上半年净利润大降近100% 华侨城旅游地产遭遇考验

刚跨入千亿门槛，华侨城却迎来了至暗时刻。

7月14日，华侨城发出业绩预告，预计2022年上半年净利润约0.89亿—1.33亿元，相比上年同期下降91.63%—94.38%；扣非净利润由盈转亏，约亏损2.29亿—1.86亿，同比下降114.88%—118.37%。

半年度业绩遭遇断崖下滑，华侨城坦言，“因房地产市场持续低迷，上半年销售量下降幅度较大，受疫情反复的影响，旅游板块收入不及预期。”

旅游地产遭遇考验

疫情三年，房地产行业剧烈波动，旅游业消费萎缩，很不幸的是，这两大行业都让华侨城摊上了。

而在几年前，华侨城还是地产转型文旅行业的标杆，曾一手打造出“欢乐谷”、“世界之窗”等知名文旅IP，“华侨城模式”一度成为国内旅游地产企业争相效仿的对象。

然而新冠疫情爆发后，首先旅游业遭遇了沉重打击。2020年，全年国内旅游人数28.79亿人次，比2019年同期下降52.1%，国内旅游收入2.23万亿元，同比下降61.1%。2021全年旅游人数32.46亿人次，旅游收入2.92万亿元，同比分别上升12.8%和31%。

直到2022年上半年，国内旅游业仍未恢复至2019年同期水平，今年上半年国内旅游总人次14.55亿，比上年下降22.2%，旅游收入（旅游总消费）1.17万亿元，比上年下降28.2%。

截至2021年末，华侨城旗下有27家景区、28家酒店、1家旅行社以及7家开放式旅游区等物业。

实际上，华侨城旅游板块恢复情况尚可，2021年华侨城参控股景区、酒店及开放式旅游区合计接待人数7797.9万人次，为2020年117%的水平，恢复至2019年的96%。2022年春节、清明节与五一节日期间，分别接待了198.8万、77.8万和124.3万人次，恢复情况分别为2019年的118%、2020年的150%水平。

在疫情最严重的2020年华侨城的旅游业表现还较为亮眼，当年收入431.75亿元，同比增长42.67%，但是2021年增速明显放缓，营收433.17亿元，同比仅增长0.25%。从2022年半年报来看，今年上半年华侨城旅游业收入出现了进一步的下滑。

比旅游业更糟糕的是房地产行业，自恒大暴雷以来，国内房企华夏幸福(600340)、蓝光、新力、恒大、佳兆业、花样年等相继陷入流动性困境，楼市销售陷入低迷。

到2021年末时，华侨城房地产板块依然坚挺，当年累计实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元，实现营业收入1026亿元，同比增长25%，首次踏入千亿俱乐部。

然而到2022年形势急剧变化，2022年1-6月份华侨城累计实现合同销售面积128.1万平方米，较上年同期下降42%，合同销售金额272.6亿元，较上年同期下降38%。

还有更糟糕的消息是，华侨城甚至已经曝出项目出现烂尾的情况，今年3月下旬，有网友在领导留言板表示，华侨城第二总部大厦项目已停工半年左右，并询问项目是否烂尾。

实际上，华侨城2021年的业绩已经透露出危险信号，当年在取得25%的增长的情况下，归母净利润仅有38亿元，同比下滑70%，全年投资收益同比减少28亿元，减值损失达到21亿元，同比多计提150%。但和其他房企一样，现在华侨城面临的最大难题还是债务问题。

债务压力陡增

谈及华侨城的文旅地产模式，自然绕不开前“掌门人”段先念，正是他一手缔造了华侨城的“文旅航母”。

段先念成名于西安，曾担任西安市副市长，在任期间曾打造出大雁塔、大唐芙蓉园、大慈恩寺遗址公园、大唐不夜城等多家知名景区，并开创了影响深远的“曲江模式”。

所谓“曲江模式”，指的是以古迹景区为核心，在外围开发酒店、商业、文化等相关产业，以文旅带动地产。

2014年3月，段先念出任华侨城集团公司党委副书记及总经理，“曲江模式”有进入了华侨城。

上任华侨城A后，段先念提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，并迅速推进，主题公园、自然景区、度假区及度假酒店遍地开花。到2021年，旅游业已经占到华侨城营收的半壁江山。

但是，在此期间华侨城的负债规模也快速膨胀，从2014年段先念上任时不到630亿元一路飙升到2021年末的3592.75亿元，资产负债率增长至75%，债务承压。

实际上，早在2018年时华侨城就有意收住快速膨胀的债务，当年转让了18家子公司股权。2019年继续卖掉了19个子公司的股权，2020年再度出售11个子公司股权，2021年全年转让了多达24个子公司股权。

然而经过几年变卖资产去杠杆后，华侨城的债务规模不降反增，于是华侨城开始“借新还旧”。今年以来，华侨城已经发起了四轮融资，最近一次是7月11日，华侨城A发了行2022年度第四期中期票据，发行金额为20亿元。

根据据募集说明书，华侨城此次募集资金中的15亿元拟用于偿还公司到期债券，剩余5亿元拟用于偿还公司本部流动资金贷款。

这种“借新还旧”的操作，已经成为华侨城化解债务压力的一贯操作。

2022年3月，华侨城集团董事长、党委书记段先念正式退休，保利集团原总经理张振高接棒成新董事长。段先念已功成身退，但是也给继任者留下了债务难题。

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