廊坊官宣解除限购限售，环京区域再受瞩目

  2022年8月8日，廊坊官宣全面取消限购，同时强调，北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待，对北三县和环雄安新区周边的住房限售年限要求也全面取消。

  消息一出，环京楼市重新启动的呼声再起。

  过去，环京市场的两次高光时刻都很短暂，一次是雄安新区的设立，一次是北京副中心确立。2017年发布以县为单位的三年社保限购后，使其成为全国限购最严区域。

  从廊坊近期的市场表现来看，伴随着政策的全面放松，加之疫情已逐渐稳定，市场成交量开始小幅增长，但仍处于较低水平，价格维持低位，以价换量仍然为主流，市场观望情绪浓厚。

  我们认为目前行业信心仍不足，政策发布后，购房者对于市场态度的转变，仍需要时间。

  近日，河北廊坊市发布《廊坊扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子措施及配套政策明白卡》（下称《明白卡》）。

  该文件包含2022年06月17日官方公布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》，当时文件第一条内容被省略。

  近2个月后，早前隐藏的第一条终于在《明白卡》上发布。

  《明白卡》第一条显示优化调整住房限购、限售政策：取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待。对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

  简单来说廊坊市正式官宣全面取消户籍、社保个税等方面不适应当前房地产市场形势的“限制性购房条件”。

  同时还特意强调：对“北三县”和“雄安新区周边”的住房限售年限要求也全面取消。

  这就意味着已经实施了5年之久的房地产限购政策，正式取消。

  一直以来，环京区域是全国调控政策最严的区域之一，市场对其印象也许还停留在雄安新区的设立，以及通州城市副中心的确立。

  2017年之前，受益于雄安新区规划、京津冀协同发展等政策利好，大批北京投资客进入廊坊，市场异常火爆，近乎无房可卖。

  CRIC数据显示，2016年廊坊商品住宅成交面积410.06万平方米，环比增长103.82%，成交金额335.65亿元，环比增长149.25%，皆为近10年最高值。

  2017年6月，廊坊进入最严调控，非本地户籍需缴纳社保满三年方可购房，且限购一套住房，本地户籍人群限购两套，并且调整住房公积金政策，政策一直延续至今。

  CRIC数据显示，2017年廊坊商品住宅成交面积240.63万平方米，环比下跌41.32%，2018年成交面积117.55万平方米，环比下跌51.15%，连续两年成交跳水，时至今日市场未见起色，持续萎靡之势，整体库存去化压力较大。

  究其原因，主要还是由于市场由外需转向内需，而前期炒房潮导致需求大幅透支，目前本地客户购买力不足以支撑，廊坊进入调整的阵痛期。

  2017年限购政策启动后，大部分投资客被剥离出场，目前廊坊主要以市区本地的地缘性客户为主，还包括部分周边郊县人群。

  据了解随着房地产市场承压，包括北三县在内的廊坊环京区域，早在2020年中，部分新房限购政策就已实质性解除，符合一定条件（要求本人及家庭在本地无住房，有项目要求具备北京一年社保）的外地购房者，可以购买一套新建住房。

  2021年下半年，廊坊地区多个区县的二手房限购政策已经名存实亡。外地户籍购房者，只要在购房区县没有住房，即可以购买一套住房。

  2022年4月网络上就曾流传出关于廊坊解除限购政策文件照片。直至今日，廊坊正式解除限购限售。

  从环京近期的市场表现来看，伴随着政策的全面放松，加之疫情已逐渐稳定，市场成交量开始小幅增长，但仍处于较低水平，价格维持低位，以价换量仍然为主流，市场观望情绪浓厚。

  廊坊市区新房整体市场“看得多，买得少”，2022年7月虽然维持5、6月份的到访量，但观望情绪加重。

  据克而瑞北京机构统计，2022年7月廊坊全市65个在售项目合计成交仅500套左右，环比6月下滑超过2成，同比去年7月份下滑约5成。成交均价在11000元/平方米上下，近一年均在此价格低谷徘徊，并无太大波动。

  克而瑞北京机构表示，目前廊坊市场存量仍在百万方左右，7月无新增供应在售项目，市场不敢贸然释放更多产品。目前廊坊的项目推售呈“有取证，无开盘”，产品营销呈“明涨，实降”现象。

  燕郊方面，近期楼市成交有所好转，看房客户增多，加上新房源入市，7月成交量和成交价格环比上涨，但同比跌幅过半，远不及去年同期水平。

  大厂在房贷政策宽松叠加限制性购房松绑下，成交量小幅增长，主要以特价房为主，以价换量仍是主流。

  香河近期新房成交仍处于较低水平，月均成交量在50套左右，市场去化主要以价格为导向，以特价房、送车位为主。

  固安新房成交近3个月持续回升，成交均价维持在1万元/㎡左右，近一年均在此价格低谷徘徊。本月主流成交项目为降价楼盘及低价新盘。

  自2017年限购以来，廊坊楼市整体下跌已达5年之久。

  近几年在疫情影响下，进出北京更加不便，进一步限制了北京外溢的购房需求，楼市成交惨淡，市场观望情绪浓厚，成交量价长期处于低位。

  克而瑞北京机构告诉我们，目前廊坊及环京的市场需求及购买力明显透支，急需破解困局，市场回暖仍需在政策层面予以呵护。

  由于环京市场客户的置业信心极弱，取消限购限售等对目前的市场并无过多影响。

  “我们从案场上了解到目前市场并无明显变化，虽然各项目积极转发这个好消息，但客户量仍然不多，甚至部分项目的过度营销更是让客户持币观望，期待是否有更多优惠出现。对于客户来说，总是越限越买，政策越宽松，对市场越没有信心。“

  市场态度的转变仍需要时间。

  当前楼市正处于前所未有的低谷时期，即使限购解除，也不会带来立竿见影的效果。

  一方面环京楼市实质上早已解除限购，政策的正式宣布不会带来太多的购房需求。部分城市停工项目业主停贷现象有发酵趋势，对城市购房者情绪将产生一定打击，环京房企“暴雷”的消息也让购房者产生诸多担忧。

  另一方面，各地纾困政策的陆续落地实施在持续不断地解冻着原先观望的购房需求，但购房人的信心恢复还需要更大力度的政策组合拳。对于环京购房者来说，疫情的不确定以及进京检查站才是实实在摆在眼前的问题。

  我们认为，环京市场并非没有需求，此次官宣解除限购政策对市场信心是很大的提振，这有利于刺激刚需以及改善性购房消费。最终市场反馈的确需还要时间。

  不过对环京区域而言，市场的复苏仅靠政策是不够的，还需要物理空间上的真正打通，比如尽快外移进京检查站、提升进出京出行效率，加快北三县方向的轨道交通建设等等。

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