深圳的新房市场，突然变天了！

最近几天，深圳的新房市场又开始热闹起来。

尤其是西部，有好几个新盘扎堆入市。

首先是光明的最低限价盘中海观园、然后就是卓越在宝安重点打造的项目云奕府取证预售。

东边中海寰宇珑宸带着深高学区高调入市，西边联发悦尚居、深业颐瑞府虎视眈眈。

趁着新房扎堆入市，前两天我和周主任又去西部看了好几个深圳的新房项目。

看完一轮之后我发现：

和一年前、两年前相比，如今的深圳新房确实变得很不一样。

我知道很多人其实并不了解深圳的新房市场，或许他会对新楼盘的名字如数家珍，但是无法从个别案例总结到普遍规律。

说白了，有多数人是近视眼看市场，看到的，都是模糊的，他们需要一副眼镜。

所以，如果你真的想了解深圳当下真实的市场，那么下面我分享的几个市场新现象对你会很有用。

看文章之前提醒一下，如果现在对市场不太了解，可以直接扫码添加我们的房产置业老师咨询。

实用户型越来越多

如今的新房给我的第一个感受是，相比以往，现在新房实用率高的户型越来越多了。

说起实用率这个事其实有历史源头，最开始的时候是在2016-2018年期间，深圳在这个阶段逐渐收紧政府偷面积的行为，

之前能偷的时候，不少开发商都是大片大片偷面积，所以现在二手房市场中能见到不少实用率过100%的房子。

比如我之前去看过的大前海二手楼盘汉京确悦，

大家可以看看下面这套房子，这是一个建筑面积61㎡户型，实际面积却能达到66.7㎡。

这种得房率的房子在早年的深圳并不在少数。

在2018年之后，深圳新房开始被管控，产品得房率变低，普遍降到了80%以下。

能够拿到80%得房率的新盘，销售都可以对外宣传是高得房率了。

以光明为例，我整理了自2020年以来光明主要新盘的得房率。

你会发现2020年入市的新盘，除了一个电建洺悦府得房率刚刚到80%，其余都在80%以下。

2021年的新盘，高得房率的新盘多了一些，深铁瑞城的得房率达到82%，是光明那两年得房率最高的楼盘。

到了今年，光明新盘的得房率大幅提升。

除了刚刚开盘的中海观园以及年初开盘整了个86平2房、75%得房率的恶心户型的星河天地5期之外，其他楼盘的得房率都在80%以上。

比如这次我去看了公明的金地明峰府，虽然地段确实不咋地，但人家81平户型能做3房1.9卫，算上赠送面积之后，得房率竟然达到90%。

这放在两年前，根本想都不敢想，这个实用率，就算放在整个深圳和其他新房对比，也能横着走。

这说明随着市场竞争越来越激烈，新房开发商不得不想法设法在产品上下功夫增强竞争力，尤其是地段位置不太好的新盘。

除了上面这些都已经是开盘的新盘之外，没开盘的新房也有很高实用的户型。

光明即将入市的新盘深业颐瑞府，户型就能做到105平4房。

上图这个105平4房的B户型，阳台能做到10.4个平方，加上赠送实用率达到92%。

别说在光明，就算是全深圳，同面积段的其他新盘都只能做3房，能做到这样极致,颐瑞府的独一份。

另外，深圳当下还有一个户型实用率非常高的楼盘——万科未来之光。

这个楼盘是当下深圳使用率极致的典范，有98平4房户型和73平3房户型，80平也能做到3房2卫,全是深圳当下新盘中极为稀缺的极致实用户型。

为了在深圳新房内卷的市场中胜出，开发商们真的是煞费苦心。

当然，我这里提到的都只是代表，除了上述的实用率比较高的户型之外，其实深圳现在在卖的新盘还有不少高使用率的户型，想了解高使用率的户型或者新盘，可以扫码直接咨询了解。

小面积段产品增加

我看盘感受到的第二个新变化是——小面积段的产品似乎越来越多了。

就拿光明区来说吧，之前的新房几乎没有80㎡以下户型的产品。

印象当中，前两年只有一个民轩揽翠台有69平的小户型、正大城有66平的小户型，除此之外其他楼盘的户型都在80平以上，多数楼盘的最小户型是89平。

今年入市以及准备入市的光明新盘中，小户型面积段明显增加了。

对比最直观的是光明中心区的红盘宏发万悦山。

去年开盘的万悦山一期是没有小户型的，最小面积段是88平的3房户型。

今年准备入市的二期多了一个79平户型，而且79平能做3房，直接拉高了光明买家的期待值。

万悦山二期79平户型图

其次是已经在卖的特发观月台，有一个78平2房2厅1卫的户型，户型内有一个房间报建成阳台，可改成2+1房，使用率非常高。

特发观月台78平户型

除了光明之外，其他区的小面积产品也有增加趋势。

在西乡，最近将要入市的旧改项目新盘海峦坊，推出52平和58平的小户型，而且整个楼盘50多平的小户型只有30套左右。

在尖岗山豪宅地段，万科未来之光推出了73平3房的纯刚需户型，又是一个在整个尖岗山片区都找不到的极致户型；

在东部龙岗的宝龙片区，最新开盘的中海寰宇珑宸，最小户型是78平3房。

你会发现，最近入市或者准备入市的新盘都开始都在想方设法做刚需小户型，尽可能吸引市场注意力。

市场竞争太激烈了，产品也开始内卷起来，不是高赠送，就是做小户型尽可能搞点噱头，起码要有点特点，中规中矩是最尴尬的。

新房总价在降低

第三个感受是：

当下深圳新房的总价确实是低了不少、性价比选择越来越多。

就拿光明来说，价格战已经打响。我们算了金地明峰府的价格，93平打折之后最低单价只要4.1万/㎡左右，总价大概380万，如果是3成首付，首付只要114万左右。

110万买光明90多平的3房户型，这价格确实是香。

此外我还查了一下最新入市的中海观园的备案价，最低单价是84平户型的4.16万/㎡，粗略算的话，总价349万，首付3成的话只要104万。

这几乎是光明同面积段这几年以来最低的上车门槛了，之前光明的新盘价格都在4.5-5万/㎡之间，同户型首付都要在120万左右。

不止光明，宝安的海峦坊也是一个隐藏的boss。

虽然项目定价还没出来，但是参考周边次新房以及楼盘销售的预估，52平小户型首付预估只要120万左右。

海峦坊区位

120万买到宝安西乡、地铁上盖的新房，这性价比实在是太高，后面开盘之后，可能海峦坊的小户型怕是抢都抢不到。

新盘总价降低成为一个普遍现象，一方面是市面上小户型多了；

另一方面，是因为限价。

此刻入市新房多数是去年土拍拿的地，而去年土拍的政府限价又是历史最低，开发商想提价也没胆量。

现如今，新盘之间的竞争已经到了白热化阶段，为了争夺有限的买家资源，现在新盘之间也开始主动打价格战，这是主动因素。

比如最近准备入市的深业颐瑞府，为了在光明有点价格优势，或许也是为了制造点噱头吧，已经确定放弃精装、直接毛坯交楼。

新盘的总价变低、性价比越来越高，这对买家而言是最佳的低成本入场时机。

市场信息很多，虽然整个深圳性价比高的楼盘不少，但找到其中有价值的新盘不容易。

如果大家想了解哪些新盘值得入手，可以直接扫码获取深圳价值新盘名单，其中有一些性价比很高的新盘，这里篇幅有限，有意可以扫码获取名单咨询。

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以上为正文，来自湾区区长

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