内蒙古住建厅回应“取消公摊面积”提案：已上报住建部，实施难度大

  国内购房人苦“公摊面积”久矣。

  近日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅（以下简称“内蒙古住建厅”）官网发布了一份对政协委员王凤华《关于规范房屋“公摊面积”的提案》（以下简称“提案”）的回复，称将取消“公摊面积”的建议列为近期急需修订的立法项目建议上报住建部。

  公开资料显示，王凤华现为乌兰浩特市副市长。她在本次提案中指出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

  对此，内蒙古住建厅在回复中表示，“您提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期急需修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。”

  此外，内蒙古住建厅还对王凤华提出的“公摊面积信息公开透明问题”“物业费用按照套内面积计价问题”“取暖费用按照套内面积计价问题”进行了回复。

  实际上，国内因“公摊面积”引发的纠纷不少，购房人对“取消公摊面积”的呼声也渐起。

  9月1日上午，中国房地产报记者就此致电内蒙古住建厅，接线工作人员表示，负责该建议的人员现在有事不在，可稍后拨打。下午，记者多次拨打该电话，均无人接听。

  多位专家就内蒙古拟将取消“公摊面积”的建议列为立法项目建议上报这一话题接受记者采访时坦言，若这一建议成真，对楼市而言虽然会推高套内面积的表面计价，却会让购房人感觉更加透明和放心，对于恢复市场信心无疑会有利好影响。不过，要落实这一建议很有难度，实现的几率不大。

  纠纷源于“信息不透明”

  就在一周前，央视财经报道了山东青岛的一起购房纠纷，青岛某小区业主购买了一套110.25平方米住宅，到手却发现套内面积只有60多平方米，公摊面积高达46%，这也使得商品房“公摊面积”的存废争议再起。

  追根溯源，“公摊面积”概念起源于中国香港。

  上世纪50年代前，香港房屋都是整栋出售，但买得起整栋楼房的人毕竟是少数，这样会限制房产销售，所以香港房地产商尝试分层拆开卖房，提出“公共契约”的售楼模式，将电梯间、大堂等面积按照一定比例分摊给购买单层住房的业主，这就是公摊面积的由来。改革开放后，内地引入了“公摊面积”概念并沿用至今。

  1995年，建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下简称“规则”）第五条提出：商品房销售面积即为购房者所购套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积（即‘套内面积’）+分摊的公用建筑面积（即“公摊面积”）。

  尽管规则明确了销售面积构成，但对于公摊面积的实际处理，我国现尚无明文法律法规出台。因此其成为房产交易的争议焦点，广受购房者诟病。

  今年两会期间，全国政协委员洪洋也提到，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算。

  为此，洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费、放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

  在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“公摊面积”最大的问题在于信息的不对称和不透明，而非存在本身。

  他表示，开发商在买地时，不论是“公摊面积”还是“套内面积”都是计算在内的，后期在这个基础上建成的电梯、楼梯、电梯井和墙面等都是有成本的，这些也都需要有人买单。但是，一些房企利用购房人信息不对称，虚增公摊面积会侵害业主利益。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜也告诉记者，“公摊面积”与“套内面积”只不过是住房面积计量方式差异罢了，在逻辑上应该不会造成太大问题，但在实践中却因其专业性和测量估算方法、公允性而产生了太多纠纷，这已形成我国特有房地产行业惯例性产物。

  柏文喜还认为，一些开发商往往会以加大公摊面积的方式来降低房屋的表面售价吸引客户，进而造成不少购房纠纷。国内购房人“苦其久矣”，确有转为按照套内面积销售以减少购销双方分歧与矛盾的必要。

  取消“公摊面积”落实难

  政府层面也曾多次就“公摊面积”问题下发文件。

  早在2002年5月，中央7部委联合出台的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中，就明确了“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式”。

  2019年2月，住房和城乡建设部官方网站发布《关于38项住房和城乡建设领域强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。同年9月，住建部再次发布征求住房和城乡建设领域强制性工程建设规范意见的函。但在第二次的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字样。

  2021年，王凤华也曾提案规范房屋“公摊面积”。2021年8月，内蒙古住建厅回复称，“公摊建筑面积”并不是一个规范名词，是大家在日常使用过程中对业主个人分摊的共有建筑面积的简称。住建部门对于共有建筑面积有明确的规定。对于公摊面积占商品住宅产权面积的比例，目前没有标准或者强制的范围，主要取决于房地产开发企业的项目建筑设计内容。自治区住建厅与自治区市场监管局共同制定的《内蒙古自治区商品房买卖合同示范文本》中，已经将商品房屋的建筑面积、套内建筑面积、分摊共用建筑面积等明确列出，供购房人参考。

  下一步，住建厅将加强房屋面积测绘的指导，推动住宅品质提升，鼓励房地产开发企业在项目建筑设计时，提高设计水平，尽可能减少“公摊建筑面积”，降低业主在后期持有房屋阶段的各项费用。

  到今年，内蒙古住建厅称，将取消“公摊面积”的建议列为近期急需修订的立法项目建议上报住建部。

  在多位专家看来，取消“公摊面积”不能一蹴而就。

  李宇嘉表示，在进行这方面改变时，如果只是单纯地把“公摊面积”计价部分放入“套内面积”，会导致购房价格的上升，意义有限。

  他建议，取消“公摊面积”要从两个方面着手：一是把公摊部分具体面积，通过独立的第三方机构测算清楚，并进行公示；同时要保证在项目规划、报批、销售、竣工交付环节，这个数据是一致的，如果存在面积差，就要对购房者进行补偿；二是针对公摊部分和套内部分的面积，看它的计价方式是否进行了调整，如果没有调整的话，就没有太大问题。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟则介绍，重庆等地多年前也实行套内建筑面积计价，不过后期也调整回了“公摊面积+套内面积”的销售方式。“目前的情况下，我认为‘取消公摊面积’只能是作为一种提议。”

  柏文喜坦言，在目前的以“公摊面积”销售已形成巨大惯性的情况下，内蒙古住建厅取消“公摊面积”的建议，实施的几率是比较小的。不过，若这一建议成真，对楼市而言虽然会推高套内面积表面计价，但却会让购房人感觉更加透明和放心，对于恢复市场信心无疑会有利好影响。

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