一阵，但最近三个月，北京的二手网签量不断上涨，从5月的8600套上升到8月份的1.3万套。

量价齐升，说明北京的二手市场已经基本恢复到正常状态，核心区楼盘最近成交上涨，主要得益于市场的恢复。

除了整体行情的恢复之外，东西城区成交价反弹，还要得益于北京的政策弹性，北京的楼市政策相对来说比较平稳，不像另外两个一线深圳和广州，价格的变动通常不会那么夸张。

另外，作为学区房重镇的东西城区，此前受到入学新政的影响，价格确实有一些波动，如今政策已经常规化执行。市场逐渐适应学区房政策之后，价格会相对稳定，部分坚挺的学区房甚至会回调。

深圳

第二个城市说说深圳。

深圳二手的市场行情大家都很清楚，南山、福田区的房价本来就贵，再加上还有指导价政策，买二手成本实在太高了，业主不降价基本无人问津。

降价是确定的，但具体跌了多少呢？

从上图中能看出来，除了只成交大户型的华侨城豪宅盘香山里花园一期在涨之外，其他南山福田区的二手成交价跌幅普遍在10-20%之间。

部分楼盘比如宝能城的成交价跌幅接近25%。

不管是热门板块还是冷门板块，跌10%之内都算是好的，这就是深圳核心区二手市场惨淡的现状。

如果有足够多的预算，我还是建议大家尽量考虑买高性价比的新房，

如今新房的房价处于低位，随着土拍限价提高，错过这一波就浪费了最佳入手时机！

这两天深圳很多新盘都要开盘，我们也整理了一份深圳有价值新盘名单，想要了解的可以扫码获取。

上海

上海核心区黄浦区的二手成交价走势和北京东西城区相似，大多数二手楼盘最近的成交价都在涨。

从上面的图表中可以看出来，上海黄浦区的二手楼盘中，下跌的楼盘降幅在1-5%左右；而上涨的楼盘涨幅有不少能达到10%以上。

分化行情下，显然成交价上涨的幅度比下跌的幅度要更大。

另外从涨幅上看，上海黄浦区的成交价也比北京东西城区的涨幅要更大。

上海黄浦最近二手房成交这么能涨，和整个上海楼市的行情相关。

前几个月经历了较为严重的疫情之后，为了尽快恢复经济，解封后的上海明显对楼市的限制松了不少，间接促成了楼市的回暖。

6月份上海的二手房成交就恢复到了15000套，比疫情前3月份的成交量上涨了22%，8月份的成交量也进一步提升到了19500套，复苏态势明显。

在回暖的行情下，必然是价格回暖，尤其是核心地段，一般都是领涨的地段，房价往往最为敏感，黄浦这一波成交价上涨，也是情理之中。

广州

最后看看广州，广州核心区天河区的行情和深圳南山、福田最相似。

统计的天河区比较受欢迎的楼盘中，只有4个楼盘最近成交价在上涨，其余的都在下跌，大多数楼盘下跌幅度在10%以内，下跌的幅度和深圳比还算比较节制。

广州是去年9月份公布指导价政策之后市场开始下滑，带动了房价下跌。

而今年相比去年下半年的成交量，已经有所回暖。

但是由于部分小区的指导价依然存在，成交价短时间内还是被压得还死死的。

最典型的就是天河的几个网红盘比如保利心语、美林海岸花园、兰亭盛荟，指导价执行之后，成交价都在一路下跌，下跌幅度动辄超过10%。

我觉得只要指导价不调整，广州的二手房价大概率还是和深圳一样，不会有太大的起色。

四个城市核心区的房价看过一轮之后，你会发现如今四座城市分成了两个阵营。

广州和深圳是下跌组，最近二手楼盘的成交价以下跌居多，上海和北京则是上涨组，二手成交价复苏明显。

造成如此明显分化的原因，我觉得主要在于政策导向。

广州和深圳都有二手房政策这座大山压着，只要贷款按照指导价发放，广深二手价格就起不来；

北京和上海如今楼市政策相对宽松一些，小区也没有指导价，更多是根据市场调节价格，核心区本身的地段价值摆在这，需求都会比较旺盛，价格更容易被拔高。

从现在的情况来看，上海和北京的二手房市场已经逐渐步入正轨。

而深圳和广州，二手房市场走向还得看政策变动，尤其是深圳的二手市场，能不能复苏，全看指导价政策怎么调。

当然，我在文章一开头我也说了，此刻深圳很多二手楼盘价格真的非常便宜，有意入手一套二手房的话，现在是很好的抄底机会。

如果你想要了解笋盘的具体信息，可以扫码联系我们的房产置业老师，会提供最新二手笋盘房源信息。

-end-

以上为正文，来自湾区区长

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

注意！广州、上海、深圳、北京房价上涨都在加速
广州悄悄打开，一线城市楼市松绑口子，北京上海深圳会跟进吗？
广州战略定位的摇摆,给了深圳蚕食的机会
广州战略定位的摇摆，给了深圳蚕食的机会
5月房租有变!报告:北京、上海环比下滑,广州、深圳小幅上涨
广州、上海加码引人，深圳真准备“调头”？
广东楼市:深圳涨了一波了,广州房价会暴涨吗?
真暖了?3月十大城市房价深圳上海环比上涨,广州环比跌了
上海、广州，会动手么？
又出新政!上海、北京、深圳出招,支持商办改住房!