广州战略定位的摇摆,给了深圳蚕食的机会

在粤港澳大湾区里，广州和深圳都属于一线城市，相距不到200公里，47分钟高铁可达。

作为省会城市，40多年来广州就一直压着深圳，无论从经济、社会、文化、教育、体育和医疗卫生等各个方面。不过，从2016年开始，这种格局开始反转。

四年前，深圳修订后的GDP破2万亿大关，成为继上海、北京之后，第三个突破2万亿元大关的城市，取代广州成为GDP第三城市。

之后几年，广州与深圳的距离在进一步被拉大，从2018年的不到2000亿元扩大至3000亿元以上。不仅如此，千年商都连保第四都困难，第三和第四之间又横生生插进来一个重庆，广州彻底绝望：

最新数据显示，今年上半年深圳GDP是12634.30亿元，广州GDP是10968.29亿元，重庆GDP是11209.83亿元。上半年结束以后，广州的GDP已经被重庆超越。

再看8月份的房价。经济社会发展的问题体现在房价上，就是“卑微到尘埃里”，与另外三个一线城市早已不在同一档次，就算是二线城市，与往往被瞧不起：用“平民城市”“宜居城市”来搪塞已经说不过去。

北京为62514元/平米，上海为58232元/平米，深圳为75249元/平米，广州为37261元/平米。被腰斩的感觉是不是很酸爽？与几个热门二线城市的8月均价相比，南京为31637元/平米，厦门为48285元/平米，杭州为31238元/平米。

两个城市，在政策顶层设计偏好、立法授权财政分税体制以及功能承载城市定位发展期许等诸多方面，均有着明显的差异。

不久前，中央给予深圳社会主义示范区的定位，进一步强化了这种疏离。70%移民的深圳更像是广东岭南文化中的一块飞地。来了都是深圳人的说法在某种程度上等同于拾到篮子里都是菜，文化的无限性让这句话说起来轻飘飘而无所指向，让来了之后的创业者无法认同自己是深圳人。

而有着2222年历史的广州，本土居民占比达到了70%，那些30%的移民来到之后，很快会在文化语言美食社交等方面被快速同化，融入这座城市。也正因为如此，同样2000多万的人口两座城市，因为人口结构的不同会走出完全不同的城市的发展路径。

从政策层面看，深圳的房地产政策在与市场的力量博弈中一直处于弱势的位置。市场这只看不见的手成功借力香港地缘优势、前海自贸区概念、深中概念、临深板块、大湾区深圳定位、中央政策红利大礼包、土地极为稀缺概念，推动一波又一波房地产的热浪，将深圳房价推到了仅次于帝都的高位。

而监管者，在市场风平浪静的时候看不到身影，在市场疯狂炒作的时候如救火队员一样四面出击，但头痛医头脚痛医脚的无章法打法，客观上给深圳房地产的市场化以发展的空间。比如向长沙学习迅速推新政，在政治上与中央保持高度一致；比如无视深圳移民城市这一最大特征，强行推新加坡模式，想解决占比极低的户籍人口的住房问题。

深圳抛弃香港模式，对标新加坡模式，从一个极端走向另一个极端，未来能够学到几分，解决多少问题，为深圳下一轮经济发展提供多少支持，实在是要打好几个问号。

再看广州。客观地说，广州这些年房价掉队，不是房地产的问题，是城市发展的问题。

从城市外部来看，广佛同城推进艰难，广深两座万亿级城市貌合神离，，而清远、韶关、肇庆、云浮等之于广州，则是嗷嗷待哺的扶贫对象，想强强联合是没有可能的。再说城市内部，这些年战略定位左右摇摆，又是东扩（黄埔、增城）又是南拓（南沙），又是中优（越秀荔湾）又是西联（佛山）。

广州的概念层出不穷，常提常新，但唯独没有自己的重大项目工程。一座城市如果没有了产业优势，特别是高新科技创新产业优势，没有了人口快速规模净流入的优势和全球高端人才聚集的优势，想卖地赚钱发展房地产是困难的，房价多年不涨也是正常的。

为了寻求破局，日前广州市人社局公布了《关于放宽“双一流”高校大学本科学历人才入户社保年限的通知(公开征求意见稿)》，拟明确毕业院校为国家公布的世界一流大学建设高校或世界一流学科建设高校全日制本科及以上学历的青年人才在引进单位参加社会保险即可入户。

在上一轮抢人大战中，二线城市表现抢眼，成绩不俗。一线城市凭借每年都有几十万的净流入的自有惯性，不为所动，或不屑参与。但现在形势大变，继上海试水高端人才落户新政后，广州有样学样。

不过，前些天某些大学纷纷宣布成为世界一流大学，被专家和舆论诟病，至少说明双一流与广州特别需要的人才之间并不一定能划等号。广州最迫切的是要搞清楚城市的高新技术产业规划，在大湾区中的地位和定位，而刺激楼市则不必太焦虑。毕竟，决定人才选择城市的关键因素不在房价，而在城市的竞争力与发展后劲。

从市场层面看，尽管深圳在控制房价方面的举措欲盖弥彰，而在蚕食广州市场层面则是野心昭昭。譬如，南沙市场的异动充分体现了深圳溢出效应的红利。

9月是楼市“金九银十”传统旺季，广州一手楼供应和成交均大幅上升，其中成交量接近一万宗，创下今年销量最高月份。从区域成交情况来看，9月份成交量最多的是南沙区3318宗。广州的热点板块向来是货量巨大的增城，这次被60公里外的副中心南沙抢夺了眼球。

有深圳专家大胆预测，南沙的房子，现在入手(三万多均价)，未来三五年，翻一番是大概率事件。

而南沙的异动，当然是深圳溢出效应的红利。深中通道引出一支到南沙，像个截道客，把中山的好事整没了，南沙成了深圳人的南沙。随着临深概念不断丰富，惠州（惠阳区域）、东莞（南部诸镇）被悉数纳入。

此外，严重缺地的深圳正在与周边城市相互示好，在不改变城市行政区域规划的前提下，把融深概念做大做强做足。比如，东莞最新的政策动向是南部诸镇融深，为深圳置业刚需客提供物美价廉的房子。至于汕尾更是深圳未来发展的宝地，与深圳同等投资同等建设同等待遇，变相解决了深圳一线城市中“最小城市空间”的问题。

大广州的尴尬才刚刚开始。

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