8月西安新房市场量跌价涨背后：高价盘集中入市

  8月份，西安新房市场成交量进一步下探。

  根据西安市住建局数据统计，8月份西安共27个项目、4369套房源进行了线上登记，共有10268个家庭登记，7个摇号盘中仅2个“千人摇“楼盘。尽管成交量下探、撤销率走高，但随着高价地、高价盘入市，西安房价仍呈现出上涨趋势。

  对于即将到来的“金九银十”，保利顾投西安公司预判将会迎来一波出货潮，高价刚改、改善项目仍旧为主力供应，但流摇平销将成为常态；城品牌房企逐步促销，各盘进入抢客户时期。

  登记量环比跌66.8%

  “主力户型为120平方米、143平方米的三室两厅目前还有房在售。”高新金茂悦园一置业顾问表示。

  高新金茂悦园位于西安高新鱼化板块，属于高新丝路软件新城，是高新区未来发展的重点板块所在，同时项目主出入口即是皂河生态公园，北侧一路之隔就是高新第十二小学，地理位置十分优越。

  2021年年中，经过21轮竞拍后，中国金茂以18亿元总价拿下高新GX3-33-9地块，净用地面积为71.801亩，规划容积率不大于2.8，商品住宅毛坯销售均价不高于23741元/平方米，溢价率20%；另需自持15%租赁住房（建筑面积19674.6平方米），自持年限为10年。

  虽然在土地出让时即限定了房价，但这只是毛坯售价。高新金茂悦园置业顾问介绍：“项目为精装交房，在毛坯价格之外，还需再交一笔精装费用，这笔费用包含绿金科技系统。综合算下来，项目均价在2.9万元/平方米。”

  尽管拥有有利的地段、中国金茂品牌及科技系统加持，但从入市伊始，高新金茂悦园就处于平销状态。项目在5月份首次开盘，共推出了310套房源，最终289户家庭核验；7月份二次登记，168套房源吸引了68组家庭进行核验。

  平销之下，9月6日，高新金茂悦园与华为组织了一场团购，为其提供了专属优惠。据介绍，华为员工可享受科技健康生活方案额外2%的折扣优惠。

  高新金茂悦园的平销只是西安楼市一个缩影。根据西安市住建局的数据统计，8月份西安共27个项目、4369套房源进行了线上登记，共有10268个家庭登记，7个摇号盘中仅2个“千人摇“楼盘。环比7月，8月新推登记房源减少2600余套，供应下降约38%；意向登记数则减少20572个，下降66.8%。人房比则进一步下探至2.4:1，整体去化率进一步下探至37%。

  撤销率方面，27个项目中撤销率在40%以上的有17个，占到了半数以上，其中撤销率比较高的有招商西安序（73%撤销率）、绿城西安和庐（65%撤销率）、金泰唐618（64%撤销率）、黄金嘉境（52%撤销率）、浐灞国宸府、碧桂园国湖（52%撤销率）等。

  对于目前西安楼市情况，中指研究院西安分院研究总监支家骏分析认为，大环境不景气下，一般购房者更多出于性价比考虑，选择更为谨慎。”

  房价出现上涨

  在平销成为市场常态背景下，开发商纷纷推出折扣优惠项目。据了解，位于西安港务区的华润紫云府推出20套特价房,最高优惠3万元/套，并附赠中央空调；位于高新CID的龙湖青云阙，最高优惠25万元/套；同区域的紫薇云峰里则推出了99折优惠；未央区的远洋未央华府则推出“1口价”房源，单价低至1.1万元/平方米。

  尽管大多数楼盘均以平销开盘，不过西安房价仍在上涨。根据中房指数系统百城价格指数监测，2022年8月，西安新建商品住宅价格指数环比上涨0.13%，同比涨幅收窄1.52个百分点，涨幅排名增至全国第9，高于全国涨幅4.13个百分点。根据保利顾投西安公司发布的数据，8月份，高新区的成交价环比涨2%达到22546元/平方米，位居榜首。

  这背后是高价盘集中入市。

  支家骏表示，首先，现在西安在售楼盘大部分拿地时间在2020年~2021年，当时土地市场地价连续上涨，导致商品住宅成本较高，直接推高了房价。其次，楼市成交量下降，改善人群的改善需求影响韧性较强，因此高价改善楼盘占比上升，反映出房价总体上会有带动效应。

  据不完全统计，8月份有17个楼盘的均价在2万元/平方米以上，均价超过3万元/平方米楼盘有2个，分别为招商西安序、招商央玺，置业门槛越来越高。高价盘背后是西安土地价格持续走高。

  据中指数据CREIS统计，8月份，西安土地出让金收入排名全国第二，仅次于深圳，收金127.2亿元。自2019年至今，西安楼市“每平方米万元地”数量不断增加。据统计，截至目前，西安已有53宗万元地，最高楼面价达到2.5万元+/平方米。如今这些高价地正在集中入市，西安新房价格也开始水涨船高。

  随着新房上车门槛越来越高，部分刚需置业者被迫转向二手房市场。2022年9月初，西安住建局首次发布了《西安2022年8月份二手房网签情况》。数据显示，8月份，西安市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中住宅网签备案面积62.62万平方米（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。

  与此同时，西安二手房“带押过户”政策也在路上。在政策向市场传递向好预期的背景下，保利顾投西安公司分析认为，随着二手房挂牌量上升、价格下跌，成交有望升温。

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