AMC跑步入场纾困房企，楼市拐点要到了吗？

阴云密布的楼市近期迎来了一些积极信号。最近一周，多家全国性和地方性金融资产管理公司（AMC）宣布与受困房地产企业的合作。例如，8月5日，中国华融公告称，与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。8月10日，中南建设(000961)宣布与江苏资产管理有限公司签署党建共建暨业务合作协议，设立20亿元发展基金。

事实上，从今年3月至今，AMC已经通过盘活出险房企烂尾楼、债务重组、与房企签署战略合作协议、与地方政府层面设立纾困基金等多种方式参与了十多家大型房企的风险化解。

在“保交楼”背景下，AMC跑步进场介入出险房企、发挥资金和资源整合功能、引入代建方合作对项目进行盘活，对于房企、业主、金融机构、地方政府、上下游企业来说都是好消息，有助于加速问题楼盘和问题房企的风险化解。

对于“冰封”了一年的房地产市场来说，AMC入局能起到多大的作用？能否阻止房地产风险“硬着陆”？楼市拐点快到了吗？

01

监管鼓励AMC参与处置

自去年房企债务危机发生以来，AMC进场驰援房企，便是监管开出的风险化解“药方”之一。

今年1月底，金融监管部门曾召集几家全国性金融资产管理公司，集中研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

今年6月，银保监会发布《关于引导金融资产管理公司聚焦主业积极参与中小金融机构改革化险的指导意见》，对金融AMC在化解金融风险方面提出更高期望，大幅放宽了金融AMC的资产收购范围，包括因疫情影响延期还本付息后再次出现逾期的资产或相关抵债资产等5类。

今年7月，银保监会统计信息与风险监测部负责人表示，银保监会发挥好并购贷款等工具的作用，以及资产管理公司的专业优势，配合有关方面做好“保交楼、保民生、保稳定”金融支持相关工作。未来要引导金融机构市场化参与风险处置。

从AMC的动作来看，全国四大资产管理机构中国华融、中国信达、长城资管、东方资管均已出手，河南、江苏、浙江等地的地方AMC也开始入局。

02

“救项目”是主流化险思路

5月，中国华融与中南集团签订战略合作协议。根据有关协议，华融资产拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将针对中南建设及中南集团其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南集团转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元。

7月19日，河南资产管理有限公司官网曾“预告”郑州地产纾困基金的出台，主要由其与郑州地产集团合作设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作。8月5日，郑州披露了一份地产纾困基金的落地方案，即由中心城市基金下设100亿元纾困专项基金，通过母子基金运作模式，由各开发区、区县（市）根据纾困项目吸引不同类型的社会资本“撬动”多个子基金，最终实现一个子基金纾困一个项目。

观察上述AMC对出险房企的救助方式可以发现，“救项目”（而非“救房企”）仍是主流，这也与去年底以来监管层主张的化险思路一致。

在这之中，“AMC接管+委托代建”的模式也引发关注。今年7月，中国信达联合深圳华建组成的项目团队正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼“悦伴湾”。中国信达介入方式为，由其深圳分公司折价收购项目债权，并由深圳华建提供资金借款，由信达地产(600657)华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费用。这是中国信达落实监管部门有关精神，对出险房企进行救助的首个成功落地项目。信达地产可以直接进行操盘代建，这是中国信达在问题项目纾困过程中的独特优势。这对于其他AMC也有着借鉴意义，即由AMC为项目引入资金，再由开发商或第三方承建方把项目建设完，从而实现“盘活”，保证楼房交付。

03

“优质不良资产”更受青睐

一直以来，AMC在房地产不良资产处置上都有着丰富的经验。不过在过往周期当中，四大AMC充当的更多是注资、推动债务展期的角色，而本轮房地产下行周期中，他们参与处置的范围和深度明显提升，救助对象也从中小型房企扩围至规模房企。然而，并非所有的楼盘项目都能等到“从天而降的英雄”。

首先，监管一直以来鼓励的是以市场化、法治化方式对优质项目进行收购承接。以前述“悦伴湾”项目为例，之所以能够盘活成功，主要在于该项目位于核心区域、自身商业价值可观。

其次，AMC是市场化运作的机构，需要谨慎评估项目复工难度和本金风险，优先选择“优质不良资产”是AMC的行事准则。

此外，AMC自身也面临着地产相关业务的压力。8月9日，标普宣布将中国信达的长期评级展望从“稳定”调整为“负面”。标普指出，截至2021年底，涉地产业务占到中国信达类贷款敞口的42%，预计中国信达2022年的资产减值损失将保持高位，甚至可能连带影响到2023年，受疫情及地产业敞口拖累，中国信达未来两年内的资产质量和盈利能力料将承压。

考虑到四大AMC对于项目的要求更高、尽调周期更长，有观点认为，地方AMC与地方政府和企业联系更为紧密，可能会在房企纾困行动中承担更多，这也与政治局会议强调的“压实地方政府责任”一致。不过也有观点指出，目前来看，地方上的纾困基金规模有限，可承接的项目也有限。而中长期来看，房地产市场销售端能否回暖仍是关键。

经历了6月份的短暂复苏后，7月份房地产市场成交数据再度回归下滑，单月销售额及销售面积环比腰斩。居民中长期贷款即房贷数据也不容乐观，7月新增居民中长期贷款为1486亿元，环比下降64%，同比下降63%。在烂尾楼业主强制停贷问题尚未解决的情况下，存量房地产贷款领域还出现了提前还贷的现象。

近期，不少地区在上半年房地产调控放松的基础上，进一步推出降低首付比、放松首套房认定条件等政策。同时，央行于8月15日宣布了超预期的降息政策，将政策利率下调10个基点，由此，本月LPR降低已无悬念，意在刺激信贷需求及房地产市场回暖。

包括AMC在内的金融机构入局房地产风险化解，无疑将缓解停工停贷等对房地产市场的负面冲击。不过，风险处置需要过程，调控政策对楼市的刺激效果也仍需观察。而从长远来看，房地产市场的健康发展、房地产与实体经济的良性循环，仍需更为系统性的顶层设计和解决方案。

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