AMC巨头纾困房企，地产行业解救思路转向

（文/张玉 编辑/马媛媛）AMC机构纾困房企的脚步正在加速。

8月5日，中国华融（2799.HK）宣布与阳光城(000671)母公司阳光龙净集团（简称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。

在这次会议上，阳光集团董事局主席林腾蛟坦言，面对经济下行和新冠疫情等因素引发的流动性困难及债务风险，阳光集团积极开展自救，此次合作将为阳光集团的未来发展增添更强大的动力与信心。

而在中国华融披露上述纾困计划后，阳光城旋即在今日披露了公司第十一届董事、独立董事候选人，公司董事局提名林腾蛟、何媚、林贻辉、何宏、吴建斌、林晓虎为公司第十一届董事局董事候选人。

受到上述消息刺激，今日开盘后，阳光城股价开盘涨停，报2.26元/股，涨10.24%。

关于此次纾困重组，8月8日，阳光城方面相关负责人回应观察者网表示，目前没有更多内容可以披露。

中国华融纾困阳光城

公开资料显示，中国华融为中央金融企业，公司成立于2012年9月25日，总部位于北京市，注册资本258亿元人民币，由财政部控股，持股比例为98.06%。2015年10月30日，中国华融在香港联交所主板上市。

中国华融前身为中国华融资产管理公司，是为应对亚洲金融危机，化解金融风险，促进国有银行改革和国有企业脱困而成立的金融资产管理公司。公司主要业务包括不良资产经营、金融服务业务，以及资产管理和投资业务，其中不良资产经营是公司的核心业务。

对于具体的合作，双方并未披露具体细节。中国华融总裁助理高敢直言，中国华融作为五家全国性资产管理公司之一，始终立足不良资产行业主力军定位，发挥逆周期救助性功能，积极服务实体经济，防范化解金融风险，大力开展保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清，深度参与产业升级，维护经济社会稳定。此次纾困战略合作，是落实党中央及有关部门关于化解房地产市场风险工作要求的具体举措。

另一方面，千亿闽系房企阳光城公开透露出“危机”信号要从今年2月份的一份公告说起。在这份公告中，阳光城坦言，存续规模分别为3亿美元和3.57亿美元的两笔美元债未能在30日豁免期内支付利息，合计约2726万美元，构成实质性违约。阳光城表示，公司亦不断努力通过各种方式获取资金偿还欠款。

根据阳光城日前发布的2022半年度业绩预告，报告期内公司归属于上市公司股东的净利润约为亏损35亿元~45亿元，去年同期为盈利19.94亿元。

阳光城方面坦言，上半年叠加疫情等因素，市场需求持续下滑，行业销售整体下挫严重，同时，行业信用风险事件频发，部分排名靠前的地产企业触发评级下调，全行业再融资进一步受阻，流动性承压明显，客户信心进一步受到重挫，客流量大幅下降。阳光城坦言，公司销售进一步受到极大影响，且未来销售情况亦不容乐观。

一位房地产行业的业内人士向观察者网表示，此次中国华融纾困阳光城意味着此前一系列政策开始慢慢落到实处，“救肯定要救，但肯定会进行一些规制的处理，不是无条件无底线地乱救”。上述业内人士坦言，公司旗下那么多项目，即使要救，肯定也会按照一定的排序来进行。

救项目也救企业

中国华融纾困阳光城事件仅仅是当下AMC入局化解房地产风险举措的一个案例。今年7月，另一家全国性AMC企业中国信达成功落地首单纾困项目，通过“信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产(600657)华南区域公司进场操盘代建”模式成功盘活佳兆业广州悦伴湾项目。

另据多家媒体此前报道，今年上半年，长城资产已与12 家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。

地方层面的AMC企业也积极响应。克而瑞地产统计显示，今年7月，郑州地产联合本地AMC河南资管拟设立郑州地产纾困基金，以解决问题楼盘盘活和出险房企救助等纾困工作。2022年至今已有陕西、南通、川渝、浙江、郑州等地方国资联合AMC设立纾困基金来维护区域内房地产市场的稳定。

值得一提的是，在此次中国华融与阳光城签订《纾困重组框架协议》之前，业内公认的纾困方案还是以“救项目”为主。例如，郑州由中心城市基金下设立100亿元纾困专项资金，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。纾困专项基金出资比例不超过 30%，其余各主体出资比例由协商确定。

“该方案推行逻辑从存量项目中净资产较高的项目入手，通过缓解市场部分停工项目，帮助困难房企盘活资金，进而推动其他停工项目的复工进度”浙商证券(601878)表示。

除此之外，重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理；苏州政府指定预售资金监管账户进行监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用。

而企业只能通过积极引进金融机构、出售优质项目、降价、拍卖债权等方式自救。例如，恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设，确保完成保交楼任务。此外，中信集团500亿元收购佳兆业在深圳的4个项目。阳光城则在上半年业绩预告中表示，公司为进一步促进销售回款，拟采取降价措施。

结合郑州纾困基金的推出，浙商证券认为，华融与阳光城的纾困重组框架协议的官宣代表目前市场救助思路正由单纯救助项目向救项目+救企业转变。只通过救助项目来推进救企业，在市场弱修复的情况下速度难免偏慢，救项目和救企业需要双管齐下，当市场出现强有力的措施推进停工楼复工时，市场核心指标如销售、竣工才会显著修复。